答疑｜转让地下车库是否缴纳土地增值税问题
粉丝来信
（新疆粉丝）亲爱的房老师，请教您一个问题，房产公司将无产权的地下车库销售给物业公司，物业公司再对外销售时是否需要缴纳土地增值税。我个人认为不缴纳，因为地下车库所占用的土地产权已经被地上可售的房屋分摊了，销售车库实际上是转让车库的使用权。但我们这税务局的理解是要交。
房老师答疑
亲爱的“投融资总监”微信公众号粉丝，这个问题还是有些争议的。
根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
也就是说，只有转让“国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”才缴纳土地增值税。但话好说事难办，就连国税总局也是信口开河，胡言乱语。比如，曾经发过四次批复性文件，声称“百分之百转让股权”的行为要视同转让土地，需缴纳土地增值税。按法律理解，转让股权是股东之间控制权的转移行为，原单位名称未变、土地也没有过户，哪里来的“视同转让土地”？总局偏要这么说，人家嘴大没有办法。当然有的地区税务局就明确不执行总局这个解释。
转让车库的道理也是如此。由于专业水平不一，对问题的定性就会出现偏差，较起真来免不了口舌之争。
综合各方面的规定和分析，地下车库的产权分为两种：
一是产权归建设单位的，并可以办理产权证。
二是产权归所有业主集体所有的，列为公共配套设施的，开发商无权出售产权。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二节第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。
因此开发商如果没有在住建委办理车库初始登记，拿到车库的栋证，就不具备转让车库的条件，不论签订什么合同，开具什么票据都不应视为车库产权的转让。在土地增值税处理中，不计算收入，不扣除成本、费用，不征收土地增值税，其成本计算时不分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费。
如果房地产开发商签订车库（位）销售合同、开具销售发票并款项已付，房地产开发商在签订合同后补办相关手续，办理了车库（位）初始登记，拿到车库的栋证，可以认定车库（位）销售行为成立。土地增值税按有产权的车库（位）处理。
其中原辽宁省地方税务局《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）第五条“关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题”就是上述观点。
“转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行”。
所以，转让地下停车位是否应缴纳土地增值税，应按上述意思来理解这个问题。
俗话说，法无明文不征税。若税务部门坚持要征，请让他们出具法理依据。没有依据的你们可以拒绝缴纳。
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【个人简历】
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会计：毕业N年后，还在满大街找工作，经常被廉价使用，依靠证书支撑门面，那是从业者的悲哀!
等你在某一个领域精通了，就傲慢的工作生活着！
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