养老机构经营法律风险梳理及建议（上）｜MHP君悦评论
随着我国社会老龄化的加剧和养老观念的转变，养老需求正不断增加。有分析称，到2025年我国养老产业将会呈现供需两旺的格局，事实上，目前有些地区已经出现了“一床难求”的情况。各大投资者也纷纷抢滩布局养老产业，从居家养老服务、养老产品开发到机构养老，医养结合，养老产业正不断向多元化、规模化发展。
机构养老作为产业定位中重要的“支撑”，扮演着重要的角色，承担着重要的责任。但从律师的角度看，我国的养老机构尚处于较为初级的阶段，基于养老业务本身的特殊性，服务对象的高风险性，养老机构本身面对较高的法律风险，但管理机制健全，建立完善法律风控体系的养老机构尚不多，法律纠纷频发。
笔者接触养老产业已近十年，并为本市多家优质养老企业提供常年法律顾问服务，积累了一定经验，现就涉及养老机构经营过程中有共性的法律风险进行梳理，并提供相应的建议，望对即将进入该产业的投资人，或已在经营中但尚未引起足够重视的相关经营者有助益。
本文分为两部分，分别为外部风险与内部管理风险。其中外部问题主要针对与合作方之间的合同，内部问题主要指与住养老人之间的合同关系，管理问题以及员工问题。
上篇：外部风险
（一）
租赁合同注意事项
养老机构开立、经营的首要问题是选择合适的物业，除了地产商以自有物业开办养老机构外，其他主体都需要面临物业租赁的问题（自购的情形较少，在此不作讨论）。养老机构主办（投资）方应高度重视注意租赁风险，合理签订租赁合同。在此笔者对容易忽略的一些细节问题做如下分析和建议：
1、注意签约主体
设立养老机构，考虑运营成本问题，投资人往往选择租金较为低廉的物业，该类或者地区较偏远，或者建筑较为老旧（这里需要注意建筑安全问题，本文不做展开），但需要注意的是，无论物业本身状况如何，更应关注出租人的情况。根据笔者经验，年代久远或者地区较为偏远的物业，产权人不明晰、层层转租的情况可能较多，涉及的法律问题比较复杂。
养老机构投资人除了考察物业本身是否安全、是否适宜改造、是否适合经营以外，也应该聘请专业人士分析研判其权属情况，分析产权人、出租方的情况，与正确、适当的主体合理签订租赁合同，必要的时候应让出租人（尤其该出租人非产权人的情况下）作出责任承诺，避免陷入权属争议，引发不必要的租赁纠纷及严重的经济损失。
2、租赁合同中应注意的事项
（1）养老机构的运营需要一定的“爬坡期”，亦即从投资到盈利需要一定周期，故此租赁合同的期限需要斟酌，同时需要考虑退出问题，建议以N n的形式签订租赁合同比较合理。
（2）宜与出租方明确租赁用途
规划时即定位为养老或相关产业的土地或物业很少，目前绝大多数养老机承租物业的性质主要为商业（非养老用途），也有工业厂房改建，养老用途本身与物业性质不符。国务院曾发文鼓励利用闲置物业举办养老产业，故而降低了此类问题的法律风险，但为避免出租方以承租人经营用途不符合物业性质或与合同约定不符等为由解除合同，建议在合同签订时即明确用途，不做无谓的隐瞒，避免后续法律纠纷。
（3）注意租赁合同的效力
合同法规定租赁合同最长期限是20年，超过20年的部分无效。因此，即使有些物业租金低廉，也不能超过法律规定约定租赁期限。
（二）
注意周边环境
严格意义上，养老机构的选址、周边环境的考察并非法律问题，但却容易引发法律手段也难以解决的问题。曾有一家知名养老机构选址在市区较好地段，在居民区外的一栋独立物业，但装修时遭到小区部分居民的强烈反对并聚众阻挠养老机构装修及开业（该部分居民认为养老院存在风水、卫生等问题，实质均非法律问题），经过几次协商未果。虽然当地政府支持嵌入式养老，但为了取得居民的理解，还是建议养老机构暂时放弃，以平息居民的反对情绪。虽然居民闹事的行为本身并不合法，但作为经营者亦需考虑周边居民的态度以及相关政府部门的操作建议。
笔者建议除了对相关物业做考察，也应该对周边整体环境做一定评估，并到相应的街道有关部门进行走访、问询。
（三）
医疗机构合作注意事项
随着医养结合的推进和养老机构自身的需求，养老机构内设医疗机构的需求非常迫切。由于内设医疗机构需要满足一定要求，出于各种因素的考量（有些是为了节约成本，有些是为了进一步提升服务水平），部分养老机构会选择与专业医疗机构开展合作。考虑到医疗服务本身的特殊性和风险性，养老机构应充分重视合作的安全性及合同的合理性。
选择合作的养老机构应该主要注意以下问题：
1、合作方的资质和信誉问题
2、明确合作的范围和内容
3、风险承担的事前约定
笔者认为，资质问题可以通过检索和相关部门查询获知，也可以要求合作机构主动提供，只要注意并重视相关问题，即可将风险降到最低。
合作的范围和内容需要根据养老机构自身的需求合理制定，同时需要做好硬件设备的配套和准备，以及由哪一方提供，费用的承担，都需要妥善考虑并在合同中加以列明。否则一旦边界不清晰，经济上难以厘清，遇到责任时容易互相扯皮。
最后也是最重要的是医疗风险的承担问题。养老机构的服务对象均为老年人，鉴于老年人体弱多病的特征，发生人身意外的风险本身比较高；内设医疗机构往往承担康复和简单诊疗的工作，容易引发相应风险，更需要专业的素养和较高的敬业态度。养老机构应与合作方妥善协商，在明确合作范围和内容的基础上，对相应的风险作出预判，并约定后续处置的方案和责任的划分。
事实上，如果发生风险，养老机构往往是第一责任人，合作方如何协助处理相关事宜，如何分担乃至全部承担相应责任，是需要在合作方案里加以明确的，否则养老机构可能会承担本不属于自身的法律风险。
- 未完待续 -
本文作者
朱平晟 合伙人
公司与商事专业委员会
业务专长：公司与商事、投融资业务、争议解决
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陈 海 合伙人
证券与上市专业委员会
业务专长：证券发行、并购重组和其他公司法律事务
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