碧桂园1个月770亿，聊聊百强房企前5月的“体检表”

文\地产随笔  潘永堂

今晚，5月最后一天，业绩百强榜又出街了。

满屏的都是“压强”！

看这张座次表的千亿数字攀升，忽然想起吴亚军那句话：未来房企，最重要的还是活下来，或者说，你要保留在球场上继续踢球的资格，是的，你在百强榜，或者在进一步说，你在20强里，这对优秀的你来说，很重要，非常重要。

继续洗牌3、5年后，老潘估计，未来百强榜和座位表已经大体固化，房企格局基本尘埃落定，再排榜单，就没啥看头。而反观，有看头的正是这3、5年。

目前，每隔1年，或者每隔几个月，座位表就有小变、甚至巨变，而这，正是这3、5年百强榜的看点和媒体兴奋点。

谁掉队了？

谁提速了？

谁超车了？

谁又没落了？……

无论是谁，成也好，败也罢，进步有进步的理由，可怜房企也必有可恨之处……但无论如何，掉队者，超车者，都是一个个的地产好故事、好案例。因为你的失败，你的摔倒，或许能给剩下继续前进的勇士，更冷静的反思，更稳健的前行。

直入主题，看看最新出炉的30强榜单吧！（对不起，懒得看百强榜，100家房企一个个看完太累了，未来房企30强将占据70%，甚至更高的份额，这个行业的未来，不可能未来100家房企个个都活得滋润。）

 图表来源：亿翰智库

1，“霸道哥”碧桂园

月月总冠军，770亿单月新纪录

开个玩笑，给整个地产行业带来压力的——不仅有外部的调控政策，有金融的严厉“去杠杆”，还有大家的同行一哥“碧桂园”，这个小伙伴，队友看着说着，都是一种“压强”感。核心是，碧桂园，太拼了！

言归正传，前5月，月月做冠军，而且前5月就实现3400亿，比老二恒大超出700亿，看来2018年碧桂园全年当冠军也无太大悬念了。

单月指标也“恐怖”，刚过去的5月，一个月拿下770亿，应该刷新了中国房企月度销售新纪录。

要知道770亿，已经相当于2017年地产24强的规模。

不排除在未来2、3年，碧桂园1个月破千亿，对比之下，很多百强房企还在提出未来2、3年集团破千亿。事实上，5月单月770亿，考虑到房企货值供应大多在下半年，而且考虑到下半年局部城市调控可能会放松一点……真不排除，2018年某个月，碧桂园单月破千亿。

碧桂园单月破千亿，虽然不关你事，但却关乎这个行业格局之变，寡头垄断之深度。

当然，碧桂园埋头苦干，无意于给行业、给地产人增加压力，但他自己业绩太“一骑绝尘”了，同为地产人，的确有点“殃及友商”，估计不少老板都说，你们看看碧桂园那么拼，业绩那么狠，你们还好意思不拼搏。

应该说，这两年的碧桂园表现，拉高了整个地产行业的奋斗指数。

2，不同块头不同速率 

同样是大块头，究竟谁速度更快？

这是一个快鱼吃慢鱼的时代，具体到前5月，究竟谁跑得最快了？

是大巨头，还是20强，还是50强，抑或100强？

答案是逆袭的，你会发现，什么大企业病的托词，什么大象难跳舞的臃肿，什么规模天花板很难突破……事实告诉你，这在碧桂园等巨头面前，都是扯淡。

其一，碧桂园前5月已是3345亿，同比去年5月才2521亿，同比增长32%左右；而100强去年是52亿，今年是62亿，多出10个亿，微弱的进步基本让地产人无感，这也充分证明了，大象比兔子跑得更快。百强，基本只有小进步。

其二，别抨击高周转了，别抨击三四线了，你慢慢周转，你慢慢一二线开不了盘，你规模怎么做起来？你业绩目标就达不成。这3、5年，房企不进步，小进步就是大倒退，而持续小进步，结局就是“出局”。所以，不进则退，小进大退，大进不退，才是百强榜尤其是50强榜单的“金玉良言”。正如龙湖副总裁胡若翔所说，地产第一阵营门槛未来每年30%提高，

