房企将面临大劫难 金九银十房价会降吗？

根据权威机构监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。现在，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企的多元化融资渠道被全面封堵。

对此，业内人士表示，地产商正在面临外面的钱融不进来，或者能融进来的热钱成本过高的困境。从40家房企近一年来融资变动趋势来看，房企融资金融在2018年5月份骤降，6月份虽小幅回升，7月份保持小幅上涨，但依然处于低位运行之中。

从近期全国部分大中城市土地市场流拍的现象足以窥出，这既有房企对未来房地产市场产生悲观预期，又受到房企的各种融资渠道受阻的影响。当前房企的资金面与过去的地王不断刷新纪录相比，房企今年正面临着前所未有的困境。

那么，房企的资金面为何会突然间由宽松转为趋紧呢？首先，自2016年的“9·30”政策以来，房地产“去杠杆、严监管”趋势收紧，开发贷款要求越来越高，房企要想在银行贷款越来越艰难。除非是房企前50强企业，多数中小房企很难从银行里面贷到资金。

事实上，银行提高房企贷款门槛主要原因还有，房企现在承受能力越来越有限，贷款风险越来越大，多家房企的股权质押比例超过50%，已经逼近“雷区”警戒线，银行就是出于贷款风险的考虑，也不愿意把贷款放给房企。

再者，经过这几年的业务扩张后，上市房企的平均负债率都已经超过了80%，现在正处于“去杠杆”的时候。而知名上市房企碧桂园、融创中国的负债率高达90%，在这种高负债率的情况下，房企要想通过境内外发债融资也非常困难。

7月份除了万科发行的第三期超短期融资券，利率为3.58%之外。其他负债率较高的房企，如融创中国发行的优先票据，票面利率就高达8.625%。现在企业海外融资成本高达8%以上。

最后，房企还本付息的周期已经开始。2015年-2016年，很多房企都在搞投资开发大跃进。虽然此举能让房企在2017年至今年上半年取得了历史最好成绩，但是今年第三季度房企资金兑付期已经到来，而且这个周期将一直蔓延至2020年。所以之前很多融资渠道都向房企关闭了。

现在问题是，面对融资渠道越来越窄，融资成本越来越高，而偿债到期日却越来越临近，房企总不会坐以待毙吧？显然不可能，通常房企面对资金链趋紧问题会有三种应对措施：

第一，尽可能的通过降价促销方式来减轻资金的周转压力，所以今年即将到来的“金九银十”，房企会努力降价促销，以快速回笼资金。当然如果降价促销效果不彰，再加上还债周期集中到来，那房企也只有死路一条了。

第二，近期出现了海外银团贷款。海外银行贷款这在前些年已经绝迹了。不过国内企业能够申请到大规模银团贷款的极少，多以拥有最高评级、财务状况上佳的央企为主。普通民企恐怕难以获得银团的资金支持。

第三，房企面对资金面的趋势恶化，要么转让部分股权，引入战略投资者，通过“刮骨”疗伤。正因为要引入股权收购，未来中国房地产业将呈现，大型房企吞并小型房企，国有房企吃掉民营房企的结局。未来房地产业将面临真正的大洗牌。

2018年是房企“生死攸关”的一年。对于中小房企来说，由于较高的负债率，以及还本付息周期的到来，各种融资的渠道都在收紧。现在除了加快促销力度，快速回笼资金，别无它法。当然，也可以通过股权转让方式，将部分股权转让出去。但这样的结果将是，未来房地产市场份额将会集中在少数几家大房企身上。