集中抢地背后：大房企有钱花不出去，小房企不赚钱也要抢
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作者 | 郑鹏超
编辑 | 武亚玲
梦想总是很丰满，现实往往很骨感。
从4月以来完成首次集中供地出让的广州、重庆、无锡、杭州等城市来看，我们对集中土拍的幻想破灭了：
广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%；
重庆：46宗土地，平均溢价率约42.99%，最高超120%；
无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多块地刷新地价纪录；
杭州：57宗土地，总成交金额达1178亿元，平均溢价率达24.85%……
而在2月下旬“两集中”政策刚出来的时候，万科领涨，地产股掀涨停潮。核心在于，市场预期，集中土拍能分散房企的拿地资金，有利于降低溢价；提高拿地门槛，利好有资金优势的大房企。
彼时，头部房企如万科、中海等也信心满满。可从目前集中供地的结果来看，万科、保利、中海等几乎颗粒无收，反倒是区域性房企收获颇丰。
土地溢价如此之高，有些地块算下来根本不赚钱，大房企一盘算，不得不放弃一些优质土地。而区域性小房企，为了有米下锅，明知没多少赚头也要拼命去抢。
有投资者向滨江集团董事长提问：公司在杭州集中土地出让中获取的土地，有几个点利润？
“公司融资利率很低、品牌影响很大，努力、努力可以把利润率做到1%至2%。”换个说法，这些地只要不亏钱就烧高香了。
这说明，集中土拍城市的土地溢价，较土拍前有过之无不及。并且，大房企有钱花不出去，小房企则只能硬着头皮抢。
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集中抢地，
房企“内卷”超乎想象
以前是一块地一块地抢，现在变成了一片地、一片地抢，这可能是集中供地给土拍市场带来的最大变化。
集中供地变集中抢地，大大超出市场预期。看看地产股的走势，万科、保利等头部房企，股价不到两个月均跌去了20%左右。
这也不能怪市场翻脸不认人。原来大家认为，把零敲碎打的挤牙膏式的土地供应改成集中出让，一定程度上能缓解市场对土地，尤其是对热门城市土地的渴求。以此给土地市场降温，使地价理性回归，进而提高房企利润。
但从已实行过集中供地的城市，比如北京、广州、深圳、杭州、重庆、天津等地的结果来看，土地溢价率仍高得离谱。
杭州平均溢价率是24.85%，重庆由于没有设地价上限，平均溢价率达42.99%。实际上，单看溢价率已经不足以反应市场的疯狂。
如果你去看北京市场的土拍结果，30宗土地成交额1110亿元，相当于去年土地出让金的一半以上。但溢价率超过15%的地块寥寥无几，会让人有种土地价格便宜的错觉。
这可是寸土寸金的首都啊，看不起谁呢？
以北京丰台张郭庄村A区居住用地为例，规划建筑面积17.11万平方米，起始价59亿元，网上11次报价至62亿元的上限价，溢价率仅5.08%。
按规定，土地竞买报价至上限后，转为竞报“公共租赁住房”面积。同时，设定“公共租赁住房”上限面积49000㎡，当竞买报价达到上限时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
换句话说，谁报的公租房/高标准商品房面积高，谁能拿到地。最终，首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房力压群雄。
5.08%的溢价率，比起动辄30%的溢价率是要低很多，但不要忘了，其中还有19%的公租房比例。这无疑会大大降低房企后续的项目利润率。
显然，溢价率失真了。即使高溢价率的杭州，数字也有“水分”。
根据杭州的规定，土地价格超过竞拍文件上限，采取竞报自持比例。此次集中供地中祥符宅地自持比例高达38%，为杭州土拍史上之最。这块地还是商业兼容住宅地块，住宅占比仅为49.6%，扣除38%的自持比例，真正可售的住宅建筑面积仅11.6%。
开发商拍下这块地后，88.4%的面积只能自持收租不能出售。这无疑会极大提高开发成本，压缩项目利润空间。
实际上，房企拿地前的测算误差不会太大，再加上高自持比例指不定就亏了…但对一些房企来说，硬抢也得上，尤其是杭州这种热门城市。
参考滨江集团董事长在回答投资者提问的表述，在杭州集中土地出让中获取的土地，“公司融资利率很低、品牌影响很大，努力可以把利润率做到1%至2%”。
