1天公示7000套，为红盘排序看看这四个逻辑 | 叶帅户型2021.1.29
今日主评丨叶建英
这个市场有多热，从临平新城理想臻品3600组客户报名就看出来了，临平已经好久没有这么热闹了。
昨天一日上市接近7000套房源，分流开盘，会大大提高大家的中签率。只是这么多新房上市，2021年的新房荒会更严重，大家要抓住机会啊。2021年现有的所谓库存，其实还包含了2020年大量未网签房源，而2020年年底又收缩了土地供应。
1月27日的新政，最缺的一条，是没有提增加土地供应。
连上海都提了，杭州，你就提吧。
各方朋友问，这些红盘如何排序，因为中签率会有一定提高，这样的排序倒也真的是要排一排的。
怎么排，今天讲四个逻辑：
一，限价时代，品牌还是第一位。地段可能会更好，户型你可以看得到，但新房的品质真的要靠有责任感和经验的开发商。
二，户型逻辑下的总价思维，大家都在说限价与价差，事实上，这个价差只是单价，但你买的是总价，所以，你一定要考虑到你买的每一平方，到底是不是花在刀刃上。
三，偏自住与偏投资，还是有一些区别。很多盘有可能是要办出证后限售5年的，所以，要考虑好自住属性。在接下来的七八年时间内，杭州楼市的板块运动会发生明显的变化，特别是地铁的成网，会极大的影响各个板块的价值。
四，选择题，你选C。那么，在这么多盘中，现在已经说不好你选价差最大，还是价差最小，是红盘，还是粉盘，你只有在这么多盘中，你就没必要去考虑中签率的高低，选择你最一见钟情的那一个就是了。
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近日中签率播报
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正在公示（共计21个）
◆广宇·锦上文澜，大学城北
◇房源套数：300套
◇均价：30000元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：89㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：3星：89方A1
边套硬是扣住在了89方，设置了1.5卫，就是这个双开间阳台其实有一些没必要，影响隐私，也失去了做个飘窗的空间，如果是一个房间带飘窗，一个房间大阳台，尺度感会更优秀。
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◆滨江·君品名邸，奥体
◇房源套数：416套
◇均价：47000元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：103-139㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：139方
奥体核心区的门槛楼盘，三房四房都是主流面积段。139方的四房虽然两个小房间都比较小，但设置了三卫，是双套房，玄关处又设置了储藏室。
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◆时代滨江·丹枫四季院，滨江区府
◇房源套数：509套
◇均价：待定
◇房源面积：145-270㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：3星：145方A、B
145方A户型，四开间朝南，大横厅，还有四房间，B户型，大阳台大飘窗，尺度经A户型还舒适，但有一个暗卫，不管怎么说，这两个都是超级户型。165方，主卧不直连电梯，更安静一些。
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◆融创城，钱塘新区大江东
◇房源套数：523套
◇均价：19000元/㎡（含装修标准2500元/㎡）
◇房源面积：98-139㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
一批紧凑的高性价比户型，都设计了双开间大阳台，相对来说，三开间朝南的107方的大阳台是客厅与主卧相连，更舒适实用。122方和125方是四叶草户型，还都设了独立玄关。139方还做了3卫，也是市场上少有的。
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◆阳光城兴耀·花漾里，钱塘新区大江东
◇房源套数：298套
◇均价：19000元/㎡（含装修标准2500元/㎡）
◇房源面积：96-118㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
3个户型跟融创城很像，就是少了2个平方，尺度更紧凑一些。花漾里的B1，与融创城的B，花漾里的B2与融创城的A，不过，花漾里的B2北侧小房间有一个飘窗，厨房间也是眼下多起来的南向开门。花漾里的A1，也是比融创城的C户型少了2平方，但是大边厅设计，比融创城的C户型更舒适。
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◆融创滨江·杭源御潮府，望江新城
◇房源套数：378套
◇均价：70200元/㎡（含装修标准6000元/㎡）
◇房源面积：123-188㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
A1，和A2，都是舒适型三房，难得的双阳台设计，143方的5个B户型还是老的四叶草，餐厅暗，主要还是因为不够扁平。164方的C户型，都有了3卫，显然是边厅的C2户型更加敞亮。D1户型，是C2的升级版。
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◆江河鸣翠，江河汇
◇房源套数：431套
◇均价：68500元/㎡（含装修标准6000元/㎡）
◇房源面积：143-229㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
与中等价位楼盘的140多方去比，江河鸣翠的143方就感觉特别不豪华了，没有办法，这里江河鸣翠的最小户型。165方的四房D户型，相比御潮府的同面积，布局差不多，有了个独立玄关，但是客餐厅的宽度和第四房的尺度都小了很多。165方的房间尺度有提升，但这么大的客餐厅没有大阳台。195方的五房，就是朝南三卧室尺度够大，还带阳台和飘窗，与229方的G户型一样，就是房间多，卫生间多，功能与布局上亮点不多。
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◆滨江·观品，奥体
◇房源套数：188套
◇均价：47000元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：169-233㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
因为地块的原因，190方以上的户型，从扁平性上来讲，都不如江河鸣翠。相对来讲，各占5条腿，供应量最大的188方和191方，更为用力，3卫，双套房，大阳台，大飘窗，191方还挤出来一个小书房。169方的起步户型，比江河鸣翠的E2要好，尺度更舒适。
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◆中梁·沐宸院，未来科技城
◇房源套数：794套
◇均价：34500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：98-139㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
中规中矩，市场上的同类面积最主流户型。139方市场上比较少，就感觉有一些浪费。
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◆星创城，勾庄
◇房源套数：869套
