康养业务仍尚在“襁褓”，力高健康“揠苗助长”赴港IPO
物企上市的队伍越排越长。
祥生活服务递表近两周后，力高健康生活有限公司（下称“力高健康”）也加入了排队阵营。
6月9日晚间，力高集团披露公告称将分拆力高健康于联交所主板独立上市。该公司为江西省综合物业管理服务供应商，服务网络涵盖长三角、大湾区、环渤海区及华中地区等区域。
招股书显示，力高集团涉足物业板块已有十多年。经过2020年末至2021年初的一系列的收购重组后，力高集团将物业板块的业务装入了2021年2月10日成立的力高健康，也是本次的上市主体，其由力高地产100%间接控股。
截至2020年末，力高健康在管物业数目达到86个，在管总建筑面积由2019年的741.3万平方米升至1347.9万平方米；公司已签约管理的物业数量为117个，合约建筑面积也由2019年的1339.3万平方米增至2009.5万平方米。
在管面积增长的同时，公司的收益也在水涨船高。2020年，力高健康实现营收约2.22亿元，较2019年的1.81亿元增长22.59%；同期对应的归母净利润为3961.2万元，同比增幅为41.96%。
尽管营收连年增长，但不可置否的是，公司对母公司的依赖依然颇深。
造成这一现象的很大原因是其物业管理服务的毛利率水平分化严重。
2020年，公司物业管理服务业务来自力高集团所开发物业的毛利率为29%，来自力高集团合营及联营企业所开发物业的毛利率为55.6%，但来自独立第三方的毛利率却仅有15.8%，差距颇大。
信息显示，2018年至2020年间，力高健康独立第三方所开发的物业主要为烟台中泰所管理的物业，后者于2016年被公司收购。力高健康称，收购烟台中泰后，为提高服务质量，公司在运营初期产生了较多成本，导致公司2018年独立第三方的物业管理服务毛利率为负值。
在独立第三方的“拖累”下，2018年至2020年，力高健康物业管理服务业务的整体毛利率分别为15.1%、22%、28.1%。
2020年，力高健康来自力高集团所开发物业的物业管理费为每月每平方米1.7元，来自合营及联营企业的物业管理费为2.7元，独立第三方仅有1.2元。近年来，该公司的物业管理缴费率开始出现下降趋势，2018年至2020年，力高健康的物业管理费收缴率分别为83.0%、81.6%及81.3%。
贸易应收账款方面，2018年至2020年，力高健康的贸易应收款项分别为2410万元、4830万元、9430万元。对于应收账款的上涨，力高健康解释称，“贸易应收款项及应收票据的增长主要由我们的业务扩张所致。”
数额上涨的同时，力高健康贸易应收账款的平均周转天数也在提升。2020年，该公司的贸易应收款项平均周转天数为117天，而2018年、2019年则分别为64天、73天。
与物业管理服务相比，非业主增值服务以及社区增值服务的毛利率水平显然高出不少，尤其是社区增值服务。
2018年至2020年，力高健康来自社区增值服务的毛利率分别为37.4%、43.4%、46%。但从种种迹象来看，近年来该公司社区增值服务的发展并不算好，力高健康同期来自社区增值服务的收入占比分别为16.8%、15%、11%，逐年走低。
除了常见的停车场销售代理、拎包入住、家居生活等服务外，力高健康的社区增值服务中还包含社区养老服务。从公司的定位来看，社区养老是力高健康手中颇受重视的一张牌。
信息显示，怡邻健康中心主要提综合诊疗及健康管理服务、养老服务，包括社区医疗、长者全托护理、营养膳食提供等服务。
截至目前，力高健康共设有两个怡邻健康中心，分别位于南昌和烟台、于2017年及2018年开始运营。但从目前的社区增值服务的收入明细来看，社区康养服务尚未为公司带来任何收益。
这没有阻挡力高健康布局康养的决心。力高健康称，公司将在2023年前开设逾21间康养中心。同时，力高健康于2020年12月末通过力高集团收购了伟业国际及其附属公司提供社区医疗服务，其表示“我们预计将自2021年上半年起录得我们的社区医疗服务收益”。
但短时间内，社区康养服务恐怕还无法为力高健康撑起半边天。公司坦言，目前怡邻健康中心业务相对较新，并仍在不断发展，无法保证将能按计划增加社区医疗服务收益。同时，在新市场中发展新诊所需要大量的时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标，公司也无法保证用于社区医疗服务的投资可及时收回，或根本无法收回，回报率或许也无法与其他业务活动相提并论。
发展社区康养服务也是公司此次寻求上市的原因之一。募资用途显示，力高健康将使用部分资金扩充公司作为健康管家的社区康养服务。同时，公司还将升级资讯科技基础设施及提升智慧社区管理、提升生活管家服务。
记者 吴典
编辑 左宇