第二轮土拍预测：重庆热度大于成都！
（图源网络）
前言
成都这次的集中土拍，在前两天落下帷幕。
很多人在问：
第一轮土拍是重庆更热，还是成都更火？
第二轮土拍，哪个城市的市场希望更大，形成差异的底层逻辑是什么？
今天我们就来扒一扒。
01
首先，集中土拍后成渝土地市场都呈现出一些相同的趋势。
集中供地进一步加速行业洗牌，房企分化将加剧。
开发商联合拿地的双剑合璧模式，已是大势所趋。成都有电建、德商，重庆有融创、金科，都是走联手路线。
房企对未来两地楼市发展的热门板块的预判和认可，都有比较明显的表现。
只不过成都是以自持比例来体现，重庆是以高溢价来体现。
......
抛开这些相同趋势看，成渝两地土拍表现的差异还是很大的。我们简单拿溢价率和楼面价来比较一下。
1、溢价率
成都，40宗地的平均溢价率为9.15%，最高溢价率仅约10%；
重庆，46宗地的平均溢价率为42.99%，最高溢价率达到129.98% 。
另外从这两年的趋势来看，成都高溢价拿地不再，平均溢价率连续下滑。
（图源 中指研究院 成都近5年涉宅用地成交溢价率）
而重庆2020年前的5年，土地平均溢价率都在30%以下，而这次溢价数据创新高，且超20宗地块溢价率在50%以上。
重庆完胜。
2 、楼面价
成都有31宗地块成交楼面价封顶（占比约78%)。
不过其中融信在金牛区花牌坊拿的一块地，即便成交楼面价达到18700元/㎡（本次最高），但这种表现在成都以往土拍市场上也只能算平平无奇，
离去年7月高新区的20700元/㎡楼面价还有一些差距。
而重庆土拍楼面价在这轮集中供地中已经过4次刷新，最后达到15711元/㎡，后面的2场土拍还很有可能继续刷新。
虽然重庆地王单价不及成都，但是楼面价多次刷新的热度攀升，是成都比不上的。
（图源 中指研究院）
溢价率表现和是否刷新地王，已经很能证明一个事实：
重庆土地市场的竞争比成都市场更激烈，房企对重庆的拿地热情和心理预期比成都更高。
02
那么，造成成都土拍不如重庆火热的底层逻辑是什么呢？我梳理出几点原因。
1、成都杠杆压制，拿地门槛高
6月，成都住建局新出台了一个干预政策——《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》。
就是这个政策直接拉高了土拍门槛：
“三道红线”全中企业被直接踢出局，连拍地资格都没有，能报名此次集中土拍的房企都是信用记录相对较好的。（另外，发生某些严重失信情形的房企也被拉入黑名单）
这样压制开发商拿地门槛，使得成都：
1）头部房企拿地态度比较冷淡。
比如万科、融信才拿2宗，华润、龙湖等才拿1宗。可以说30%左右的头部房企都被刷掉了。
2 ）有一半左右的拿地房企品牌相对来说都比较“名不见经传”。
比如拿地总金额前十的人居、龙光、天投、远达等，名字都很少听过。基本都是本地型房企多。
而反观重庆，众多头部房企多轮争夺土地，如融创拿地8宗，龙湖拿地5宗。头部房企可以尽情施展拳脚，所以热情高涨。
（重庆部分头部房企拿地情况）
2、成都“玩法”堪称土拍史上最严
这次成都土拍，对限价、自持、配建代建等要求都非常严格。
1）限清水销售房价——40宗地中的每块地都有严格的清水限价；
2）限精装标准——部分地块要求普通装修标准不高于3000元/㎡；
3）部分地块要求现房销售、限商业自持比例；
4）竞自持——这次土拍自持比例10%以上的地块占比达到65%，比例刷新认知；
5）竞租赁住房自持比例——大概有32宗地都涉及“租赁住房自持”；要求自持30年以上，不仅对抵押转让分割销售有要求，而且还要“先商业开发，后住宅建设”。
以往成都多数情况是价格触顶后竟无偿配建，但这次38宗地以“双限+竟自持”方式出让。
这一系列手段，就像唐僧念紧箍咒一样，使得开发商利润空间收缩，溢价空间变得有限，打消了头部房企拿地意愿和开发热情。
