凶宅鬼宅的定价模型
八卦
" 凶宅 "
顾名思义是指屋中曾发生过他杀、自杀或其他非自然死亡事件的住宅。
这类房子为数不少，京沪这些大城市平均有3000套左右，早已成为房产市场中不可忽视的一部分。
由于很多人对 " 凶宅 " 存在顾虑，担心它不吉利，败风水，所以一般凶宅的价格会比同地段的其他房子要便宜很多。
这个周末，上海人民的朋友圈被中介的这套凶宅刷屏了
上海莱诗邸这套房子
去年也是著名凶宅
租客是外地生意人
虚开票/发被判刑了
孩子就没人管了
租客雇了一个特级老师
和孩子住在房子里
照顾日常起居，顺便辅导功课
青春期的孩子，很难管教的
既暴力，又叛逆
再碰上爸妈蹲局子了，心情巨差
有一天，老师和孩子起冲突了
老师失手把孩子杀了
老师知道此事绝难善了
也跳楼自杀了
此房就成了凶宅
联想到最近杭州刚刚发生的“杀妻案”
杀人碎尸，塞满整栋楼的下水道
据说整栋楼的住户搬到只剩2家！有的租客没到期，连剩余租金都不要了，连滚带爬搬出小区。
小区天天有人做法事
木鱼声音一天敲到晚
凶宅鬼宅究竟如何定价出售？
银河系十八线神棍二小姐今天专门写一篇供大家参考！
二手货有人接盘，肯定有原因
比如二手的二小姐吧
主要靠嘴巴甜，腰肢软，功夫好
追我的人从这里排到了法国
你试试把没品牌没亮点的旧衬衫挂闲鱼上试试？看有买家搭理你吗？
房子也一样
买你房子的接盘侠
一定有他接盘的原因
有的人为了结婚刚需而接盘
有的人为了改善居住而接盘
有的人为了孩子读书而接盘
莱诗邸这套凶宅
目前以7折的价格在市场上急抛
不明真相的吃瓜群众：普通人是不敢买了，坚定的唯物主义者可以试试看。
只会说风凉话的穷屌丝：死了两个人的房子，打五折我也不要！我有六百多万会买个凶宅？脑子有病哦？
呵呵，二小姐冷笑三声
打五折你也买不起好不好？
二小姐断言——此房一定秒出！
为什么？
就凭它是光启小学+徐汇中学双学区房（如果是汇师小学+徐汇中学，折价应该更小）
果不其然
看房人爆棚，一天来了六组客户
凶宅不仅当日成交
还跳价50万
从630万挂牌跳到了680万
市价8折沽清
看到了没？
穷鬼之外的都不算鬼
穷比鬼可怕多了
二小姐在《扎心！千万豪宅连八千都租不到？我呸！》一文中计算过，学区房售价的建模模型是（学票固定值X+真实单价Y*面积），同时他受到“户型功能总价天花板效应”的强劲约束。
一定要摒弃“只看单价”的小白买房观念
牢牢树立“看总价”的职业投资客观念
在普通住宅小区如此
在学区房里更为明显
一个小区里所有的一房总价会落在某个区间段，无所谓到底是50㎡的一房还是60㎡的一房；
一个小区里所有的两房总价会落在某个区间段，无所谓到底是70㎡的两房还是90㎡的两房；
一个小区里所有的三房总价会落在某个区间段，无所谓到底是90㎡的三房还是120㎡的三房；
莱诗邸作为学区房
一房的入手总价段在900万左右（720-780万这几套签约的是做低单价，不是真实成交价）
如果你离开了950万这个总价段，下一个迎接你的总价段就是二房1250万，再下一个总价段就是1600万的三房。
对于买房挂学区的刚需接盘侠而言
1250万和1600万的都是不看的
小面积低总价的一房
是一片竞争激烈的红海市场
一房产品哪怕出了恶性凶杀案
依然能8折市场价沽清
学区房售价的建模模型是（学票固定值X+真实单价Y*面积），凶杀案影响的是真实单价Y，丝毫不能影响学票固定值X
而151㎡的三房就很尴尬了
因为学票固定值X在总房价里的占比过小
如果这个凶杀案出在151㎡的三房里
估计就不是8折能走掉的了
必须打到6-7折之间
总价约束效应就是这么豪横！
杭州杀妻案对三堡北苑这套房子的价格影响也差不多
三堡北苑是动迁安置小区
标准的刚需红海市场
有的是接盘侠
800米外是小学，600米外是商场
地下有地铁，旁边各项市政配套齐全
哪怕发生恶性碎尸案
日后抛盘的成交价预计也在7-8折之间
不可能再低了
穷鬼之外的都不算鬼
穷比鬼可怕多了
哪怕贵如上海
都有65%的房源在500万以下
这批房子被统称为红海市场
人们容易低估凶宅的价格
是你抱着“自住”的眼光去看待它
里面掺杂了太多情感因素
