美好置业：破灭的美好幻想

导语：美好置业是房地产业务转型失败的典型，公司基本面一塌糊涂，负债累累。其股价出现的长期横盘、暴涨暴跌等现象具有明显的庄家控盘性质。

子乐 | 文

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无征兆暴跌

在1月15日至2月4日的15个交易日里，美好置业（000667.SZ）股价暴跌，自3.8元一路跌至1.54元，跌幅59.4%，公司市值最低下探至38亿元。后出现小幅反弹，截止2月23日，股价收于1.83元。

美好置业暴跌前，其股价曾在3.8元附近高位盘整达5个月之久，当时私募界传言“该股已被庄家控盘，欲于2021年春节前拉升至7元”，期间有不少私募基金及散户跟进建仓。没想到他们等来的不是庄家抬轿，而是倾盆大雨般的砸盘，2月15日午盘，本来波动平稳的美好置业忽然出现数十万手卖单，瞬间封住跌停板，后有大买单翘板解封，但尾盘再次跌停，此后连续六个交易日跌停，开板后依然阴跌不止，最低探至1.54元。

美好置业虽然早就公布了股份回购计划，但直到股价跌至近期最低点后的次日，即2月5日公司才出资1985万元实施回购，时间点卡的死死的，印证了之前该股被庄家控盘的说法。

美好置业的第二大股东方时尚股价在同期也出现大幅下跌，而两者业务并无关联，东方时尚也未抛售美好置业股份。两者股价联动为何如此紧密，背后有庄家操盘的可能性极大。

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经营困境

作为老牌房企，美好置业曾有过美好时光。2016年，公司房地产业务收入创造历史最高，达50.62亿元，土地储备也创历史峰值，达258.13万平米。

但好景不长。由于房地产市场拿地价格高企，加上地产领域金融监管政策逐渐趋严，其业务受到影响。2014年开始，美好置业从房地产领域向装配式建筑业务试水，2017年又增加了向现代农业领域和产业新城领域转型。

装配式建筑是美好置业押注的方向，公司已成立13家装配式建筑业务PC工厂，其中8家投产。装配板块人员，也从2017年的329人猛增至2019年的2430人。期间，装配公司收入从3.34亿元增至7.14亿元，净利润亏损额从1352.84万元暴增至5.98亿元。

涉农方面，公司分别于2018年5月、7月、12月挥金百亿进军农业项目，拟用3年时间圈下200万亩土地，计划共投资100个亿。 截至2019年末，累计土地流转8.5万亩，改造虾稻田达8万亩，实现小龙虾养殖面积3.5万亩，水稻种植面积3.4万亩。目前，美好置业有18个生产基地，其中湖北洪湖下设13个生产基地，湖北监利下设5个生产基地，“虾稻共作稻渔种养”产业规划已经具备规模。

产业新镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP项目（“洪湖新滩项目”）和武汉蔡甸索河未来田园小镇项目展开。洪湖新滩项目2019年实现投资7.5亿元，累计投资10亿元。

然而，这种大手笔投资带来更多是“噱头”而不是实绩，转型至今仍处于投入期，且盈利规模始终未成气候。美好置业为转型花费的时间与精力不容小觑，但这部分业务仍然未见起色。近三年来，公司业绩也持续处于下行状态，因房地产业务不断被淡化，加上涉足从未接触过的领域，导致公司造血能力一度下降。

到处插花花不放，残瓣颓废难觅春。

寄予厚望的装配式建筑连续两年半呈现亏损状态。财报数据显示，2018年到2020年上半年，美好装配分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元。装配式建筑目前产能释放情况并未披露，去年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。

投资百亿的农业板块，因持续亏损被退租。1月29日，美好置业现代农业共流转农业用地8.5万亩用于经营，由于连续亏损，已完成洪湖土地6.4万亩的退租工作，报告期内，将已投入的农田改造费用，即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入当年损益，该损失属于非经常性损益。

