LPR施行，成都买房需要注意！
关于最新的LPR，在今年中期我就预测楼市贷款一定改革，最后也印证了我的感觉。这个新的规则下，具有跨时代的意义。在LPR实施预告期，我对这个政策进行了全面的解读。以前我说了，楼市可能不能再用经验主义分析，现在网上大多炒房投资客对于市场过渡的乐观与兴奋，一天到晚给你打鸡血，因为他们用的老套路分析，不过现在已经变了。房产的思维要大改。这是往期分析的文章。新粉丝可以研究一哈。
央行调整新发放商业性个人住房贷款利率政策解读，LPR啥玩意儿。
这里有最近成都所有银行的利率报价
周围有近期贷款的人给我反馈成都大部分确实在5.88%，邮政与工行都在这个报价。
这篇给大家说哈新规则下，大家购房要有觉悟与纠结的思维。
1.利率不变，购房成本的固定
以前买房会随着基准利率的下降而利息下降，这一点对于很多第一次买房的人或者热衷于全款的人来说可能并不知道。所以楼市圈里都觉得买房要贷款才划算。因为通货膨胀钱不值钱与降息的必然，让还款的金额越来越少。货币影响楼市，利息也是货币中非常重要的一个环节。
不过LPR规则实施后，今后的降息与房地产无关了，即意味你贷款买房向银行借了一笔固定利率的借款。目前来看年利率是5.88%，这个利率说多真不算多，因为类似于蚂蚁借呗与京东白条这种良心网贷年利率实际都是15%左右。
很多逗比大v说实际没啥影响，以前利率更高，现在相比以前来说还是算便宜。我尼玛完全不看成本，以前你贷款个70w买房，现在同样的房子涨了3倍，全款变首付，你要贷两个全款。100w的房子，以前30w贷70w，现在300w贷200w。贷款数额能一样。你贷款70w你还多少钱？你贷款200w还多少钱？是一个概念级别吗？而且以前利率会下降，可以越还越少，现在变固定利率。你相当于借了一笔大资金每年利息近6%，这压力和你以前一样么？
这种模式下炒房投资就成问题了，每年固定近6%的利息，配合限售，一般持有房产时间目前来说新房即便是现房，最快也要4年。更不用说有些盘持有成本在8年。其实在时间成本上最担心的问题不是你房子能不能获利，是担心很多人会撑不下去，因为目前的房价高成本月供是个巨大的压力，即使100w点儿的房子，也已经接近5k月供，这对于成都这边的大部分家庭是不小的支出。更不用说更贵的房子。之前说了一个四眼鸡炒房已经爆仓，准备挥泪亏本卖掉天府新区的房子。他的成本虽然不高，但他的收入有限啊，玩不起还玩。现在新房的面积也大，有投资潜力的大多也并不便宜。所以投资房产今后一定要注意自己的供房实力。投机的能否撑过成本周期就不一定了。
对于买房来说，全款与贷款哪个划算真不像以前了，毕竟大资金利息在那摆起，利息还是固定的，不是原来那种越还越少的情况了。如果能全款的我建议还是全款，因为今后的通胀会咋样真不好说，毕竟这个节骨眼猪肉也涨了，物价现在也有一定水平了，你如果担心与确信通胀，我真不觉得你贷款那实力能抵御通胀的其他必要物价水平上涨，很多人默认通胀是绝对的，毕竟货币一直在印，但也有可能通缩一个时期，也可能维持一定时期。有些炒房客为啥死得梆硬，因为他生活成本在提高啊，必须用钱，这边用了那边就惨了。
2.成本的提高，房屋分化会严重
这种模式之下，大家回过神后，就知道现在的购房成本在加大，而且配合限购，买房的机会也变得珍贵，对于任何一个家庭用房票都会非常谨慎，所以今后不好的房子会越来越不好卖，好的房子会变得非常稀缺。LPR实际也提高了买房的门槛。所以一直不建议大家刚需情况下入手小户型，能一步到位的一定要一步到位，这里的刚需是指要买房拿来住的。毕竟买房无论金钱成本还是时间成本都在增加门槛，资金会更倾向于不今后折腾。所以你想卖的房子我建议早点挂出去让市场测验与回馈，不要管今后的涨跌，因为这种新规则下越长远其实越不利于个别房屋的流动性，趁热离手不冒险。
LPR在银行的自由竞争下，各家银行根据自己资金池成本的水平那个浮动绝对不一样，银行拉存款吸引来的资金利息也不一样，因为我和几个银行打交道，各个银行给的利息每年都有差异，所以这个代表了银行的资金成本不一样。所以你看到邮政是5.88，有些要低，所以很多银行会引来恶性竞争，金融机构必须打价格战，LPR有涨有跌，银行就会分化，有些赚钱，有些赚不到钱，赚不到干脆就不做了，做得少，就会出现新的市场问题，比如我之前也感觉可能会停贷二手房？或者有银行没款放了。这种情况更加考验买房的位置水平，因为贷款越来越难，新房还不一定，因为国家与开发商始终是有政治因素与经济因素的考量，而且还是大单子，但你二手房就不一定了，二手房是散户，所以很多银行可能会开始考虑做二手房与否了。这种可能以目前的逻辑来看是可能的，因为贷款已经市场化了，所以今后二手房市场的分化一定很严重，要卖房的除非精品可能会很考验时间。现在一些不好的房子，挂两年都无人问津，比如视高的二手房。所以新规则下也是对今后房地产市场流动性的一个长远冲击。因为涉及这种市场利率下银行的问题，还有限购下购房成本提高的难度问题。所以要卖的房子真的可以考虑抓紧拿出来测试，有些房子即使会涨，但也可能有价无市了。