◇均价：29000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：102-133㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：3星：A
尺度不错，用起来舒适。特别是A户型，做了双开间的大阳台，同时又比其他楼盘加了2个平方把北向第3房做大，用心的。
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◆融创金成·杭源里，拱墅大关
◇房源套数：78套
◇均价：洋房52200元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：108-225㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：139方、225方
小户型没有多少特别的亮点。139方的细节考虑得就比较多了，除了房间的尺度，还有主卧的衣柜，玄关边的储藏室，都是舒适型的。225方是一梯一户，是目前市场上少有的改善型大户型。
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◆滨江·嘉品，奥体
◇房源套数：227套
◇均价：47000元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：120-154㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：边套182方
终于等到了大户型的滨江，除了120方的中间套是两卫了，其余都是三卫设计。120方是四开间朝南，也是很讨巧的。要说遗憾的话，一是每一个厨房都相对偏小了，而中间套182方的第五房，154方的中间套第四房，尺寸都太小了，有凑数之嫌。
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◆地铁万科·未来天空之城，未来科技城
◇房源套数：1009套
◇均价：待定
◇房源面积：93-168㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：119方、145方
对于未来科技城和城西的改善性置业来说，天空之城这批户型是非常优秀的，都是一梯两户。小高层的119方只做三房，才能做出气派的玄关，充足的收纳空间，独立带窗的餐厅。145方的四房，更是增加了尺度，和一个主卧的衣帽间。
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◆万科·前宸，勾庄
◇房源套数：515套
◇均价：30500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：99-139㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：113方
前宸的户型整体也很优秀。估计是设计师不管怎么设计，总是要比现在市场上的主流多个三四平方，但就是这三四平方，尺度与舒适度都都有了。说万科的精研，可以从107、111、113这三个面积段的不同就可以看出来，虽然楼盘不大，房源不多，但前宸设计了多个户型，尽可能满足不同购房者的置业需求。
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◆西房万科·良语久园，余杭瓶窑
◇房源套数：332套
◇均价：叠墅27600元/㎡（含装修标准4000元/㎡），排屋待定
◇房源面积：155-243㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
叠墅的创新之处在于，中、上叠通过电梯与地下室相连，而且入户处有个类似的入户花园。
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◆万科·四季都会，东湖新城
◇房源套数：120套
◇均价：20800元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：89㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：3星：E
老户型，89方三房两厅两卫，D2和E，都是89方，而且还是边套，特别是E户型，更是带转角大飘窗，北向书房也带了转角窗户。
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◆滨江·博语华庭，萧山新区
◇房源套数：216套
◇均价：34000元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：99-121㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：B户型
滨江集团在限价4万元以下的楼盘中，是以紧凑型户型引领，而在博语华庭中，我们可以看到，滨江集团放大了三四个平方，正是这三四个平方，让滨江的户型能够做成一批舒适三房。
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◆德信银城·观湖之宸，丰收湖
◇房源套数：104套
◇均价：30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：96㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
96方的经典户型。玄关处的收纳空间用心，也通过飘窗等设计增加了拓展面积。
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◆招商德信·云望之城，富阳富春
◇房源套数：68套
◇均价：25000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：95-106㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
做了双开间的大阳台，房屋尺度就小了。鱼和熊掌，真的很少能兼得。
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◆碧桂园万科·悦望名邸，富阳东洲
◇房源套数：36套
◇均价：洋房21900元/㎡（含装修标准2500元/㎡）
◇房源面积：95-120㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
虽然是洋房，但尺度还是一般，原因在于无论是95方，还是122方的户型，玄关处都浪费了太多的空间。
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◆杭辰·星万里，余杭超山
◇房源套数：112套
◇均价：16800元/㎡（毛坯）
◇房源面积：95㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
可惜了。估计为了凑95方，尺度太小了，再增加了两三平方，会舒适很多。
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正在登记（共计1个）
◆杭房·悦东方，大江东前进
◇房源套数：216套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：12600元/㎡（毛坯）
◇房源面积：85-125㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套40万，其他80万
◇摇号登记时间：2021年1月29日-1日31日
◇叶帅短评：
老户型，有拓展面积，户型图上特意用红框进行了标注，同样的面积段，比当下的户型尺度更舒适。
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