去年10强门槛是1500亿，2018年不到2000亿进不了前十，2019年要2600亿，2020年3300亿。未来规模房企低于20%增长，都是“掉队”。同样让人印象深刻的是宋卫平说做好产品，规模慢一点也不要紧，但事实上，中交控股后，中交提出：“规模很重要，央企注重规模，资本市场也承认规模，不进前十的话，有很多规模带来的红利享受不到。所以绿城也必须保持规模，最起码也要进TOP10，不能掉队。”

从目前来看，未来只能往3000亿元、4000亿元、5000亿元走，未来无路可走。

其三、从亿翰智库的5月百强门槛来看，50强梯队的房企速度跑得最快，增速高达57%；而TOP10梯队和TOP100梯队的门槛提升的增速都为26%，TOP30的门槛增速37%。显然从整体而言，50强的门槛增长最有爆发力，而30强也是，这一点与老潘之前反复提醒大中型房企最着急，即不大不小最尴尬，所以唯有快速做大、尽可能做大，当然也要安全做大，才是第二梯队规模房企的战略第一要义。

目前来看，预计2018年全年TOP50门槛值或将超500亿元，而TOP10门槛突破2000亿。

图表来源：亿翰智库

3，动荡的房企座次表

地产10强格局微调，地产30强大调。

考虑到目前第一梯队和第二梯队落差加大，目前有一种感觉，不考虑重大央企合并，不考虑极端收并购，未来TOP10即十强格局会适当微调，会有少量非10强几家房企进入10强；

但地产30强，50强，由于这个中上等梯队波动很大，考虑到房企也是高风险行业，产品结构，城市结构，投资拿地稍微错过政策周期，踏错节奏，或者有些房企过于激进，高杠杆，高负债，会面临大调整。未来TOP10~30将面临3、5年巨大调整。

具体看当下2018年前5月的榜单，老潘也刷下一些网红TOP50强新秀。

其一，超级黑马中梁前5月劲销502亿，占据行业17名，已经名不见经传的中梁地产，目前已是行业20强，而且短短几年，城市已经布局中国21个省市90多座城，业绩快，城市扩张快，爆发力太强。

其二、黑马新兵新力前5月热销223亿，占据41·名，这家公司成立才8年，南昌的业绩老大，如今一个惠州三线城市，新力2018年要做到300亿收成。

其三，新城控股，一直很低调，2018年某副总裁提出“保十争五”的口号，也就是说新城要进入TOP10。而前5月，新城销售666亿，数字一个顺啊，不过前5月，新城已位居TOP10，预计全年1800亿，新城表示有信心。

……

4，被抛弃的千亿目标

2017年热衷谈千亿，2018转眼换成2千亿、3千亿

受碧桂园和万科，或公开或私下提出万亿房企的目标刺激，很多哪怕才两三百亿，甚至100多亿的房企，在2017年都纷纷提出快速冲击千亿的战略目标……

但转眼间，1年过去了，如今的2018年，房企流行的已经是如何做到2000亿，3000亿，甚至更高。更有一批优秀房企，已经不满足于2000亿，3000亿，而是提出第一梯队，TOP8，保持行业前十的相对领先位置，这已经成为继千亿目标之后的网红“新目标”。

其实，不是房企老板胃口大了，而实在是房企规模增长太快，行业洗牌太狠。

一家房企若是太“娘了”，太“温情了”，等待他的结果，就是落后和出局。

这个行业从来不相信眼泪，资本机构看业绩座次榜，看土地储备，供应商也看你的成长性，地产精英也看你的平台成长性……房企没高增长，就没钱投你，没人跟你，没新土地给你做……。

当然，跃过1000亿之后，有很多房企大佬告诉老潘，在我个人看来，房企销售规模超过1千亿后，和3千亿没有本质的差别。

同样，这些年核心城市房价上涨和未来中长期上涨，大型房企可能开发、销售面积没增长多少，但因为单价高了很多，所以业绩也高了很多，但实质产品体量并没增加太多，很多时候，未来5000亿，也就相当于今天的2000亿，3000亿。

