碧桂园的“底气”|潘永堂
越是环境不好，对优秀企业反而越有机会！
文\潘永堂
1997年10月，香港爆发亚洲金融危机，中海地产不久前急于扩张，买了3块地，置换了一个股权，让负债率急剧上升，金融危机爆发后，股价大幅下跌9成，在手资产也缩水9成，数月时间，中海损失百亿资产，濒临关门，那段日子，叫天不应，叫地不灵。
银行，永远是锦上添花，而不会雪中送炭！
之后中海痛定思痛，花费5年时间恢复元气，这期间一道经营红线就是——任何情况下，净负债率水平不得高于40%，现金占比不低于10%，确保年度要有正的现金流。
很多人都在埋怨港企负债率过于保守，不懂得大陆的地产风口，事实上，一家企业坚守的经营纪律和红线，往往都有血淋淋的教训。
从2019年大陆731调控会议以及随后的资金收紧，中国楼市进入“焦虑时刻”！
楼市的大起大落终非常态，20多年市场化洗涤和房子过剩后，中国房地产进入“合理速度、合理利润、合理负债”的新常态。
在这个时刻，龙头房企“春江水暖鸭先知”，他们的感知力和经营触角优于一般房企，比如2018年的碧桂园进入西藏之后，成为全国一二三四五线、全国31个省、全国布局最广泛的房企，项目的触角好比最大的地产八爪鱼延伸到中国1235个区和县，项目总数2381个，而且2019年上半年无论权益还是全口径，销售都是继续连续3年蝉联行业第一……这样的触角广度、深度，要论地产的水温高低，碧桂园最有发言权。
但现在低调的时代，多做少说，闷声发财，这些年的碧桂园，反而越发“神秘”！
但也不要紧，我们可以通过另外一个视角去洞察碧桂园之变，通过碧桂园在做什么、通过事后的财务结果，通过2019年半年业绩报，我们或许能洞见一家龙头房企观天、观地、观己的“新抉择”！
2019年，碧桂园究竟有何变化？
碧桂园，如何看2019年？
龙头碧桂园，又在做哪些调整
老潘读完碧桂园的2019年半年报，感觉到了N个“信心”和“底气”回荡在碧桂园的年报和以莫斌总为代表的管理层脸上。
10年时间，30强房企的名单更换了20家！
时间拉长，14年时间，百强名单更换了81家！
……
以2018年开启的更严调控，被很多房企大佬低估了调控的严厉性。
为啥，他们都在期待楼市的未来1、2年“松绑”，或许3年周期的“拐点”要来了，在中美贸易战的背景下，最终一个“短期经济不以房地产为刺激手段”的政策定调，打破了很多人“侥幸”心理，而3、4月小阳春之后的5月、7月、8月的销售去化和签约低迷……让很多人忧心忡忡。
一个快速洗牌的行业，一个喊着稳但事实并不太“稳”的2019年……对于未来，房企还剩多少信心和底气？
2019年中的业绩会，杨国强没有参加，但他通过莫斌总给记者带了一句话——“碧桂园对中国的地产市场是充满信心，中国的房地产市场，未来的平稳健康发展过程中，谁具有竞争力，谁就可以做得好。”
杨国强没有说碧桂园是未来可以做得好，但他强调了“竞争力”3个字的金钥匙密码。
竞争力这3个字对充分竞争的行业很普通，不算经营圣经，但对房地产过去依靠政府关系，依靠土地红利、依靠城市行情多年的房地产行业而言，没有多少企业对企业竞争力，竞争优势的“内功”下足功夫。
碧桂园的竞争力，不是一句空话！
在很多同行甚至其他巨头纷纷喊话三四线不能去的今天，在几轮的三四线之疡背景下，碧桂园对三四线依旧是执著和不惧的，别人不行，未必碧桂园就不行。
莫斌表示：“我们长期在三四线，锻炼了碧桂园的竞争力。”
竞争力命题下，杨国强一直在丰富和迭代这3个字的内涵。
一路走来，碧桂园的竞争力主题在与时俱进——早期“领先的郊区大盘模式”，而后“最全产业链竞争力”，而后“又便宜又好的房子的沃尔玛打法”，再后的“引领行业跟风的跟投机制”……到了2019年，在碧桂园连续2年夺冠之后，碧桂园提出要打造“全周期综合竞争力”，并提出2019年是全周期综合竞争力的提升年。这一年，碧桂园总裁办亲自抓，产品力更贴近市场，成本进一步优化，服务越来越好，与过去的碧桂园比，莫斌总表示“效果显著”！
当所有外部环境越来越恶劣，当利润越来越低，未来属于最有综合竞争力的房企！是不是碧桂园，老潘不知道，但杨国强的这个强调，该是每家房企审视和构建自身“核心竞争力”的时候到了。
2018年开启的资金收紧，很多融资渠道都逐渐关闭、或者不允许新增……更重要的是中央一再强调脱虚入实，不允许资金大量流入房地产行业，对此，超大体量和吞吐量的碧桂园，是否压力巨大？
