众星捧月般的3.98%、30年气球贷操作指南 / 四六文摘

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本尊于2020年12月31日预告了四款经营贷产品，首推第一款就是今天详述的产品，结合了超低利率、超长年限、以及二手房首选的全款买入的新产证可受理这三大优势于一身。

传送门：

2021年开门红爆款产品预告

推送后，当即就有一些客户来咨询我，出现了如下对话：

“哎，本尊，我听其他中介说，这款产品可以前五年只付息，不还本的，是不是呀？而且房子不在白名单里也能做的呀。”

我：“的确有五年只付息的，不在白名单里也能受理，但是。。。。。。”

“怎么还有但是呀，人家就没有呢。他还告诉我说，最低还能做到3.85%，30年呢”

我：“这个恐怕是对政策的误读吧。。。”

“对了啊本尊，我刚全款买了一套房子，他告诉我说，保证能贷足七成的，听上去好赞哦！”

我：“口气这么大啊，可是。。。。。。”

“怎么还有可是啊，一点都不干脆。对了对了，我还有一套是八几年的老房子，他告诉我说也能做到30年的呢。”

我：“可以是可以，但是您的公司有没有真实经营呢？”

“没有呀，我的公司刚刚注册下来，嘿嘿，就遇到这么好的产品，我的人品真是好爆了，做梦都能笑醒！”

以上是经过本尊加工的一段对话，杂糅进了这几天外界对这款产品的一些误读，甚至是故意的曲解。

那么真实的3.98%、30年气球贷产品是什么样的呢？能够满足什么样的需求呢？经过本尊的多方调查，和数位客户的申请情况，整理出了一份清单指南，各位朋友可以收藏，文字较多，请反复阅读。

产品细则

一、最为关心的利率和年限、还款方式：

两档利率：3.98%——这款利率怎么来的呢？按五年期以上的LPR（4.65%）减去67个基点而得，所以这是第一款无需五年重审、且利率低于4%的产品，解决了众多因五年重审而夜不能寐的人的焦虑。

3.85%——这款利率自然和其他银行的几款3.85%一样，挂钩的一年期LPR，五年就结清了，没有重审这一说。可能今后会开放20年授信，那么也会五年重审，这里不多说了，不明白什么是五年重审的朋友们，可以看本尊上一篇零基础指南。

年限和还款方式：按照55-房龄，70-年龄，孰低原则计算。

但有一种特例，产权人超过65岁时，可以按75-年龄计算年限，但同时把65岁以上产权人的份额从评估价中去掉，再进行申请。产权人最高为75岁，且单独老人产权超过65岁无法申请。

如果结果为20年以上，则授信最高20年，但还款的月供按照30年等额本息，或者前五年付息，后25年等额本息计算（见下文注释）。可以视其为一笔30年的房贷，而利率比首套和二套按揭都低很多。

例如：竣工日期为86年，房龄35年的房产，按照55-房龄，授信年限为20年，则同样可以用30年等额本息的方式还款。

如果结果为15年-20年，则按照25年计算月供。

如果结果为15年以内，则按照20年计算月供。

以上为住宅的年限，而别墅，新旧式里弄是30➖房龄。

这种还款方式是标准的气球贷模式，但我认为用气球贷还不够准确，应该称之为“蘑菇贷”，本尊专门找了一张图来说明。

蘑菇长长的柄代表了每个月的月供，每个月都相同。

因为按照30年来计算，到20年到期时，还有很大的一笔本金，

因此大大的伞盖代表了20年到期时要一次性还清的剩余本金。

注：至于外界盛传的前五年只付息，后25年不全额还本，直接改为等额本息的还款方式，的确是有的，但这种只能真实经营的小微企业能够成功申请，且金额小于500万。

而那些没什么对公流水，也没多少开票金额的企业，能做30年（或25年、20年）等额本息还款方式，就已经很幸运了。

二、对抵押物和公司的要求

抵押物分为白名单内和白名单外两种，白名单只有不足3000个楼盘。另外还有新产证和老产证的区别。房价超过350万，房龄可以在1980年后，面积超过50平。

如果是白名单内，又分为贷款金额超过600万和600万以内两种。

1.若在白名单内，且贷款金额为600万以上，则需要公司成立且股份满一个月以上；

2.若在白名单内，且贷款金额为600万以下，则只需要新注册一家公司即可受理；

3.若在白名单内，且产证不满一个月（特指刚刚全款买入的房产），则不能受理；

4.若在白名单内，产证超过一个月且不满六个月，可以受理，但只能按照合同价格申请，一套房可以贷足65成，无需备用房。

审批的逻辑是，首套按揭贷款的额度才65成，而全款买入的新产证再抵押，如果批七成，比首套按揭贷款额度还高，就有点过分了。

5.若在白名单内，产证超过六个月，则一套房最高可以贷足七成。

注：成数是否能贷足和客户的真实收入密切相关，备用房不是关键因素。

若抵押物不在白名单房产内，则需要名下公司入股满半年、有真实经营的企业才可以申请，新注册和新转让都不能受理。

注：学区房也可以受理，评估价超过350万，要求同上，需要名下公司入股满半年、有真实经营的企业。学区房同样也有名单。

学区房的额度计算：流水一倍覆盖的话可以65成，0.3倍以上覆盖的话是6成。值得说的是，80年代的老房子也可以贷出这个额度。

三、额度和放款方式

额度800万以内，放款至第三方法人和股东账户，且收款人股份持有三个月以上。

额度800万以上，放款至第三方公司账户。

可以收件收据放款（抵押当天可放款）

四、真实操作场景

公司要提前规划，虽然目前白名单房产，新注册公司即可操作，但政策依旧存在很大的不确定性。且公司要按照一年从业经验的标准注册，具体细节见本尊写过的文章。
传送门：
注册、转让公司的细节、流程和维护、风险，都在这篇里了
流水要提前规划，不但要有进账流水，还要有出账流水，证明这是上下游公司购入和卖出的记录。
直系亲属可代持股，主贷人作为实控人申请贷款。
产证里有小贷、信托、民间抵押，在未解押前，可以先出批复，再过桥结清。
需要到经营场所拍照
逾期标准低，最高做过30多次1的客户，但是利率肯定要比3.98%上浮。
利率优惠期采取限时限量法，截止到2021年3月31日。
本尊的客户可以按以下流程操作：首先确定是一押，给我抵押物地址（XX区XX路XX弄）查询白名单，确定白名单后，先来申请贷款，面谈进行细节的指导，同步对接本尊旗下负责注册公司的御用中介，优化公司的经营范围，到经营场所拍照，资料齐全后提交审批，签合同，抵押，收件收据加急放款。