2020年，注定是杭州楼市一个不同寻常的年份。在年初疫情的冲击下，改善性置业成为热门，甚至到年中不得不对中高价位的楼盘进行限流。
究其背后，至少有四个原因：
一是，疫情刺激了大家提高居住品质。
二是，严格的限购下，购房者必须把房票用到最喜欢的房源上。房票有限，自己名下的房票首先应该用到自住的房子上去。
三是，严格的限价下，一方面以后高低配的楼盘越来越少，另一方面豪宅房源的性价比越来越高。
当下杭州楼市的塔尖限价，是每平方米69800元，早在12年前，杭州楼市的塔尖平层住宅就已经是这个价格了。也就是说，今天买豪宅，其实是12年前的价格，存在着明显的限价红利。
四是，改善人群最敏感的货币宽松已经到来。
最后的结果，是适合改善的豪宅卖一套少一套。
我们以有统计的排屋叠墅为例，相比去年同期，今年1-8月杭州十区排屋（含叠墅）虽然供应量少了413套，成交量却多了197套。
△制图：叶帅起高楼，数据来源：CRIC
而且，这些低密房源，大多分布于大城西和临安等地，而在钱塘江南岸的滨萧区域，更是凤毛麟角。
怪不得越来越多的购房者感叹，一方面今年在杭州买一套改善性的豪宅，实在太难了，另一方面，在疫情的冲击下，内心对改善置业的欲望却越来越强烈。说起改善，两个重要的评价标准是总价和品质，也就是说要有一定的总价门槛和一定的品质保证。2019年，杭州市全社会单位就业人员年平均工资为80817元，而房价收入比大概是25.9。作为新一线城市，杭州的房价收入比还远低于深北上广这样的老牌一线城市。也就是说，杭州人平均能够接受的房屋总价在420万元左右。乘以2，840万元，差不多就是今天杭州改善性豪宅的置业门槛，也是中等收入阶层跳一跳可以承担的房屋总价。然而，政府控制了新房的均价，而房企为了高周转又控制了户型面积，留给改善性豪宅置业者的，就是房源荒，总价在800多万以上的房源在今天的市场上很少。而在二手房市场上，像在南星桥，1000万元的总价差不多也只能买一套90平方左右的金隅学府。虽然在总价上，也称得上是豪宅了，但在居住品质上，小三房终究只能算是刚需，没有办法改善。
人生，在怎么样的情形下，需要激励一下自己买一套改善性的豪宅？大概是因为四个原因：要更大的面积，更好的品质，更优质的配套，还有是更好的区域前景，能够保证在犒赏自己的同时，房屋也可以作为传世的资产，跟着区域一起升值。从面积上来讲，排屋的销售面积都在160方以上了，加上地下室、庭院、露台，实用面积差不多在400方以上了，楼上楼下，面积够大。特别是经受了疫情的冲击以后，排屋更是成为了改善性置业的首选。从品质上来讲，城市排屋独门独户，外立面更加讲究，而内部多为毛坯，可以由购房者自己定制装修。在风格上，可以选择自己喜欢的色彩和用材，在功能上，可以设计更多的私人爱好空间。
从配套上来讲，大多数豪宅的购置者，都是在事业上升阶段，需要考虑到与城市中心各项配套的距离，也要考虑到快速商务出行的条件，真正做到大隐隐于市。从区域前景来讲，需要选择城市引擎驱动下的核心节点，只有在这样的核心节点，房屋的价值才能跟着城市一起大象飞舞。问题是，豪宅房源已经少了，是城市排屋的豪宅房源就更少了。
今天，位于中心城区、地铁口、城市节点型的排屋，全杭州的新房市场几乎只有德信世宸名府的28席。
而且，世宸名府距离杭州南站直线距离700米，既拥有高铁、城际、地铁的多重轨道交通，又临近彩虹和通城双快速路，出入繁华。