碧桂园因为块头大，对资金需求绝对值巨大，咋一想，的确似乎压力更巨大？
对这个问题，老潘的理解是回顾基本常识去判断。
其一，金融机构的本质是让钱保值增值，每年贷款都有升值的严格考核，这是金融的生命线；
其二，经济下行，但在360行中，目前房地产依旧是金融机构贷款相对最安全、最具较高回报的行业，这从商业逻辑上，金融机构终究舍不得“房地产贷款”这块“滋润且靠谱”的肥肉，而且房地产贷款资金体量大，更容易助力金融机构完成全年高质量贷款任务。
其三，现在银行被迫明确，只能配置多少资金到房地产，但事实上，这或是短期的做法，但中长期而言，流入房地产终究是市场趋势所在。
碧桂园对资金收紧并没有太大压力。碧桂园CFO伍碧君表示，目前融资对碧桂园来说，并不是一件差的事情，因为一个被忽视的逻辑是，因为环境越恶劣，资金就会越往优质的资产配置（就会越向优质客户倾斜）。
因为长期聚焦三四线，碧桂园是地产行业的少数派！
对比其他房企，要么是一直对三四线有偏见，要么是打一枪就跑，投机进入，像碧桂园一样长期打三四线的，很难找出第二家。
更重要的是，这么多年，无论三四线何种行情，碧桂园在三四线的表现都相对不错！
不客气的说，你进入三四线未必好，但碧桂园在三四线就是好，这话说得有点气人，但因为它是碧桂园，碧桂园在你不“待见”的三四线相对而言就是独占鳌头。老潘走访一些三四线本土中小房企，他们对碧桂园在三四线的领先地位，都是“望洋兴叹”！
对碧桂园而言，三四线行情不好，就发展慢一些，三四线行情好，就提速一些！
各维度来看，碧桂园对三四线情有独钟！
·首先，未来碧桂园的主战场依旧是三四线，有数据为证，截止2019年6月30日，碧桂园获取的权益可售资源17587亿元，其中目标为三四线城市的权益可售资源占比71.8%；
· 其二、从当下的2019年看也是如此，在碧桂园2019年下半年4820亿的可售资源中，55.3%的目标市场为三四线；而2019上半年碧桂园有55%的销售份额是来源于三四线城市。
其三，从拿地看也是如此。就在2019年1-6月，碧桂园在国内获取土地的预期建筑面积约为3302万平方米，按权益面积计算，位于三四线和目标三四线的土地占68%。
眼下的2019年三四线已经进入调整期，碧桂园坦言承压非常严重，如何应对当下乃至未来三四线？策略是什么？
碧桂园深耕三四线20多年，经验老道，在当下的承压市场下，碧桂园给出的应对策略是4字秘诀——以销定产！即尽可能卖多少、建多少，小步快跑，既安全又能够走量。
其次，杨国强表示，自己看好三四五线城市房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在这样一个地方——既有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。
而碧桂园一直以来，销售均价都在1万以内，截止2019上半年碧桂园销售均价为9012元/平米，这一销售均价在头部房企中算是较低的。同时，由于较低的土地成本，使得碧桂园在保证一定利润的基础之上能将房价定在更有竞争力水平。
2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识！
2019年年初，大多上市房企都下调了销售目标，大多上市房企将增长率锁定在10%到20%左右。但事实上，随着3月、4月小阳春的昙花一现，房企5月、7月、甚至8月的销售数据并不理想。6月半年报数据“人为”冲一冲的上涨，意义不大。
从整体来看，根据克而瑞地产研究中心最近发布的统计数据，2019年1-7月，百强房企的累计业绩同比增速约4%，行业整体增速较2018年继续放缓，对2019年业绩，百强房企业绩依旧压力很大。以巨头万科为例，万科今年的销售回款目标被定为6000亿元，相比2018年的6300亿元目标减少300亿元。
碧桂园半年报来看，成绩还是不错的。
其一、全行业调整时期，2019年上半年，碧桂园实现权益销售金额2819.5亿元，权益销售额全国市场占有率3.71%，位居行业第一。同时，克而瑞全口径流量数据显示，碧桂园以3895.4亿合同销售金额，同样位居行业第一。
其二、2019年整年会如何？
