2021年景气行业前瞻系列之二 房地产行业

从2015年到2018年，房地产上演超级上升浪，黑马房企辈出，N千亿房企涌现，但到2018年到2020年，天就变了。

近3年调控年年加码，在去杠杆的压力下，如今房企已经丢掉侥幸心理、告别“周期轮”、纷纷强调唯有“长期主义”应对行业未来。

而2020年的大环境则让房地产行业雪上加霜。

2020年突如其来的疫情，使得房企的销售大受影响，又遭遇到“三条红线”……大环境的不乐观，不禁让人怀疑房地产还有未来么？

然而，恰恰是“三道红线”的政策，给了房地产行业喘息的机会。

因为“三道红线”会结束目前房地产行业内卷化的竞争，降低房地产企业之间搏杀的烈度，使整体房地产行业的利润里得到喘息。

一、   未来行业增速将理性降低，杠杆制胜的抢逼围式的高速增长策略将不再存在。

销售规模在5000亿以上档的碧桂园莫斌表示：未来碧桂园保持10%到20%的增长。

2000亿档逆势增长世茂也表示，未来3年保持20%到30%的增长。

1000亿上下的诸多房企表示：大多保持10%~30%增速。

而30强即1000亿以上中型房企，因为破了千亿，安全感稍微好了一点，但其中一些优秀选手依旧希望能维持中高速增长，未来千亿房企也有部分会从30强榜单掉队。

而百强中小房企大概200亿，300亿，要么被兼并，要么自己冲出去，忙着上市，冲规模，这个梯队，冲规模不是为了规模，而是为了未来5年不被行业边缘化。

百强以外的更小房企，在未来5到10年，要么主动或被动就撤离了，要么被收并购了。

面临三道红线的压力，各大处于红色档和橙色档的房企加快了去化，但三四季度供货量自身和同行都在爆发，导致各家房企去化率普遍下滑3到5个点，毛利率和净利率相比去年同期也有不同程度的下滑。

有人就此开始唱衰房地产。

却忘记了，哪怕是在美国，最赚钱的行业中，高科技排第一，金融排第二，第三还是房地产。

美国虽然在1970年代城市化率就70%了，后续房地产逐步进入后开发、存量为主时代，但2008年后美国的房地产行业对GDP贡献度依旧高度12.6%，而且2008年后占比还在适度增长。

中国房地产2010年是10亿平米，2019年是17亿平米，过去10年涨了7亿平米。

目前预估2030年会缓慢下降到10亿平米，且10亿平米会形成一个中期横盘的平衡点。

因为未来10年400亿平米存量，平均用50年来折旧，每年也要折掉8亿平米，加上修修补补增加，年度10亿平是现在到2030年的平衡点。

事实上，销售面积10亿平米，房价销售价格每年超过GDP增速，假设未来10年GDP每年增长4%、5%，房地产整个蛋糕超过10万亿是保守估计。

未来10年，房地产依旧是中国领先的巨无霸行业！

虽然目前这个行业利润率虽然目前被开发商叫苦，但对比看，利润维度，房地产依旧是个好行业。

第一，即使项目利润率5%到8%的净利率，这相对于制造业和其他实体产业2%到3%的净利率已经很高了；

第二，房地产销售额动辄1000亿，3000亿，体量绝对值大，即使销售利润率低，利润绝对值也很客观。

第三，再退一步讲，做地产，销售利润率不是关键，关键的是ROE，ROIC等，事实上，只要精细运营有正向销售净利率，房企ROE还是更加可观的，很多甚至高达30%到50%。

现在房企喊得苦日子来了，参考的对象还是过去房地产好行情，过去动不动双位数净利率来说的，而不是针对其他行业来说的。

所以一个体量巨大的，ROE投资收益高、净利率相对制造业更高的行业，对于当下的房企未来的前景没必要过度的悲观。

二、三道红线后，行业整体安全性提升，房企百强榜换座率变低

房地产这个行业，如果过于波动，对房企不是好事。

黑马多，倒下去的黑马也多，这就是波动性带来的更剧烈洗牌。

房地产行业的波动强弱，除了外部政策利好，还有房企内部的杠杆大与小的助推。

比如在房企典型的经营杠杆、土地杠杆、财务杠杆、合作杠杆中，财务杠杆是最快速、最猛烈、见效很快的杠杆，这种杠杆，加剧了地产行业波动性。

三道红线会限制地产行业的整体增速，少数优质地产有望达15%增速，大部分被限速。

三道红线之后，相当于让房地产整个行业少了一个最大的杠杆，即所有房企都在70%的负债率同一个财务杠杆天花板之下。

按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在3.3倍，这是财务杠杆的上限。

三道红线落地后，所有房企杠杆的方差迅速减小，未来40%到60%的高复合增长率不可能了，反过来未来会形成10%到20%的“长周期、慢长牛”的市场增长格局。

同时，房企整体负债率也将在行业见顶，中国经济增速下降、房子供大于求、三道红线金融收紧大背景下持续下降。

2018年，9万多家房地产企业总负债率高达84%，销售规模在1万亿以上的房地产开发商负债率都在80%以上。未来10年，中国房地产高负债经营模式有望在今后十几年里会得到彻底改变，负债率会从80%降至50%以下！

