导语
疫情到底是属于不可抗力还是情势变更？房东是否必须给租客减免租金？
本文作者丨戴金花
租客说，因为疫情的影响导致我根本就没有办法使用租的房屋，如果继续履行合同，对我不公平，如果解除合同，又没有办法找到新的租房。房东说，如果解除合同，那么短时间内我无法找到新的租客，我没有过错，我为什么要减免房租，不同意减免租金。中介说，为响应国家号召，我给租客减免租金，房东必须给我减免租金，因为属于不可抗力。这里面涉及到三个主体，当然有些租赁合同里面只有两个主体，具体的法律关系需要以合同具体的内容来进行确定，今天我们讨论的是租赁合同法律关系情况下，疫情对合同履行所带来的影响。那么疫情到底是属于不可抗力还是情势变更？房东是否必须给租客减免租金？从法律上讲，不可抗力是指不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况。而情势变更呢，是指合同成立以后客观情况发生了变化，当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能够实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同。我记得曾经有一个法官写过一篇文章，大概的意思，非典时期对于合同履行的影响，不同的法院有着不同的认定，有些法院认为非典时期对合同的履行影响属于不可抗力，也有些法院认为不属于不可抗力，属于情势变更。那么从司法实践中，是如何区分不可抗力和情势变更呢？对于因疫情影响，导致合同完全不能履行的，例如，电影院KTV等，因为政府疫情防控需要必须停止的情况应认定为不可抗力；对于因疫情影响，导致合同虽然能够继续履行，但将对一方当事人权益产生重大影响的，比如说宾馆等场所因疫情影响导致客源锐减，经营困难的情况应认定为情势变更。但是不管将疫情认定为不可抗力还是情势变更，法院在处理因疫情影响导致合同履行纠纷的时候，一般都采用公平的原则。主要理由是一方面兼顾了双方当事人的利益平衡，另一方面考虑到了疫情的客观影响及社会的和谐稳定。受疫情的影响，各地政府也采取了一系列的鼓励减免租金的相关政策，但是有一些地方没有相关的政策，对于没有政策支持的地方，而受疫情影响又比较严重，也可以跟房东沟通和商量减免租金事宜或者解除合同。如果协商不成，也可以根据不可抗力或者情势变更向人民法院提起相关的诉讼，请求减免租金或者解除合同。
排版编辑丨冯佳欣