• 曾经主张慢一点的龙湖也提出2020年，龙湖业绩跨过3000亿元；

• 以前名字叫方兴地产，很多地产人都还不知道，如今更名为中国金茂，瞬间已是13强。面向未来，中国金茂提出2019年破千亿，2022年2000亿；

• 绿城计划2018年突破1800亿，2019年突破2000亿；

• 新城也明确2018年1800亿，富力2020年3000亿

同样，旭辉干脆不提3000亿还是4000亿，而是强调相对排行榜，旭辉战略明确说二五战略2021年占据行业TOP8。

5，你有几个“区域王牌军”？

未来”百亿城市，千亿区域”公司将层出不穷

2017年、2018年流行的是孵化和裂变，即碧桂园变成若干个小碧桂园，世茂变成9个小世茂，中南变成若干个小中南，N个战区。

龙湖年会提出5321区域公司目标，即龙湖未来要实现几个500亿区域公司，300亿公司和200亿公司，50亿的地区公司若是持续做不到，干脆几个合并为破100亿的公司。

同样，新城2018年预计会有8到10个公司销售破100亿，万科就不说了，四个区域公司中上海万科、深圳万科都是单区域破千亿。

值得关注的是，在超级黑马融创下，华北融创，西南融创，上海融创预计都会今年或者明年突破千亿区域公司，同样，类似中南提出一个江苏战区破千亿，世茂提出一个福建区域破千亿，类似也有其他房企一个浙江区域公司破千亿……都是最近几年必须冲击的区域公司目标。

未来房企强不强，既看总部强不强，还看区域狠不狠。

未来，没有几个铁打的战区，或者王牌区域，很难支撑整个集团持续走强。

未来3、5年是区域走强，区域王牌军诞生的关键3、5年，作为自媒体，也应该多关注区域王者是怎么炼成的？去分享给整个行业。

6、拿地排行榜

TOP10拿地的力度，速度，体量最为凶猛

今天土储储备数量与质量，就映射未来2、3年企业规模的座次表。

首先，从拿地城市分布来看，从2018年前5月城市拿地排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，三四线重点城市持续火热。从总量来看，2018年5月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交5506亿元，同比增长33%；从城市土地来看，杭州以1363亿元的成交总价位于榜单首位，同比上涨251%；北京和苏州市场分别以606亿元和501亿元的成交总额占据榜单第2、3位

其次，从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利居前三甲。2018年1-5月，碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首，势头猛进。万科以496亿元拿地总额跃居第二；保利以453亿元稳居第三位，土地市场发力显著。

其三，从拿地结构分布来看，TOP10房企1-5月拿地总额3696亿元，占TOP50企业的45.7%，同比平均增长率为40.7%，品牌房企资源集聚效应日益加强，强者恒强态势凸显。

整体而言，第一梯队TOP10拿地的力度，速度，体量最为凶猛，他们获取资源的能力更强。

 图表来源：中国指数研究院

7，不仅仅是冲规模

有质量，可持续增长，不是纯口号而是真行动了

考虑到行业洗牌，所以房企不得不拼规模。

但100%冲规模的房企，目前来看基本没有，所以舆论也没必要老是抨击房企规模论。

也因此，房企在拼规模的同时，大型房企几乎都提出了有质量的增长，或者关注转型和商业模式能否穿越住宅调控周期，或者关于商住现金流的组合去减少住宅调控的影响，或者城市结构，产品结构，财务机构的优化以实现有质量，均好的增长，或者从产业类型上关注轻资产，运营，服务的产业补充，或者从财务质量上关注升利润，控负债，提规模的均好发展……

今天高喊N千亿的规模房企，早已不是唯规模论。

比如万科、碧桂园，恒大都提出有质量、有效益、可持续的增长战略和行动举措就不多说了。而更多在规模高速增长的房企，同样也在弯道超车的同时，强调发展平衡论，质量论、持久论。