总价更是诱人，主力面积166-200方，14套住宅性质的排屋预计总价在1000万元上下，另外14套类住宅性质的排屋，不仅不限购，总价还更低。在杭州二手房交易的官方网站上，我们只是找到了7套类似的城市排屋，分别是4套碧桂园珑悦府、1套顺发恒园和2套保利霞飞郡。这7套城市排屋的总价在1700-2000万元之间，而面积在190方左右的珑悦府，单价更是接近10万元/㎡。当然，这是挂牌价，实际成交价格或许还有议价空间，但显然，与这样的总价和单价比较，受限价制约的世宸名府有着巨大的限价红利。而在法拍市场上，从6月下旬以来的3个月，杭州绕城内的区域，共有6套城市排屋或别墅司法拍卖，每一套都是高溢价率成交，平均溢价率高达67%，而套均总价达到了2423.5万元，均价达到了68654元/㎡。二手房市场的城市排屋均价差不多就在2000万左右，而世宸名府仅仅是这个均价的一半左右。
虽然是城市中产也够得上的豪宅，但世宸名府却是真正的大排屋。1， 上下共五层，预留电梯井，家家有天有地有露台有院子。车位入户，设有地下二层的入户大厅。2， 边套地下室，三面都有采光井，而中间套的地下室也有南北采光井，不仅能够引自然光进入地下室，而且也有助于排除湿气。3， 超高得房率，通过挑高和预留改造等形式，可以拓展出两个大房间，而一般的城市排屋往往只能拓展一个大房间。4， 尺度，特别是楼梯的舒适度。世宸名府设置的是大回字型楼梯，无论是200方的边套，还是166方的中间套，这个大回字都达到了3.4米X3.8米，真正做到了舒适、安全和气派。这四大细节，买的时候可能会不太留意，但真正住起来的时候，会非常介意的。比如，楼梯的舒适度。市面上很多小面积的排屋和叠墅户型，设计的楼梯过于紧凑，过于陡。上楼，逼仄得像是上阁楼，顿时就少了气场。对于购房排屋的业主来说，往往是三代同堂一起住，而过陡的楼梯对中老年人和对小孩都不安全。我们说，院子的大小是排屋的面子，而楼梯才是排屋生活的里子，而拓展空间的多少，又关系到购房者的票子。难能可贵的是，世宸名府的设计师，都作了精细的考虑。
既然是城市排屋，决定它的价值的，还有世宸名府所在的南站新城。南站新城，位置就在奥体南，而规划的能级和各项利好的集聚程度，也是领先于杭州多座新城。今年，当地铁5号线全线通车，当杭州南站的高铁和城际正式启用，南站新城一下子站在全杭州人的面前了。但事实上，它还只是一座初出茅庐的新城，整个南站新城的规模达20平方公里，而其核心的南站东广场，还没有正式亮相。今天大家看到的，还只是大片的空地和工地，以及蜿蜒流荡的水系。
相比城东新城，杭州南站与两条快速路——杭州东西向的城市主轴彩虹快速路，和南北向的城市主轴通城（及新二桥）快速路的联通更为通畅，而且与绕城高速的距离也更近。相比桥西，南站新城同样是老城区周边的成片开发区，同样拥有世界级的文化遗产中国大运河，同样规划了密集的滨水公园和滨水风情商业带，不同的是，南站新城的规划更加都会化，更加注重商务和新兴产业。虽然南站新城才叫响了几年，但因为规划了大量的滨水公园和都市商务区，南站新城核心区的宅地非常少。最近一次出让的地块已经在核心区的外围、金城路的北侧了。所以， 作为紧邻奥体、又是杭州罕见的城市排屋组团，世宸名府这28席排屋，很难找得同类的替代者，或者竞品楼盘。如果一定要找，或许可以与限价在51500元/㎡的滨康路综合体作个参照。比一比的结果是：同一条金城路，同一条5号线。差不多的单价，一个是高层，一个是排屋。差不多的总价，一个得160多方，一个得400多方。
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