房地产企业收入涉税实务解析 （附思维导图，附案例解析）
相较于工贸型企业，房地产开发企业无论在会计核算还是在涉税问题处理上，均具有明显的行业特征，且各税种规定复杂、差异较大。本文将从房地产开发会计核算规定出发，详细分析房地产开发企业收入确认方面的涉税问题。
一、房地产开发企业会计销售收入的确认
根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，目前主要存在以下三类收入确认原则：
❶ 在商品房建造完工并验收合格，签订销售合同，取得买方付款证明时确认收入实现；
❷ 在办理入伙手续（移交手续）时确认收入实现；
❸ 在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入实现。
二、增值税
房地产企业增值税采取先预缴后“汇缴”的方式进行处理。
案例分析
甲房地产开发企业开发一楼盘，2019年7月取得房地产预售证，当月完成绝大部分开发产品销售（签订房地产销售合同），总价6亿元，当月取得首期款2亿元。
2019年8月，银行将扣除按揭保证金6000万元后的按揭款3.4亿元，打入公司账户。
2021年5月，正式进行房产移交。
2021年6月，该公司办理了已售房产的不动产登记证，并办结不动产登记证的银行抵押手续，收回按揭保证金。
（假设该房地产公司选择适用增值税一般税方法方法，采用入伙交房为收入确认时间）
❶ 2019年7月，收到首期款：
借：银行存款 20000万元
贷：预收账款—销售款20000万元
❷ 2019年7月.申报预缴增值税20000÷（1+9%）×2%＝366.97万元，申报增值税附征税费：366.97×（7%+3%+2%）＝44.04万元：
①交纳预交增值税
借：应交税费—预缴增值税 366.97
贷：银行存款 366.97
②交纳预交增值税附征税费
借：应交税费—城建、教育、地方教育 44.04
贷：银行存款 44.04
❸ 2019年8月，收到银行按揭款：
借：银行存款 34000
其他应收款—担保保证金 6000
贷：预收账款—销售款 40000
❹ 2019年8月，申报预缴增值税40000÷（1+9%）×2%＝733.95万元，申报增值税附征税费：733.95×（7%+3%+2%）＝88.07万元：
①交纳预交增值税
借：应交税费—预缴增值税733.95
贷：银行存款 733.95
②交纳预交增值税附征税费
借：应交税费—城建、教育、地方教育 88.07
贷：银行存款88.07
❺ 2021年4月，该公司办理了入伙手续，结转营业收入60000÷（1+9%）＝55045.87万元，应交增值税55045.87×9%＝4954.13万元：
借：预收账款—销售款 60000
贷：营业收入 55045.87
应交税费—应交增值税-销项税4954.13
（假设本期取得进项税额为：2350万元）
❻ 2021年4月，申报交纳增值税60000÷（1+9%）×9%－2350-366.97-733.95＝1503.21万元，申报增值税附征税费：1503.21×（7%+3%+2%）＝180.39万元：
①交纳“汇缴”增值税：
借：应交税费—未交增值税 2604.13贷：银行存款 1503.21
应交税费-预缴增值税1100.92
②交纳“汇缴”增值税附征税费
借：应交税费—城建、教育、地方教育 180.39
贷：银行存款 180.39
③将城建税、教育费附加及地方教育附加结转至损益表（44.04+88.07+180.39）=312.5
借：税金及附加[3]—城建、教育、地方教育 312.5
贷：应交税费—城建、教育、地方教育 312.5
三、土地增值税
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70）号，“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。
❶ 2019年8月，甲公司应预缴土地增值税：（20000－366.97）×3%＝588.99万元：
借：应交税费—土地增值税 588.99
贷：银行存款 588.99
❷ 2019年9月，甲公司应预缴土地增值税：（40000－733.95）×3%＝1177.98万元：
借：应交税费—土地增值税 1177.98
贷：银行存款 1177.98
❸2021年4月，交楼时，甲公司在确认营业收入的同时结转预交土地增值税至损益表（588.99+1177.98＝1766.97）：
借：税金及附加—土地增值税 1766.97
贷：应交税费—土地增值税 1766.97
假设最终企业进行土地增值税汇算清缴，计算的土地增值税为2350万元，应补缴土地增值税2350-1766.97=583.03
四、企业所得税
在企业所得税上，房地产开发企业收入确认原则与会计上收入确认的原则差异很大。
在税会差异的处理上，企业所得税上主要通过预缴制度予以解决，即:在企业年度汇算清缴时，通过附表A105010进行纳税调整。
（表中数字，非举例数据，例题数据在小面计算）
结合上例，企业所得税处理如下：
❶ 2019年度，应纳税所得额调整:
① 确定企业所得税计税收入
60000÷（1+9%）＝55045.87万元，填入A105010第23行“销售未完工产品收入”；
② 计算预计毛利额
55045.87×15%＝8256.88万元，填入A105010第24行“销售未完工产品预计毛利额”；
③ 计算可予扣除税费
（44.04+88.07）+1766.97＝1899.08万元，填入A105010第25行“实际发生的税金及附加、土地增值税”；
④ 计算当年纳税调整额
8256.88-1899.08＝3357.80万元（调增）。
❷ 2021年度，应纳税所得额调整
① 会计结转收入
60000÷（1+9%）＝55045.87万元，填入A105010第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”；
② 在A105010第28行“转回的销售未完工产品预计毛利额”填入2018年预计毛利率8256.88万；