2020年上半年，美好置业现代农业营收占比仅为1.89%，主营业务为农业养殖与销售的湖北美亿农业发展有限公司，在上述期间内的净利润为-0.87亿元。

专家指出，美好置业的布局的确拖累了公司的整体发展，多元化发展前期投入巨大，而且投资回报周期漫长，特别是在主业业绩增长缓慢、利润下滑时，多元化可能会成为烧钱的产业，会拖累公司整体的规模业绩和利润增长水平。美好置业转型失利，最主要还是因为对跨界转型的行业不熟悉，缺乏这方面的人才经验，包括对国家在相关产业方面的政策支持也不是很熟悉，对盈利增长模式还没有完全掌握到。

改革趋势之下，美好置业在土地储备上逐步收缩，2019年拿地金额11.33亿元，当年签约金额67.38亿元。截至2020年上半年，美好置业土储计容建面为146.78万平方米，按照2019年58.15万平方米的销售面积估算，仅够2.5年开发。

2016年-2020年三季度，美好置业投资现金流持续下降，分别为-2759万元、-2.92亿元、-10.28亿元、-15.87亿元、-4.5亿元。

2017年-2020年三季度，公司营业收入分别为44.38亿元、25.2亿元、36.59亿元、21.85亿元，净利润分别为6.64亿元、2.49亿元、0.67亿元、-1.43亿元。

大手笔转型后，盈利能力持续下滑、负债高企资金缺口大、融资渠道单一等问题让美好置业的发展显得不那么“美好”。

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债务危机

地产不断收缩导致自身“造血”能力不足，同时砸重金投入新业务的美好置业，让市场有冒进和高负债的担忧。数据显示，美好置业负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度进一步增至76.65%。

美好置业转型布局新领域所筹资金多是依靠向各大金融机构的融资，其中以信托等高成本融资居多，加上所涉项目投资回报期较长，导致借款一度逾期，甚至出现“卖子还债”的情况。

去年上半年美好置业融资余额达78.1亿元，期限在6个月至36个月，其中来自信托机构的贷款成本最高，达14.5%，其次是非银行类贷款，融资成本为10.5%-15%之间。

另外，截至2020年11月7日，美好置业累计对外担保余额66.49亿元，其中对资产负债率超过70%的单位担保金额为61.29亿元，达到公司最近一期经审计净资产的86.57%。

美好置业的融资成本高于房企平均信托融资成本。根据明源地产研究院2月6日提供的数据，近两周以来，信托端对房企放款的综合成本集中在10%-12%之间，与2020年持平。

虽然多渠道出击，仍难解美好置业的资金饥渴。一个不容回避的事实是，公司融资余额以及融资成本均处于上行态势。

财务费用高低对美好置业净利润的影响也较为明显，2020年上半年，公司财务费用同比增长364.34%，同期亏损9230万元，去年三季度，财务费用一度达到1.37亿元，而净利润也亏损至1.43亿元。

大手笔融资，也让公司一时间从信托机构借款的项目处于延期兑付危机中。2019年2月，美好置业旗下公司杭州美生向中建投信托借款3.5亿元，期限一年，美好置业为这笔融资提供保证担保，这笔借款在逾期一个月后才完成兑付。

债务承压下，公司紧急出售三家子公司的全部股权。2020年12月31日，美好置业接连发布了两份资产转让公告，拟转让东莞市塘厦宝光100%股权、安徽东磁100%股权、合肥名流100%股权，交易价格合计约为22.08亿元。

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后记

美好置业是房地产业务转型失败的典型，公司基本面一塌糊涂，负债累累。其股价出现的长期横盘、暴涨暴跌等现象具有明显的庄家控盘性质，散户的无序买卖不会使K线呈现这种特征。1月15日之前庄家拉升传言和之后的猛烈砸盘，很有可能是庄家间意见不统一、争相抛售所致。

公司1月19日发布业绩预告，认为2020年全年扣非净利润亏损不低于4.3亿元，这也是庄家决定提前放弃该股的原因之一。