开业4年，近30家空铺围挡...深圳这个商场太惨了！
作者：大江
2016年9月3日，家住宝安中心附近的K先生和G先生就“海雅缤纷城和新开业的中洲购物中心谁更好”这个问题，隔着网线来了一场友好交流。
来源：家在深圳
K先生认为海雅缤纷城虽然规模比较大，但都是一些中小档次的品牌，商业档次明显没有新开业的中洲高，中洲背靠灵芝公园的外部环境也很加分。
G先生不认同，G先生认为中洲太小了，让人逛得很憋屈，再说逛商场又不是逛商场外面，内部环境才更为重要。
一千个人心里有一千个哈姆雷特，反正两人是谁也说服不了谁，这场友好交流最后也不了了之了，只在网络上留下了点点痕迹，被4年后在网上冲浪路过的大江看到了。
但4年时间有点太长了，长到海雅缤纷城和中洲购物中心在很多人眼里，已经不用比较，就可以用脚投票选出谁更好。
4年后的海雅缤纷城已然坐上了深圳购物中心前列的位置，2019年的销售额达到了35亿，抢下了深圳第7的位置。
而中洲π·mall则是越发低调了，不仅榜上无名，似乎离曾经的对手海雅缤纷城也越来越远。
开业4年的中洲π·mall如今怎么样了？为何会愈发低调？近期，大江也是带着疑问，实地探访了中洲。
地段（15分）：12分
2016年8月28日开业的中洲π·mall，作为中洲中央公园城市综合体的商业配套部分，商业建筑面积约为6万㎡，并且定位为大前海精英家庭品质购物中心，以家庭为主要消费客群。
项目位于宝安新安商圈的核心位置，毗邻创业二路，正对面就是灵芝公园，区位是相当不错的。
周边也是不乏高级住宅和写字楼，附近有中洲华府商业大厦、中洲华府二期、勤诚达和园A区、勤诚达·22世纪等，消费人群也是不缺的。
交通及人流导入（15分）：9分
中州π·mall的负二楼与地铁5号线灵芝站无缝接驳，而且地铁12号线也还在建设中，将与5号线交汇于灵芝站，一旦建成，中洲将形成双地铁线交汇站点。
但从现场看到的情况来看，由于商场负二楼与地铁之间的通道过长，再加上也没有很好的导流措施，大江感觉地铁为商场带来的引流效果比较一般，都看不到多少人进来。
品牌招商（30分）：10分
中洲π·mall总共分为6层，地上4层，地下2层，以“时尚、家庭、娱乐、生活”为四大消费中心，汇聚了国际美食、时尚服饰、亲子教育、休闲娱乐、生活配套等业态。
商场主力店有华润万家超市、橙天嘉禾影院以及春满园。
大江到中洲的那天正好下起了大雨了，中洲A门出口聚集了不少等雨的顾客，让大江一度以为商场里面人流应该非常不错，多了不少期待。
但逛下来才知道商场的人流明显呈现两极分化状态，个别网红店里的人流量很大，而更多的店里都看不到什么人，整个商场的人流也比较少。
星巴克、奈雪坐满了人
亲子品牌相对活跃
星巴克和奈雪依然发挥着强劲的网红吸粉性质，店里坐满了人，连位置都很难找，点杯饮品都要排半个多小时才能拿到。
麦当劳里面也是坐满了人，还有顾客在往店里走。
有一些网红餐饮店的负一楼人流也感觉要好一些，喜家德水饺、有茶、黄记煌这些网红店里面也有不少人。
商场的亲子活动表现也很不错，大中庭开展的“4周年”主题美术活动，吸引到了不少家庭参与其中。
个别亲子品牌也表现不错，巧手丫、派派奇幻世界店里也有不少人小朋友，还有陪小朋友过来的家长。
商场品牌较弱
围挡、空铺现象严重
整个商场逛下来，大江没有在商场里面看到一家熟悉的快时尚或者潮牌。
除了星巴克、奈雪、喜家德、云味馆等网红餐饮品牌，以及华为终端体验店、苹果手机、阿迪达斯、耐克、屈臣氏、周大福、名创优品等品牌，大部分品牌大江听都没听过，而且现场也看不到什么人光顾。
华为终端体验店的招牌还一闪一闪的，不知道是坏掉了还是特地做成的创意，店里的人流也一般，远不如大江在其他商场里看到的人多。
整个商场的空铺现象也非常明显，大江一路逛下来，基本上每层都能看到围挡、关店。
位于负一楼的阿甘锅盔，也已经关起门撤掉了招牌，只能从遗留的痕迹辨认出原来的招牌名。
二楼的渝味晓宇火锅也在今年1月停止了营业，还因为拖欠租金强行被中洲解除了合同，连店里的东西也不要了，现场只剩一片狼藉。
据大江不完全统计，整个商场的围挡关门接近26处，二楼以上的围挡、关门最为明显。
整个4楼基本上有一半处于围挡、关门状态，特别是橙天嘉禾影院那一侧的A区，基本上就没有几家店，而且即使餐饮品牌相对较多，4楼的人气也是相当一般。