三道红线，无疑提升了整个行业的安全度，但对房企而言，房企的百强座次表也会不像过去调整那么剧烈。

过去百强榜很多黑马辈出，往往都在快速增长阶段都是狂加财务杠杆的，整个财务杠杆加到吓人。加上碰到2015年到2018年的超级上升行情，就一飞冲天了。

而2020年三道红线后，所有房企的杠杆峰值都是一样的，而经营效率的提升又需要长时间积累，不是一朝一夕能改变，因此，未来房企增速差异的“振幅”会变小，即使中型房企，也要谨慎提弯道超车，行业整体格局会固化一些，百强榜座次换座率将不会过度调整。

所以，在未来这种波动较小的新竞争格局下，三条标准决定公司未来前景。

新竞争格局的早期，企业杠杆率、存量资产质量仍是区分公司价值关键。但中长期而言，则良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力，可能成为优秀地产企业胜出的关键。

股票市场里，涨多了自然风险就大，股价就是买入的道理。

目前地产行业在公募基金配置比例持续偏低，全年累计涨幅严重落后大盘，但行业却面临供给侧改革的历史机遇，盈利预测扎实。

所以当前是配置蓝筹地产股的好时机。

2020/11/24 盘前展望

横盘震荡，等待回落

上证指数涨1.09%，报3414点，深证成指涨0.74%，报13955点，创业板指涨0.72%，报2686点。

指数早盘震荡上行，午后整体冲高回落，沪指收涨逾1%重返3400点，煤炭、有色、染料、水泥等顺周期板块火爆，金融股午后拉升，白酒、汽车板块走强，两市个股涨多跌少，涨跌比为2066：1835，涨跌停比为60:9，成交量显著放大，北向资金持续净流入超百亿。

从市场运行看，周一市场高开、震荡走高，金融股、煤炭、有色等资源股涨幅居前，带动指数一路上行、突破3400点。

以金融、周期股带动上证指数上涨，其中的归因大致两方面：

一方面，市场仍在交易经济复苏的逻辑。近期各大机构展望明年行情时，比较多的观点均是看多经济复苏逻辑下的春季行情，看多金融周期的风格轮动，这种一致性预期正在为场内资金所认可，这导致了周一资金以快打慢，在继续拉升煤飞色舞的时候也启动了金融股的上涨。这也符合周策略中推测的金融股周初有表现的预期。

另一方面，周末金融委针对债券违约提出了打击逃废债、落实主体责任的要求，这短期缓解了债券的违约风险尤其是逃废债的极端行为，对持券主力的金融股形成了利好催化。

因此，经济复苏和政策维稳信用债的双重利好，使得周期股和金融股联手上涨，顺利突破3400，甚至摸高了一线，略超预期；相对而言，创业板落后、科创板甚至下跌0.88%。

隔夜欧美股市分化，美股道指上涨而纳斯达克指数持平、欧股微跌，大宗商品显著分化，石油上涨而有色下跌且黄金回撤更大些；从美股反弹的结构看，波音、雪佛龙、迪士尼、运通等涨幅居前；苹果、强生等跌幅居前。

映射到短线A股，则可能航空、旅游、能源、金融等短线弹性好些；因此，市场总体处于震荡走高的春季行情的大逻辑中；在通胀不严重、货币政策收紧不超预期的情况下，明年1季度前指数震荡走高的逻辑依然存在。

不过，震荡走高并不等同于如同7月初的连续快速拉升，短期上冲之后年内再度回撤20日均线的概率依然存在，也不用过分高估上证50指数突破平台创出年内新高的技术含义，经济上和政策下的组合中，股指一般不支持快速拉升，相反更多是逐步震荡走高。

因此，操作上，以仓位的渐进布局和板块的重点聚焦为主，周初上冲过快的话，往往会给后半周带来压力；方向上，仍以金融、周期以及光伏、军工等部分科技成长股作为方向，同时注意周期股中的分化和快速轮动，即关注有色和周一领跌的航空旅游等之间的轮动可能。

2020年11月24日星期二，盘前展望：

沪指大概率延续周一冲高回落之后的回落走势，即在3420-3400之间小幅震荡，但整体依然以走低为主。预估本周四会出现一次中阴调整，调整幅度为吞没周一涨幅。故而，在周四之前，可以参与轮动板块的行情炒作，但轻仓为主，快进快出，出现中阴下跌的时点才是长期布局的买点，依然采取只买不卖的原则，布局春季行情以及未来的全面牛市。