比如龙湖提出，未来龙湖住宅规模要冲击3000亿，一直保留在行业前十，而且利润持续提升，争取未来利润能排在行业前五，同时商业地产提升回报率，进入商业全国前五，而在长租公寓2018年计划开业5万间，未来做到行业前三……显然，龙湖确立住宅，商业，长租公寓，物业四大主航道之后，未来住宅规模冲击3000亿，运营服务租金类收入突破150亿，企业更关注多产业的协同均好，穿越单一住宅调控周期，最终实现龙湖N千亿规模后的可持续发展。

同样，新城在未来冲击2000亿，甚至更高业绩的同时，也提出非住宅领域的发展目标，即2020年保证新城吾悦广场的开业数量达到100家以上，实现年租金收入100亿……新城已经成为行业少数商业和住宅并驾齐驱，双双出色的差异化模式实践者。对于商住并举，无论是商住综合体拿地优势，还是商业支撑销售额贡献，还是购物中心为住宅品牌溢价，价值赋能……新城商住并举的模式，未来做大住宅规模，同时强调商业做大、做强的运营竞争力打造，也是面向未来有质量增长的一种探索和实践。

同样，绿城代建的轻资产模式，未来或许会占据绿城投资与销售的三分之一，甚至半壁江山，绿城就坦言在利润结构方面，未来绿城150亿元利润构成中，50亿元将来源于非住宅业务。事实上，今天绿城代建的部分销售利润是5个点，现在市场拿地，几十亿的真金白银投下去，有多少项目销售利润可以达到5%？未来绿城在规模冲击2000亿，3000亿的同时，三分之一的轻资产，三分之二的重资产，也是绿城对于未来的探索之一。

8，2018年最核心是缺钱

融资两级分化、龙头房企融资相对“胜出”

2017年加杠杆的很多都成巨头了，而2018年中央去杠杆后，房企想加杠杆也加不了。

这两年龙头房企涨势吓人，但2018年做地产的确难上加难，核心是2018年去杠杆后，加上本身开发商高负债，很多债务在2018年陆续到期，所以房企2018年只要谈钱，都一个苦字当头。

第一，房企这两年为了做规模，普遍在加杠杆。2017年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，达到2005年以来的最高位；到2018年一季度，136家上市房地产开发企业中，有近40家公司的资产负债率超过80%。

第二、2016年的发债目前在2018年陆续进入还债期。2018年一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。预计2018年下半年，债务到期会更加集中和频发。

第三，政策去杠杆，强化金融管控，因此在“缺钱”的大背景下，一方面，资金利率提升非常显著，预计2018年整个房企融资成本都会上涨5~10%，甚至更高；另一方面，金融机构对房企的资质及信用提出了更高的要求，甚至有些银行，只对排名在TOP30的地产商进行贷款。

似乎只有大房企才能通过多渠道融资，盘活资产，降低融资成本。而本身缺乏融资平台，融资能力弱、负债率高的中小企业更是处处受限，雪上加霜。

所以就在最近几个月，你会发现众多T0P50房企频频发债，中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前4个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿美元，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。

反过来，在普遍都难的大背景下，前50强的房企相对又有融资的优势，一方面，他们很多都是上市企业，有能力通过多渠道融资方式，优化债务结构，降低财务杠杆，另一方面，他们可以根据企业自身的周转速度、现金流、溢价能力，一边降低负债的同时，一边增加“买地钱”，获得持续生长，继续长大。

小结

未来3年，可能是房企最忙、最难、竞争最激烈的时光！

在如今房地产强势调控后，在长效机制逐步建立大背景下，未来3、5年可能是中国房地产行业最复杂，最棘手，最难受的3、5年。外在的业绩分化，行业的洗牌整合，组织的分裂调整，资金的紧张、转型的焦虑……最终都会反映在每家地产企业，每个地产人不平静的365天中。

行业还在调控，还在洗牌，还在分化、还是高速运转……身在其中的我们，虽然要努力增长，但也不能争一时胜败，不能乱了节奏，不能过度专注眼前，而是看远一点，走稳了、走得持久，这平淡的提醒，或许是你我天天匆忙奔跑时不能忘却的警示。