这意味着，滨江集团拍下的土地只要不亏钱，能养活整个团队就阿弥陀佛了。
深耕杭州的滨江况且如此，其他在杭州竞拍土地的房企，大概率只能拍个寂寞。
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不赚钱，
硬着头皮也要抢？
土地储备是房企的重要“生命线”，在集中供地政策刚刚落地之时，头部房企如万科、中海等都信心满满。
2020年业绩沟通会上，郁亮表示：“万科并不追求过低净负债率。现在土地集中供应制下，要求企业资金有很大弹性，18%净负债率可能正是在等待机会。”
但在此次集中土拍中，万科乃至保利、中海、龙湖等经营稳健的房企，普遍不愿意参与高溢价拿地的厮杀，反倒是区域房企异常积极。
比如，广州集中土拍中，地头蛇越秀拿下108亿元土地，成为最大赢家；杭州集中土拍，地头蛇融信拿下142亿元土地，成为最大赢家。
反观万科，4月份在土拍城市拿地权益总金额仅30.07亿元，其他头部房企也大多如此。不差钱的万科，在集中供地的几个城市拿地总金额，还不如区域房企在一个城市拿的多。
这些稳健的头部房企，绝大部分深耕经济发达的城市，可以说集中供地的城市土地，就是它们“命根子”。那么，为什么会出现，大房企有钱拿不到地，小房企却要硬着头皮抢地呢？
还不是因为内卷至此，区域小房企为了有米下锅，明知没多少赚头，也要抓住一年三次的集中供地机会补库存。
以深耕杭州的融信为例，2020年在杭州的销售额为482.5亿元，占到集团总销售额31.1%。哪怕不赚钱也不敢丢掉杭州市场，一旦在杭州拿不到地，公司的规模就会快速萎缩。
不夸张地说，开发商买地，已经跟我们大部分人买房子一样，也成了刚需。就如某房企管理层所说，不赚钱，地也要拿，不然谁养这一帮人？
而经营稳健的头部房企，可选择性就会大很多。它们在几十个城市做到了TOP级，不管是品牌、政商资源，并未在集中在个别城市。这让它们面对集中供地时，可以选择增加非集中供地城市的拿地占比，暂时回避激烈的厮杀。
以万科为例，4月万科在土拍城市拿地权益总金额仅30.07亿元，而整体拿地金额为183.96亿元，去年同期只有35.22亿元；一季度保利拿地金额452亿元，去年同期则只有347亿元。
表面看，在第一轮较量中，比起斩获颇丰的区域房企来说，头部房企大多陪跑、略显失色，但实际上，竞争的天平正在加速倾向后者。
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二次供给侧改革，
竞争天平倾向大房企
正如前文所说，集中供地出让的高溢价土地，使得竞拍的房企普遍不赚钱或微利。
规模不断扩张，项目却带不来利润，这意味着，房企杠杆会越来越高，经营风险将成倍放大。尤其对自身负债较高的房企来说，不断增加的负债会让其随时面临崩盘危险。
然而此次集中土拍，杠杆高的房企，拿地更加积极；杠杆低的房企，拿地反倒谨慎。
比如，越秀和融信这两家，在土拍中大放异彩的地方性房企，2020年现金和有息负债之比分别为41.6%、37.4%；同期万科、保利现金和有息负债之比分别为75.5%、49.2%。
负债高、抗风险能力弱的地方房企，更愿意冒风险拿低利润率的土地；负债低、抗风险能力更强的头部房企，却不愿意冒风险拿低利润率的土地。
在这样的背景下，前者虽然短期维持住了规模，但长期被淘汰的概率却在增加。
蓝光发展就是前车之鉴。某种程度上，蓝光发展如今的危机，就是因为卖房子“不赚钱”，只能不断借债扩大规模。而在“三道红线”收紧融资后，不能“借新还旧”，资金压力陡升。
从蓝光发展过往数据看，2015年末销售额为183.7亿元，到2019年末猛增至1015.4亿元，四年增长超过五倍；有息负债从2015年末的171.6亿元，增长至2019年末的609亿元。
显然，公司没办法靠卖房子创造的现金流进行扩张，只能不断举债扩张，结果就是杠杆越来越高，风险越来越大。
再回到集中土拍来看，杠杆较高的地方性房企，拿到的土地是微利甚至亏损，这让公司的扩张只能寄希望借贷。这要求公司必须时刻警惕蓝光发展的命运。
如果说，“三道红线”是房企的供给侧改革，那么，长期看，集中供地更像是房企的二次供给侧改革，竞争的天平再次向头部房企倾斜。
以前土地市场信息没那么透明，中小房企还有机会“捡漏”优质地块。集中土拍后，中小房企拿到的地多是不赚钱或微利的地块，陷入拿地和不拿地都会面临收缩的“囚徒困境”，拿地不赚钱，不拿地没活干。
对有钱的大房企来说，集中供地的好戏才刚刚开始，走走看吧。