2019下半年有4820亿可售权益货量，用半年65%的去化水平来看，下半年碧桂园会实现去权益销售额3133亿，加上上半年2819亿，预计2019年碧桂园全年权益销售额5952亿，将大幅度超过2018年的5019亿，增幅预计高达19%。
巨头19%的增幅是什么概念？中国指数研究院分析指出，2019年从公布销售目标的39家房地产企业来看，其目标增长率均值仅为19.2%，显然作为巨头的碧桂园，大象依旧矫健！
其三、碧桂园的成绩单是不仅仅是业绩预期全年高增长，更重要的是净负债率和毛利、净利率表现也同步不错，三者之间的平衡感比很多高杠杆驱动高业绩的第二梯队房企要好很多。
一则2019年首6个月录得净利润约人民币230.6亿，归属股东的核心净利润约人民币159.8亿元，分别同比增长41.3%和23.4%；二则净利率为11.4%，这很不错。三则碧桂园净借贷比率为58.5%，这个负债率12年来一直保持在70%以内，这对于业绩多年高增长的碧桂园而言，的确是自选高难度动作。
其四，除了规模业绩的增长，碧桂园有质量的增长会落实到更高权益业绩增长上，未来一段时间下，碧桂园权益比都在稳步提升，比如2017年、2018年、2019年上半年基本上每年权益提升大概在6%~8%左右。较低均价，更高权益，未来碧桂园的销冠业绩意味着更高难度。
所谓“有竞争力”的增长
难得不是数字增长，而是你在业绩高位还能“中高速”增长；
难的是在“普通杠杆、中高利润、权益增高时”下的业绩高增长！
业绩重要，但回款更重要！
碧桂园2019上半年94.3%的回款率，可谓“领先行业”！
融资收紧后，房企进入现金为王的时代！
回款、回款、回款，成为房企所有战略优化的第一前提。
2019年上半年，碧桂园取得权益销售现金回笼约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%，资金回笼表现强劲，且销售回款大幅超出融资回款，这也说明当下碧桂园自我造血能力强劲；回款率94.3%，按照友商融创孙宏斌的说法，今年地产行业调控政策为史上最严，就是在这样的背景下，行业融资被大规模限制，能取得大体量的销售回款实为难得。
事实上，2019年都在强调回款，但与其他房企不同的是，碧桂园的“回款”功夫下得够足。
其一、碧桂园很早就预见到了2019年资金的紧张，所以早在2018年就做了前置安排。
其二、2019年碧桂园直接以权益回款作为考核目标，通俗的来说，碧桂园2019年所有区域，碧桂园都在用权益回款作为公司最重要的目标。
其三、碧桂园的客户质量比较优质、在银行信誉度也较好，目前碧桂园在客户支付方式的比例、套数的比率以及金额比率，长期来看，都是比较良好和长期稳定的。虽然目前有些波动，但都在可控范围内。
看土储，应该是360度测评，不能以数量定输赢！
碧桂园的土储，360度来审视，从数量、质量、成色、成本等角度来看，都表现出很好的健康度。
首先，截止2019年6月，碧桂园实现权益销售2819.5亿，全年预计会达到5500亿（55%去化率）到5900亿（65%去化率），而对应土储而言，截止2019年上半年，碧桂园已获取的权益可售资源达17587亿元，潜在的权益可售资源10251亿元，总权益可售资源达27838亿元。
2.8万亿\5500亿=5.1年
显然土储销售比较高，从量来讲，碧桂园土储丰厚。
其次，从安全性来讲，多数货值分布符合人口流动趋势，底色好！截止到2019年6月底，碧桂园权益可售资源的98%位于常住人口50万人以上的区域；94%位于人口流入区域；75%位于五大城市群，未来市场前景大，且相对安全。
其三、从区域分布质量看，都是肥沃地。碧桂园在五大未来中国最具发展潜力的城市群中可售权益资源达1.31万亿，占已获取的可售资源比重达75%；且上升为国家战略的粤港澳大湾区的权益可售资源达3,467亿元，长三角可售权益资源3589亿，潜力巨大。
其四，从风险分散和城市轮动机遇来看，碧桂园实现一二三四五线的全域布局，这意味着碧桂园在区域轮动、城市轮动、板块轮动的周期行情中将具有很好的“弹钢琴”效应，容易抓住不同时期、不同区域的城市红利。碧桂园是全行业布局最广泛的房企，也成为最有机会享受区域红利、城市红利的房企。
