林中预测中国楼市：2019年稳，2020年转，2021年启
文\潘永堂
北京，中城联盟论坛，全国地产大佬云集，被行业誉为“地产战略家”的旭辉集团董事长林中先生发表了《我眼中的未来三年地产世界》的专业演讲，地产总裁内参有幸作为论坛战略媒体合作方，现场记录了林董的精彩观点。
未来3年，中国楼市如何走向？
尤其在如今2018年逐渐过冬，房企迷茫焦虑的时候，此刻林中清晰给出了未来中国楼市2019年，2020年，2021年3个关键字，极为精简，且起承转合。
2019年是一个稳字；
2020年是一个转字；
2021年是一个启字。
开场白，林中首先表示，对未来的预测很重要，但企业更重要的是提升对环境的灵敏性应对，即应对重于预测。
对于房地产的短中长期如何预测？林中给出他的方法论。
其一，短期看政策，中国房地产是政策市，更具体来讲，核心是因为政府的政策，核心会对房地产行业的整体供给，需求和价格三个重要变量进行直接或间接的影响，进而直接影响整个楼市走向。所以看短期，就是研究政策。
其二，中期看人口和经济。核心看美好生活，支付能力和潜在需求。为何中国有的城市没落，有的城市增长，核心是他们的人口、经济背后潜在需求的数量、支付能力的强弱以及对美好生活的向往和改善能力的差异。
其三，长期看国运，中国不发生战场，中国经济中高速增长，这本身就是很好的国运。未来中国国运昌盛，民富国强，旭辉对房地产的未来始终是看多。
事实上，长期看好就意味着你考虑企业发展会更有长远视角，也就更能在短期市场波动时候不会太过焦虑，而且甚至是看到调整背后的机会。目前对于房地产的周期来说，3年是一个短周期，而中周期是5到10年，而长周期都是10年以上的周期。
2018年已经让中国楼市冰火两重天，上半年依旧高速增长，下半年尤其是731会议之后从8月开始逐渐全国转冷，一个万科活下去让整个行业更是焦虑加剧，加上资金收紧、销售乏力，去化锐减、客户观望，业绩增速下滑，回款趋难，现金不足……房地产下半年，房企都大呼冬天与苦日子来临了。
而且2019年也没有看到任何政策全面松动，对于2019年究竟怎么看？对此，林中给出了一个判定——稳！
2019年是中国房地产以“稳”为主旋律的1年。具体而言，一个稳字体现在7个方面。
其一、稳量。即使2019年比18年房地产销售面积差不多，或则少5%，但整个行业依旧是一个很大的体量，2019年全年销售额预计也能达到12万亿，13万亿，所以量是稳的。
其二，稳价。全国均价会稳定或者略有上升，房价既不会大幅上涨，也不会大幅下跌，而是整体一个稳字。
其三，稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右，与GDP增长速度相似；
其四，稳杠杆。行业2019年间会实行“稳中有降”的去杠杆，降负债；
其五，开发企业稳增长。可能2019年比2018年增速会适当放缓，但开发商业绩增长是可持续的。
其六，稳预期，经过208年调整之后对后市预期会更加稳定，波动不会太大。
其七，稳政策，2019年房地产政策会继续分城施策，价格管理也会相对稳定。
经过2019年的稳之后，2020年将迎来一个“转”字。
有哪几个转变了，林中给出了5个判断：
其一、政策转松；预计2020年会有一些鼓励性政策会出现；
其二，市场转暖，2020年市场会比2019年市场要好；
其三、供需结构会转好。目前楼市供需结构不均衡较严重，典型的大失衡是中国楼市在需求很大的城市往往房子供给不足，而在需求少的城市反而供求过剩，但2020年供需结构会逐步转好。
其四，高增长转为高质量。到了2020年，房企过去高速增长即将转变，品牌规模房企都会追求高质量增长，也因为高质量的约束，类似TOP30房企会维持大约10%到20%的增长，会比之前适度下降，因为房企要保持产品质量，财务质量，经营质量的均好，业绩增速适当下降也是可以理解的。
其五，房企转型制造服务业。未来2020年后房企利润比较薄，价格比较平稳，房企竞争微小的差异在未来会出现放大效应。2020年后，大型房企战略同质化更严重，你的成本管控更严格一些，能够有1到2%的差异，可能就会带来巨大的利润和企业效益差异。
其六，盈利转平。未来房地产这个行业会逐步回归全社会利润，还会有基本利润，而且2020年整个行业的平均利润一定比2018年上半年会有所下滑。
其七：需求转品质改善。很多人说中国未来出生率，老年化会严重，因此房地产更不好做了，对此，林中强调的观点是，其实宏观大势有问题、不见得微观企业有问题，比如中国很多行业不太景气，但依旧有优秀的企业。对于中国房地产，一家房企的市场占比还很小，房企不需要过度关注宏观的中国人口出生率下降对房地产的长远影响，反过来，你只要在这个行业微观领域真正有核心竞争力，你的产品、服务都有竞争力，你的成本有竞争力，你其实也可以活得很好的。
2021年之后，中国房地产将迎来一个新的周期开启。
与之前周期不同的是，房企的增速不会像以前那么动辄50%、甚至80%的增速了。其次，未来政府政策调控会更智慧，更高效，未来政策不可能让新周期进入一个“高振幅”的增长，未来2021年后的新周期整体将是一个“平稳增长”的态势。
2021年后的新周期会有哪些变化了？
其一，2021年之后，房企业绩增速会显著下降，但房企也没必要悲观。林中提醒，那个时候房企规模更大了，即使房地产未来每年增长率6%，也就是说与GDP增长率相当，那么差不多8年，业绩规模也会翻一倍。
其二，2021年房地产新一轮周期会让市场更健康和更有质量，政府也希望这个行业平稳，对开发商战略稳定性、经营举措长期性等都是好事。
其三，上升周期长，下行周期短。
未来是中国城市化从58%到70%阶段，将迎来中国房地产下一个黄金10年。
未来中国城市将围绕19个城市群发展，特别是中西部一些新兴城市群的澎湃发展。
更具体的讲。
其一、未来中国北上广深一线城市将整体进入一个经营持有的阶段，不适合房企做规模，房企要是继续在一线城市做规模，那就是缘木求鱼。
其二、未来中国二线和强三线是最好的楼市主战场。
其三，未来三、四五线的城市化会加速提升，目前他们整体还在40%左右的城市化率低位，未来会增长更快。
18分钟的演讲最后，林中再次提醒，楼市的确很难预测，我的预测也可能是错的，但我更在乎的是，房企更应该做到的是更灵敏的应对环境，更动态弹性的发展，这反而更重要。
END
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