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前些天与一位在澳洲投资房产的“神人”聊天，他的经历简直颠覆我对澳洲地产的所有体验。也因刚写了澳洲拍卖分析，想到一周七天，全澳才举行2000场左右的拍卖。北京朝阳区或深圳福田区每周的货量估计也高过2000套，而几百万平方公里土地的澳洲居然就这些料。勿提这2000套货源又集中在墨尔本与悉尼，二大城市几乎占了90%的市场份额。堪培拉、布里斯班和阿德莱德甚而达尔文及霍巴特还有得玩吗？地产“神人”叫Gary，此处隐去真名，当年在深圳谋生时相识。那时在深圳作地产，也就识得了广东人的Gary ，他是收租公，而且做的手法颇有不同。此公只爱地产，从不触摸股票、期货之类的东西，投资包罗万象，包括铺位，写字楼，公寓，别墅甚至停车位样样具备。还不同的是，他有一支10多人的管理队伍， 负责打理房屋，催促交租， 二手买卖等。彼时，虽经常见面喝茶嘻嘻呵呵，但骨子里“大瞧不上”Gary ， 他只是满足个收租公，何有吾等地产商威水。不曾想，Gary作收租公作出了专业，想想光深圳他经营的上百套房子价值几何，其身家早不可低估。岁月流转，Gary还是一如喜欢拖鞋覆地，戴着多年的金戒指，身价涨了无数，依然是广东人的低调。他也从不贷款，银行赚他的钱是没门的。浩浩身家几许，真的无人知许，但金融危机时，有地产商大佬反要求助于他，却是事实。Gary10年前在中国“金盆洗手”， 移民澳洲，英文门外汉的他居然在澳洲攻城掠寨 ， 一曲地产投资经让人瞠目结舌。他的投资经足以颠覆无数人认为澳洲人口太少，不值得投资的想法。Gary依然还是收租公，依然在澳洲组建了团队打理，但已是亿级财富自由的Gary ，对投资房产早已是闲云野鹤般的超人境界。他的团队有负责收集信息的，有“分析”师， 有打理房屋的， 有负责买卖的人。负责收集信息的人，每周把2000来套房源整理的清清楚楚，把符合Gary 心水的目标房源最终成册。他绝不局限悉尼与墨尔本，澳洲各大首府均有涉足，每个首府各有不同的投资策略。即使如达尔文，他对哪个区如美军喜欢哪里租房，哪个千万别碰都如数家珍。在他的投资组合，居然可以见到停车场这个类别，这个几乎连普通人都忽视的东西。例如悉尼CBD的停车位，其实可以带来巨大的回报，许多人工作在悉尼CBD，不愿挤地铁，这类客户成为他的主要目标。他的投资名单中还有单卧公寓的存在，有些甚而不到20万澳元，不似普通的出租，买到手后，他的团队都会重新包装再行出租。即使在澳洲偏远地区的独立房，一样有Gary 的身影，总价几乎便宜到就是悉尼一个洗手间的价格。但他们了解当地增长动力，了解那里空置率。新州Orange、维州Ballara、昆州Toowoomba....，他的版图一直在扩大。他的维护团队对所有投资房产都保持着不断的维修，Gary 曾说，想有好的收益率，从外观内里改善开始。他的年收益只是维持在3%左右， 但Gary 说，对他已经足够，租金远远都花费不完，又没贷款， 几十年，孜孜不倦的投资地产，光是房价增值已经是可观。对于小户型公寓、停车位之类的投资照单全收，Gary 说，现在就是玩个寂寞，啥都点一下，给跟着自己的团队一些活的思路与更多生存空间。那岂不是乱点鸳鸯谱，但，他既是狂人也不能与之计较了，倒是澳洲地产投资该看个究竟了。想做地产投资该对澳洲做个大概了解，即使你是老澳洲，有些也不尽然知道。对于一个中国移民来说，2000万多只不过是广州或深圳的人口，北京上海都没法比。回算到1968年，澳洲人口是1200万，足足48年才翻了一番。总家庭数约在900多万户，平均每户家庭的人数约2.6人，而平均年龄则为38岁。有人形容，假如澳洲是个100户家庭的小区， 有75户住在独立屋中，15户生活在公寓里，还有10户则是Townhouse 为主。澳洲有三成居民是没有房贷压力的，其中35户家庭背负着房贷，34户已经完全拥有了他们的住宅，31户则是租房子住。这又几乎是三分天下的味道，一份活得轻松，以富人老人为主，一份肩头压着重担，最后一份看似轻松，实则无法尝到房价上涨的喜悦。论到澳洲家庭财富，净值最高的20%家庭平均财富超过220万元，最低的则只有3万元出头。按收入记，最穷的家庭每年税后平均只能拿到1.8万澳元，而最富有的则可超过9万澳元。移民有多少也需要了解，54%是本地澳洲人，34%是移民，还有12%是跨国家庭，即父母中的一方为移民。这是一个真正意义上的移民国家，街上随便问一个路人，近一半的父母是移民身份。人口分布来看，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯及阿德莱德为前五大城市，也是仅有人口在百万以上的地方。当然，不要以为布里斯班，珀斯等“二线城市”没有投资机会。虽然许多人心目中，悉尼市场在过去四年内的表现远远超过其他首府城市。而实际情况是：2006-2008年，布里斯班，珀斯和墨尔本的的独立屋上涨速度更快，而悉尼市场几乎没有表现。房产投资从古至今就是个长期游戏，但事实上大部分人在做出投资决策的时候都是短视的。2021年，一个悉尼投资人可能对于墨尔本或者布里斯班的房产投资完全不感兴趣。其实澳洲不论哪个城市，都有不同的快速增长期和瓶颈期。如果把城市当做一个上市公司股票来看的话，那投资墨尔本悉尼的房产，就好比买了蓝筹股，其他城市一样也有优质股。有很多人投资喜欢套用术语，如房价长期上涨的最重要因素是一个“PIE”，Population（人口增长），Infrastructure（基础设施），Employment（就业机会）。但究竟何为最佳投资策略，以后的文章倒是可以多多探讨。曾经问地产“狂人”Gary ，澳洲地产怎会有中国投资回报好？他的回答，货币泛滥，地产可能是唯一的硬通货，地产投资政策，澳洲算是最好的国家之一了。他认为，澳洲地产市场游戏规则简单， 只有不犯规，不要在乎一时得失，必有好回报。澳洲85%的人口居住在五大首府城市50公里范围之内，人口、基础设施建设、就业机会等集中度非常高。狂人也说，再有危机也会有人租房，尤其西方国家，有租客才有稳定的现金流，增值那是长期投资的果实。这是澳洲地产的狂人日记，不可复制， 听着好玩，但一定让你心动...
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