作者：涛哥杂谈
来源：涛哥杂谈（ID：jerryhetalk）
有消息称，全国22城将实施“两集中”三批次供地，简单来说就是：核心一二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。这个政策，对房地产行业和企业的影响，不亚于去年的三大红线。如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。每年3月、6月、9月中旬集中发布出让公告，其他时间不得发布出让公告。那么， 为什么涛哥说这次调控与三大红线威力相当？并将加速淘汰小房企？以前赌场每天都开，在透明的规则下，有经验的玩家能够通过高频交易保持一定的胜率。比如，我是小玩家，手里有一笔钱，我每天都去拍地，直到把钱花出去，东边不亮西边亮，总有机会买到合适的地。而现在，赌场一年只开三次，所有玩家在这三天集中下注，错过机会就要再等三个月、甚至半年。在这种规则下，小玩家拍不到地，或心急拍下高价地的概率大大增加，风险更大了。而且，在我们这个赌场中，大部分人都是借钱赌博的，集中拍卖，对融资方也构成了压力。风险和不确定性变大的情况下，有限的资金，必然优先供给实力强的大房企，小房企的融资难度变大。最终的结果就是，22座核心城市，加速淘汰小房企，小房企只能去三四线城市捡漏了。但是，大家都知道，房地产本质看人口，三四线城市缺乏人口吸引力，长线看不具备投资价值，未来只会越来越难。总而言之，小房企更加难做，2021年将有更多小房企破产、退出，或者干脆卖给大房企。以上是涛哥对这一政策影响的极简总结，接下来我们补充干货，以下是知名房企投资部门，对该政策影响的具体分析。1、集中挂牌、集中拍地的方式，便于监管部门考核调控效果；2、集中供地模式下，将分散房企的拿地目标，单一宗地的竞拍参与者减少，房企博弈空间增大，一定程度上降低土拍溢价率；3、分散供地模式下，房企单笔投资资金可跨区域调配、重复使用；但集中供地模式下，投资资金使用效率降低，且房企需提前预留资金，存在资金闲置成本；4、集中供地模式下，房企为扩大市场份额，需同时缴纳多宗土地保证金，以及后续出让金，对房企的资金实力、融资能力要求更高，有利于资金实力雄厚、融资资源丰富的龙头房企，将加剧蚕食中小房企的市场份额；5、为保证年内供货创造业绩，则上半年挂牌的土地将面临更大强度的争抢；同时，需更快的周转速度与运营效率，确保年内实现供货；下半年挂牌批次，由于无法实现年内供货，则存在“捡漏”可能；6、土地端“两集中”之后，将造成销售端的“两集中”(集中预售、集中开盘)，每年形成三次供应脉冲，分流客户，同期入市项目竞争激烈，存量楼盘需在脉冲到来前加快销售；7、集中供地模式下，易形成房企前融需求脉冲，进而影响金融机构的融资行为。融资资源不变的情况下，中小房企的前融难度加大，融资成本提高；8、对城改类项目的挂牌计划造成干扰，继而影响后续供货、现金流排布。可以看到，房企投资部门对政策的分析，与涛哥总结的大方向基本一致。2021年，随着土拍的供给侧变革，房企收并购迎来大年。今年初，广西龙头房企彰泰集团卖身旭辉，成为行业收并购的大事件。据彰泰高管告诉涛哥，彰泰老板的女儿，对接班意愿不强，老板到了一定年纪力不从心，加上行业越来越难做，所以有了卖公司的想法。在卖身旭辉前，彰泰老板亲自去山东的旭辉银盛泰做了考察，听说银盛泰老板对旭辉评价不错，所以才决定卖给林中，自己占股份享受股权收益。事实上，还有很多小房企的年轻二代，都跟涛哥交流过家族经营的话题，其实当前市场下，自己干，不如跟大房企合作，光融资成本就能省很多。涛哥也欢迎想要出售或合作的老板找我，可以帮大家接洽各大房企的BOSS。特别是物业企业，多家龙头有需求高价收购，有意的老板尽快联系我。对地产人而言，行业加速整合淘汰的形势，已经越来越明朗。多个房企的高管告诉涛哥，他们判断，10年后新房市场规模将缩减一半。到时候，行业也就只剩下几十家主流玩家，今天的大部分企业都将被收并购或者退出。同时，从2021年开始，地产人才淘汰将进入高峰期。这个不用我说，行业里每个人都有感觉，各大房企的裁员优化连绵不绝，高管变动也是屡见不鲜。这也要求每个地产人，一方面要加速往上爬，另一方面要保持对行业信息的敏感性，避免选错路。最近，又有多家房企出现高管批量离职，还有房企在暴雷前夜，涛哥作都感到胆寒。所谓剩者为王，这个行业还是会长期存在，也始终是一个大规模、高收入、精英化的行业。
涛哥杂谈（ID：jerryhetalk），关注地产趋势，解答职场困惑，著有多篇地产行业10万 热门文章。