3、成都配建代建要求多
成都集中土拍，要求配建学校、人才公寓等，或者代建公建设施、小区绿地、市政道路等。
如天府新区5宗土地的出让条件中，均有代建要求。金牛区万科地块需配建25%人才公寓等。
而目前重庆土地市场，几乎没有任何限制，限地价、限房价、竞自持、竞配建......全都不存在。
只是加了对房企资金要求的规则：对于溢价率低于50%的地块，付款周期为 90 天，高于 50% 的，仅 30 天。
这样一来，重庆的发展空间比成都宽松多了，给开发商的压力也小多了。
（图源 重庆发布）
03
以上现象，更深层次的原因就是：
成都经过暴涨疯涨后，终于意识到这样涨下去，对成都城市发展并不好！
如果再不调控，人们将很难买得起房，到时候人才就会被重庆虹吸！所以这次土拍降温，终于有点调控的味道了。
而重庆土拍限制相对宽松很多，这是在严厉调控下，难得遇到的一丝喘息机会。
我们知道，成都从2016年开始，调控就一直在不断加码。
去年下旬更是接连出台了房产新政15条、发布完善摇号新政、预售款监管细则、二手房限价......“严控新房及二手房价”将是大势所趋。
如今集中供地，成都作为热点城市，土拍也是稳字当头。
对房企参拍土地实施审查机制，出让全面“竞地价、定品质、限房价”，在配建、竞自持租赁住房面积等方面严苛规定，可以帮助土地市场降温。
但这结果就是，大大提高了人们的投资门槛，阻碍了开发商的拿地开发意愿。
反观重庆的调控，基本是对现有的政策进行升级加码。
如三无收紧、如先前所传的新开盘项目备案价调整等，都是进一步收紧已有的限价、限外、限售政策。
并没有出现限购、制定二手房指导价等强手段，连完整的限购政策都没有。
由此，我们能得出结论：
1、成都市场
成都市场长期下行趋势明显，调控加码提高购房门槛；
集中供地后，土地市场预期下降，房企拿地热情不足。
我们预估，第二三批次土拍如果还像第一批次的话，成都楼市未来走向会比较稳，不会有明显的涨幅。
2、重庆市场
重庆市场限制条件宽松，房价基数较低，楼市潜力远大于成都。
集中供地后，起始楼面价和溢价增长明显，土拍竞争性出价效果更好，市场竞争更激烈，调控手段在土拍市场并没有明显体现。
所以，重庆的机会更大。
更多房企会看到重庆楼市的价值潜力，大量投资需求会外溢到重庆，为重庆楼市热度贡献力量。
（图源 重庆发布）
04
不过以上只是第一轮土拍，成渝pk的结果。
现在还不能保证第二次重庆市场不会有“无形的手”干预，根据我们得到的小道消息，重庆市场第二轮土拍很可能会出现一些附加条件。
一类是红线范围内本身没有的非市场性条件，如：
要求现房销售。如2017年出现过“溢价率超50%需现房销售”的升级手段。
要求竞自持，竞租赁面积和时间。如2017年，礼嘉首次出现“自持+强制租赁”新玩法。
要求商住地块自持多少年多少比例，甚至要求引入世界五百强区域总部等......
另一类是土地规划自带属性条件，如：
要求配建公益性文体设施，比如图书馆、文化中心、体育设施、公园等；
规定装配式建筑的比例，如要求达50%以上......
如果有了这些附加条件限制，重庆后面的土拍价格可能还是起不来，甚至没有第一次高。
但需要注意的是，表象的价格并不那么不重要。
毕竟附加条件让开发商需要投入很多资金和精力，最终成本还是会让购房者来承担，所以这也是在变相提高地价。
结语
重庆土拍更火热的底层逻辑是，成都需要通过调控让土拍市场主动降温，而门槛提高后将吸引更多头部房企和投资者来重庆。
我们预估重庆第二轮土拍可能会因附加条件增加而稍许降温，显性地价不会很高，但增加的隐性成本还是不少。
总之，我们预测第二轮土拍，重庆热度仍大于成都。
未来重庆市场的机会依然会比成都市场更大。我们对重庆充满期待！
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