物权类合同类型归纳与简析

本文中的“物权类合同”指以创设、移转物权为目的，或者说是以“物权”为标的的合同。为区分表达，物权类合同以外的合同，在本文中临时被称为“普通合同”。在对物权类合同与普通合同进行对比的基础上，本文依据《民法典》及相关法律法规，梳理主要物权交易模式与合同类型（包括所有权、用益物权、担保物权）。以期帮助律师在起草审查合同时，更快判断某类合同是否可行，“当事人是否能够合法的取得某一项物权”。现实中的物权类合同也会涉及多种债权债务，但在本文这里先作简单化、抽象化处理，以期更方便的进行宏观合同类型分析。01 物权类合同与普通合同的简要对比1. 物权类合同类型有限，普通合同类型无限。物权法定，现行法律环境下的物权类别非常有限，相应交易模式也有限。但另一方面，合同自由、债权意定，对应合同类型无限，当事人可以约定五花八门的债权债务。因此，虽然律师只能掌握主要的普通合同类型，很难了解所有的普通合同类型，但对于“物权类合同类型”，却几乎应该了解所有。这样，律师就能在起草审查合同时，很快的预先判断“当事人是否能够合法的取得某一项物权”，从而能够判断这类合同是否可行。2. 物权类合同与普通合同的选择。如果某物权实际上不允许某类交易模式，也即双方不可能创设或转让此项物权，那么律师应建议停止交易，或者将合同类型由“物权类合同”调整为“普通合同”。调整为“普通合同”时，合同的标的就不再是物权，当事人也就不能获得物权。如无特殊情形，合同仍有效，仍产生债权，但无法获得物权的对世效力。此时，这种交易模式能否满足当事人的需求，需要具体权衡分析。例如：城里人想通过“买卖”取得农村房屋的物权（所有权）是基本上行不通的，此时只能调整为租赁或类似使用权转让的合同。3. 物权类合同一般要考虑登记问题，未经登记不产生物权或者无法对抗第三人。物权类合同以及转让知识产权的合同，一般都涉及登记手续，不经登记，就无法产生对抗第三人的效果。4.物权类合同必须同时依据合同法规则和物权法规则。前者处理合同的成立生效问题，后者处理物权的设立、流转问题。普通合同则主要依据合同法规则。02 主要物权交易模式与合同类型归纳物权的交易模式可以简单分为“创设”和“转让”两种模式。前者是在他人物权上创设用益物权或担保物权，后者则是物权的移转，转让方丧失原有物权，受让方取得物权。物权类型一、所有权【创设模式】所有权产生于事实行为，不存在当事人通过约定创设所有权的模式。细分转让模式对应合同类型土地所有权不存在现行法律下土地均归国家或集体所有，且不存在土地所有权的转让模式，仅有集体土地征收为国有土地的模式无房产所有权有国家房管部门发放的产权证的房产一般允许买卖；无正式产权证的房产（实际上等于无法律上的不动产物权）一般不允许买卖商品房买卖合同存量房买卖合同航空器、车辆、船舶等特殊动产所有权可以买卖，但其所有权未经登记的，不得对抗第三人车辆/船舶/航空器买卖合同一般动产所有权可以买卖，法律规定的特殊情形除外买卖合同物权类型二、用益物权【创设模式】建设用地使用权海域使用权、探矿权、采矿权、取水权的创设均需经法定程序，与国家有关部门签约，取得用益物权，对应“建设用地使用权出让合同、探矿权出让合同”等；集体建设用地使用权和农村土地承包经营权的创设是与集体经济组织签约，对应“土地承包经营合同”等细分转让模式对应合同类型建设用地使用权根据《物权编》第353至356条，建设用地使用权可以转让，但有一定限制建设用地使用权转让合同农村土地承包经营权根据《农村土地承包法》等相关规定，农村土地承包经营权可以转让，但转让存在限制，包括转让对象（是否限制为集体经济组织成员）、转让程序（民主议定程序+政府批准程序）等限制土地承包经营权转让合同海域使用权根据《海域使用管理法》第27条及《海域使用权管理规定》第38条，海域使用权的转让需符合特定条件海域使用权转让合同探矿权、采矿权根据《探矿权采矿权转让管理办法》第3条、第5条、第6条的规定，探矿权和采矿权一般不能转让，符合特定条件才能转让探矿权转让合同采矿权转让合同取水权可以转让，但根据《取水许可管理办法》第27条规定，需要原取水审批机关审查同意取水权转让合同居住权根据《物权编》第369条规定，居住权不得转让无地役权根据《物权编》第380条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外无宅基地使用权宅基地使用权不能单独转让无物权类型三、担保物权【创设模式】抵押权、质押权的创设是抵押/质押人（即所有权人、用益物权人）与债权人签约，对应“抵押合同、质押合同”等细分转让模式对应合同类型抵押权、质押权担保物权一般随主债权移转，不存在单独的担保物权转让模式；留置权可以约定排除，但不存在创设和转让模式无物权交易模式及合同类型示意图

03 知识产权的交易模式理解前面所说的"创设、转让”针对物权，知识产权为准物权，可适当参照以上内容，对知识产权交易模式进一步理解。1. 知识产权的创设。知识产权本身也不是通过合同“创设”的，但合同可以对知识产权的归属作出约定。如果用于担保，则合同对应“商标权质押合同、专利权质押合同”等。2. 知识产权的转让——对应“知识产权转让合同”。合同类型：如商标转让合同、专利申请权转让合同。注意：知识产权不是所有权，不能叫“买卖”，“软件买卖合同”这种说法是错误的。知识产权转让时，出让方会失去原属于自己的知识产权。3. 以知识产权为对象的“普通合同”是多种多样的，最典型的是“许可”。因为知识产权对应的智力成果可以同时被多个主体使用，因而存在“许可”这种特殊合同类型，动产、不动产则不存在“许可”的说法。注意：许可不涉及知识产权的转让。04 部分合同类型用语的规范通过上面交易模式的梳理，我们可以在合同标题、条款中对合同类型、交易模式的表述用语进行一些规范：1. 买卖——一定是指“物权中的所有权”的转让商品房买卖中其实也有国有土地使用权（用益物权）的转让，但是毕竟还是以房屋所有权的转让为主，因此仍名为“买卖”。2. 转让——一定是指原权利人丧失权利除了所有权之外，所有权利（括债权、股权的移转）都可以使用“转让”。如果是所有权、用益物权、知识产权、债权等多项资产混合标的的移转，一般仍叫“转让”。无论如何，只要是“转让”，都应该代表“原权利人丧失权利”，如果原权利人并非丧失权利，则合同类型不应该叫作“转让”。（可拆分的标的物的部分转让，对这部分转让出去的，原权利人也丧失了权利）3.许可——仅限于知识产权类交易动产、不动产如果允许对方使用，应该是租赁、合作或更合适的类型，不应该叫作许可。