事实上，多的是非自住客接盘侠
①买来提供特殊需求的人
学区，是房产的降维打击力之一
在别的普通房子还停留在满足接盘侠居住需求的物理层面时，学区房在精神层面对接盘侠展开了攻击
接盘学区房的人不是为了居住，而是为了学票，等孩子报名读上书了，再把房子装修一新，租给不明真相的小白领就可以了。毕竟，互联网的记忆力只有7秒钟嘛
②买来高评高贷的人
虽然凶宅的成交价比市场价少了很多，但银行的评估价基本还是和市场价持平的，这时候就出现了高评高贷零首付现象。
比如，你花 680 万买下莱诗邸这套凶宅，银行估价950 万，你全款付清，办理一个抵押经营贷，抵押率70%，就可以套出 665万，等于说首付只花了15万元。
凶宅越凶，折价越大
说不定你不但不用支出首付
银行还倒找你钱
③买来投资的人
“凶宅凤变冰”，就不得不提到一位号称 " 香港凶宅大王 " 的伍冠流了。
伍冠流进入凶宅市场淘宝至今已有 30 年左右的时间。他自己摸索出了一套独特的凶宅经济学：跳楼自杀的凶宅，合理价格应该是市场价的 7 折左右：因为在与买家辩价时，可以强调死者并没有死在房间内。他杀及含怨灵等非自然死亡的凶宅，价格要打 至 5-6 折。但具备独特需求的产品不遵循这个折价规律。
（就是二小姐举例的小面积学区房/刚需低总价房等。）
从上世纪 90 年代伍冠流购买凶宅开始，他秉持着这个原则，赚了不少，据估计，伍冠流手头上同时流转的凶宅多达数十套。
由于投资凶宅利润丰厚，越来越多的人都想在凶宅市场上分一杯羹，甚至还曾有人为了争夺凶宅而公开叫价。
（不要笑！有钱赚就行！记得默念二小姐名言：穷鬼之外的都不算鬼，穷比鬼可怕多了。）
1996 年，荃湾中心太原楼底层发生了一起六尸命案，一名陈姓男租客因生意失败债台高筑，遂与家人在房内开煤气自尽。这房被港媒称为 " 凶宅王 "，但其因为低于市价，传言 20 年间被倒卖了 8 次。
（凶宅都成炒楼了，就问你服不服？）
喂奶时间
笋盘/药单7折起步
小面积学区房的凶宅鬼宅
8折就能沽清
大面积学区房的凶宅鬼宅
得跌到6-7折才能走掉
无学区的凶宅鬼宅
视总价而定
红海竞争刚需房，7-8折
蓝海竞争高价房，5-6折
怎么样？二小姐归纳总结的凶宅鬼宅定价模型，是不是很清晰好记？
上海凶宅大概3000套，亲爱的想来和银河系十八线神棍二小姐一起在凶宅鬼宅市场淘宝投资么？
案发时间：2014年6月25日18点案发地点：浦东新区 春泉路45弄 张江名流豪庭案件类型：抢劫杀人（租户）身亡人数：1人详情：男子得性病没钱治 假冒快递员入室抢劫杀人被抓
案发时间：2009年5月10日19点30分案发地点：上海市 徐汇区 罗秀路955弄 兴荣苑案件类型：故意杀人，上吊自杀身亡人数：2人详情：一名54岁的女子倒在血泊中，另一名57岁的男子则吊死在阳台上。
案发时间：2013年7月1日案发地点：上海市 浦东新区 芳芯路251弄案件类型：坠楼身亡身亡人数：2人详情：独自在家的两名女童（7岁和5岁）从家中摔落至二楼平台，当场死亡。其父母系外地来沪，租住在此。因为要照料餐饮生意，父母经常把孩子单独留在家中。
案发时间：2010年11月2日8时50分案发地点：上海市 浦东新区 新德西路207弄 万馨佳园案件类型：（租户）丈夫将妻子杀害身亡人数：1人
案发时间：2011年8月26日案发地点：上海虹口区 衡水路89弄 国际明佳城案件类型：他杀身亡人数：1人详情：死者的下属沈峻为避免自己非法侵占公司750万元资产一事被查,通过网络买凶灭口。杀人疑犯崔某,一名19岁的山东籍男子,竟是一个沉迷于网络暴力难以自拔并将之付诸现实的高二学生,其同伙则包括一名初中生和一名高中生。
案发时间：2013年11月9日19时20分案发地点：上海市 闵行 七莘路2299弄 万泰花园案件类型：杀人身亡人数：2人详情：六旬奶奶和7岁孙子两人被发现死在家中。患有抑郁症的爷爷当时病发，勒死了祖孙两人。爷爷清醒后发现酿成惨剧无法挽回，曾经欲跳河自尽，被人救起。
地产老中医，置业老司机
不打针，不吃药，轻松提升您的身价
愿为您家庭买房理财财务规划道路上答疑解惑