其五，从2019年下半年新增土储来看，碧桂园2019全年做了1800亿元的投资预算，上半年权益投资额有1100多亿，在全年的计划安排之内，下半年依然有部分的投资预算。但数量是其次，碧桂园更强调投资标准、投资纪律下的投资质量。碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，现在的投资工作是秉持着机会驱动的原则，均衡的布局一至五线。如果下半年有合适且符合公司发展标准的投资标的，碧桂园依然会积极的参与，节奏会根据现实土地或者是标的质量的情况进行调整。
其六，从土储获取方式来看，参与旧改开始成为一个新亮点，截止2019年6月30日，碧桂园在深圳等积极参与的旧改项目，目前碧桂园旧改对应权益货值约1993亿元。
企业破产的不是利润低，而是现金流断裂，这谁都知道！
而且现金流管控这个事，并不是说企业越大，现金流管控就一定最牛！
老潘提问一个问题，房企现金流管控水准，谁最厉害？
这个问题的标准当然有很多，老潘不懂财务，但知道一个常识，既没有经过火炼，其实不知道是真金。真正经历过行业冬天、经历了业绩高增长、战略大突破、高投资的资金火炼的企业，还能保证资金无忧，这样的房企更有资格说现金流管控。
事实上，2019年的融资环境，不少房企成了热锅上的蚂蚁，卖地回款、高成本海外融资等情况屡见不鲜，甚至个别龙头房企传出破产的消息。而碧桂园的融资成本未有大波动，上半年加权融资成本为6.13%，与去年持平，在今年几乎所有房企的融资成本均上升的情况下，尤为难得。
其次，碧桂园自2007年上市以来一直将净借贷比率保持在70%以下，是行业内少有的兼顾规模高增长、较高润率的房企之一。Wind数据显示，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%， H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。
其三，现金充足，截至2019年6月底，现金余额约为人民币2228.4亿元，占总资产比例达到12.8%，另外尚有未使用的银行授信额度约3133亿元，流动性有保障。这一点与文前中海强调现金占比不低于10%的纪律，相对更稳健。
其四，资金结构来看，一年内到期债务占总债务的比重为34.3%，而且现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达2倍，拥有很好的财务安全护城河，短期的债务压力小。
拥有足够现金流和融资力，特别是目前碧桂园依赖经营性现金流、高权益回款率，碧桂园已经具备自我造血的能力。
一个开发商，干嘛去做机器人？
多元化几乎都是口号，或是拿地被动效应，目前行业罕见有多元化成功案例。
的确，碧桂园的机器人战略，被很多同行不理解，核心还是看客缺乏长期主义视角。
对于机器人产业，碧桂园是认真的。目前据说杨国强全身心投入到机器人产业中，而且到目前为止已经在全中国和全球招募了1600多名的研发人员，现在员工有4000多人。
为何玩真的？核心碧桂园有底气！
其一、定位很清晰精准。碧桂园所有多元化包含机器人产业，都是相关多元化，都是围绕主业做大做强展开的。基于机器人与地产业务的相互协同，碧桂园目前正在重点研发建筑机器人，以期待快速提升建筑的效率、安全和品质。
其二、碧桂园有机器人落地的腹地和战场。碧桂园是全国乃至全球最大的开发商，因为目前在建的面积达到了2.8亿平方米，每年交楼将近1亿平方米，新开工也是1亿平方米……而且这个数字还在提升，可以想象，碧桂园研发的30多款机器人，如果全部投入到碧桂园的施工现场，这种自产自销的巨大眼前的“应用场景”，将是非常有益的，价值必将超过成本。
其三、目前年轻的建筑施工工人高度缺乏，这是个巨大的行业问题，而且以高龄农民工为主流的建筑工人安全和品质稳定性后续问题依旧存在，而一旦碧桂园的机器人投入到建筑上，带给碧桂园的效益乃至整个行业的改变，是颠覆性的。
当然，一个可能颠覆整个建筑行业的未来产业，的确需要时间、试错。对于新生事物，我们应该多些包容、鼓励，而不是质疑。
不惧未来，不惑当下，但更重要的是信心、信念是冲突一切困难、阻力的力量！
今天，政策虽然严厉，但都是为了这个行业更健康长久发展，而绝不是打压，不是让整个行业人心惶惶，在这个节点，老潘也强调2点：
其一，没有不好的行业，只有不好的企业
其二、越是环境不好，对优质企业反而越是机会！
END
专注地产50强之变
地产总裁内参
努力为地产总裁提供“建设性、借鉴性”内容！