3.签订贷款的机会能争取就争取。
在新规则下，里面有个二项是给予银行与购房者商量灵活处理的。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了，有可能一年一调，也可能30年贷款期都不变。还是以“加点100”为例，如果要调，比如4.85%降到了4.6%，那么有可能第二年也跟着下降，变为4.6%+1.00%=5.6%。当然我前期单独解读已经写了，没人敢和你一年一调。可不可以几年谈一次？因为长期看贷款利率ipr也是走低。这个可以，但这个要看你的眼界了，因为合同会写的，你能预测？你能预测但你怕不怕麻烦？人性都是害怕未来的，实际操作中。我保证大部分人会去签一个不调。因为大部分人怕麻烦，银行也怕，反正大家自己谈，银行最怕麻烦，爱放就放，不放就滚。你签一个固定的，人家最满意最省心。但对于有长期居住预期的我觉得这个如果银行也给予这个机会，我觉得是可行的，比如你要贷款25-30年，可以约定3-5年一调，因为目前我国降息的规律来看，我国目前处于降息通道，而且还会越来越低，所以LPR会越来越低，但并不意味你买房的可以推迟，有人是单边思维，觉得LRP下降，不意味还钱越来越少？但你没考虑房价的上涨。随之而来的成本提高。100w的房子今后你即使利率下降，但成本也越来越高。
我国长远来看会学习西方国家进入低利率时代，即使部分东亚国家已经开始负利率了。何为负利率，你存钱去银行，还要收费。
4.10.8号以前买的房子，贷款就没必要提前还清了
因为长期降息的预期，今后你还款会越来越少的，如果你没有60后，70后不喜欢贷款的强迫症，我觉得没必要。有这个福利为啥不吃？
5.这种环境下了，我有个大胆的想法
这个想法其实你可以听到玩，就当我预测哈，现在是一城一策，所以有限购， 成都的限购还是比较严格的。一城一策不是什么好做法,完全违背了以市场发挥资源再配置的决定性作用这个大会精神,在10月8日lpr生效以后,完全可以全国放开限购,没必要搞什么一城一策,因为金融系统是通的,利率层面就可以解决这个问题,要买随便买,直接给你上调利率就行了,上调利率加增加首付款比例,去杠杆并加息,这样也符合市场化原则,不差钱的随便你造,差钱的你自己看清楚再买,拿来住不拿来炒,谁炒谁爆仓,转续贷款的也会面临这个问题,你续接的利率是多少呢,就可以从根子上彻底解决问题,那么银行会不会再去作俑呢,会,也不一定会,要看他怎么考虑这个问题,反正贷款你自己放,利率定价与杠杆率你自己定,搞扑街了你自己计提坏账,脑子正常的银行也不敢去乱放,把所有的问题全部在供端解决,我国还是很奇怪的，有限购政策，国外几乎是没有的，我们长远来看也会学习，今后房价太贵了，我限购把流动性锁死了，玩串串啊，没准过个几十年，全国都会取消限购，你有钱大家买就是了，不过那时候的价格真不一定像现在全民热衷于买房子了，你跑到国外去，大部分你接触的居民压根就不敢想买房，可能你觉得有些国家的价格不高，但他们的居民是存不到钱买房的，今后估计也会这样，今后买房是富人的游戏。就不知道多久的事了，总觉得有一天全国都会放开限购，房产去货币化不代表不买房，特别是对自己有一定诉求的，以后房子越来越难买，一个是价格令人无奈，永远的无奈，二就是，你心仪的房子没人卖给你（反之卖给你的人家自己都不想要，你也不想要），一个奇葩但是很合理的结果，最后就是，金融系统也不想支持你，lpr蹲那的，完了就是房龄和贷款年限之和的个银行的规定的问题，如果金融系统全面转向了，全款买房子自己住等于别想，首套房与二套以上房产的金融系统的服务的逻辑完全不同，这里又陷入一个逻辑悖论，都知道首套房的指标很精贵，但是其实很多年轻人第一套房子哪能一次性到位，说白了金融系统的支持明白了就是不想陪大多数人玩儿了，要想拉金融系统支持你，基于lpr，你得被金融系统狠赚一票。
所以我觉得想买房的任何时候有能力都应该抓紧买，因为价格根据一系列政策的引导，会有变化，至少现在的深层逻辑向上是涨的预期，买房子还有人关心涨跌，那玩意儿是稀缺品，门槛问题啊，有就是有，没有你可能一辈子都没有，你手上有钱在政策上你没法拥有，地段上还不可复制，比如你现在看攀成钢，基本没货了，更不用说春熙路，金融城三期没准你还能想哈。唯一性啊，资源不可再生。更不用说好多人一辈子也就折腾一套房子的收入，还是中产级别，毕竟现在价格在那。