空间设计（10分）：5分
中洲π·mall设计有三个中庭，整个动线也是围绕中庭展开，比较清晰，逛着也不会累。
中间的大中庭是透明玻璃顶，采光很不错，但是商场两侧的两个小中庭的顶部则是不透明的，自然采光要差很多。
最让大江疑惑的是，通往负一楼和负二楼的扶梯，只有A门那一侧才有，大江逛到C门这边之后想下到负一楼去，要么只能坐位于大中庭的电梯，要么就得返回A门那一侧坐扶梯。
而且电梯也到达不了负二楼。
不仅如此，商场的导视系统也比较清奇，B1层、2层、3层有导视牌，但是其他楼层就没有。
运营管理（20分）：10分
作为中洲集团旗下的第二个购物中心，中洲π·mall是由中洲商业管理有限公司（以下简称“中洲商业”）负责运营管理的。
尽管此前曾开发过深圳第一家购物中心——深圳城市广场，但中洲似乎仍然没能获得足够的商业运营经验。
而一直以来都担任着中洲商业总经理的唐春洲，根据爱企查显示，也在今年5月变更为了杨海明。
来源：爱企查
中洲商业的不走心，不仅体现在4年过去了，中洲π·mall在宝安区还毫无成绩，被各路新手老手吊打，这种不走心早在开业之时，即可窥见一斑。
2016年8月28日，为了蹭上宝安购物节的热度，中洲π·mall在多家商铺未完成装修，商场还有刺鼻装修味的情况下，强行开业了。
结果开业当天就上演了一出电梯惊魂，给当时的嘉宾留下了相当深刻的印象，也引得市民争相吐槽。
开业几年，中洲π·mall也是在按部就班的慢慢调整品牌，但似乎依然没能看出有多大的改变。
2018年陆续引进了奈雪の茶、新东方教育宝安旗舰店、湘菜馆湘阁里辣和意式餐饮萨莉亚等数十家品牌，还计划引进小米之家体验店，以及其他一些设计师品牌、买手店、潮牌。
2019年也相继调整了20多个品牌，引入了ANOTHER ONE、3color、MCCOYmax、易菲、珂兰、北京泥炉烤肉等品牌，但小米之家体验店和消费者喜欢的潮牌依然不见踪影。
经过两年多的品牌调整，中洲π·mall依然没能摆脱品牌弱势，没能招到更多强劲的吸粉品牌，年轻人喜欢的快时尚以及潮牌基本上也看不到。
网红餐饮品牌也比较少，就目前仅有的21家餐饮品牌来看，连做个“饭圈”的资格都够不上，更不用说一些轻奢或者高端品牌，整个商场品牌也完全达不到中高档的级别。
而曾经的竞争对手海雅缤纷城，则经过近几年大刀阔斧的品牌调整早已脱胎换骨，越走越顺，相继引入了Dior、兰蔻、YSL、SK-II、雅诗兰黛、海蓝之谜等大牌美妆，以及四季椰林、南京大排档、海底捞、农耕记、太二等大量网红餐饮品牌，不管是人气还是档次都远远甩开了中洲π·mall。
海雅缤纷城
商圈竞争力（10分）：3分
给中洲π·mall带来巨大压力的不仅仅只有曾经的老对手海雅缤纷城，还有比它晚一年开业的后起之秀壹方城。
壹方城凭借地铁上盖的交通区位优势以及越来越强大的品牌阵容，很快就以黑马之势坐上了深圳购物中心亚军的宝座，2019年的业绩更是达到了45.3亿。
不仅前有难以翻越的高山，后面还有强劲的追兵，大悦城也要跑来做邻居了！
距离中洲π·mall仅400多米，步行只需要6分钟的大悦城，在未来带给它的压力只大不小。
而目前大悦城地面上的建筑物也已经完全拆除，应该很快就会入市了。
大悦城现场
综合得分（100分）：49分
在每年购物中心如雨后春笋般一茬一茬冒出来的深圳，没有进步，一律视为退步，开业4年依然没能挑动消费者神经的中洲π·mall，也越发低调了。
很多人对中洲π·mall也没什么印象，甚至有网友直到今年8月才第一次过来打卡，评价也是人少，消极的服务态度让人怀疑。
更有不少网友对中洲π·mall的印象依然还停留在“卖房子的配套”上，而中洲π·mall也没能通过后期的运营完成逆袭，证明自己的用心和实力。
未来几年，中洲集团在福田的城市综合体中洲滨海商业中心C Future City也即将入市，规划有购物中心、公园式街区、公寓、住宅、写字楼、酒店，整体规模更是超过了300万㎡。
中洲滨海商业中心 来源：中洲集团官网
但愿作为配套的购物中心，不会像中洲π·mall一样，被认为是卖房子的附庸。
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