最高院：买受人对抗查封有直接明确规定，不得绕用其他规定推导！

作者：初明峰 刘磊

裁判概述：

从适用范围而言，《工程价款问题的批复》主要针对在涉及承包人的工程价款优先受偿权情形下对买受人的权益保护问题；《查封规定》则针对本案所涉的在执行程序中判断买受人权利可否对抗执行的问题做出了明确规定。即使两者在效力范围上有重叠且存在规则冲突，因《查封规定》为新法，亦应优于旧法适用。

案情摘要：

1、2009年10月22日，曹加齐与天惠公司签订《商品房买卖合同》，并已经向天惠公司支付了500万元购房款。

2、另查明，合同中约定的交房时间为2010年3月31日，但在2010年3月3日案涉房产即被查封且此后一直处于查封状态。

3、曹加齐向法院提出执行异议：主张对抗执行系基于其与天惠公司于2009年10月22日签订的《商品房买卖合同》而产生的债权请求权。曹加齐认为依据《工程价款问题的批复》，其享有的“期待案涉房产交付和过户”的合同权利优先于工程价款优先受偿权更应优先于一般债权，故可据此对抗法院的强制执行措施。

争议焦点：

曹加齐对案涉房产是否享有足以对抗强制执行的权利？

法院认为：

本院认为，从适用范围而言，《工程价款问题的批复》主要针对在涉及承包人的工程价款优先受偿权情形下对买受人的权益保护问题，而本案中并不存在买受人对抗承包人工程价款优先受偿权的适用条件，《查封规定》则针对本案所涉的在执行程序中判断买受人权利可否对抗执行的问题做出了明确规定，故二审法院适用《查封规定》审理本案并无不当。即使两者在效力范围上有重叠且存在规则冲突，因《查封规定》为新法，亦应优于旧法适用。

本案中双方约定的交房时间为2010年3月31日，但在2010年3月3日案涉房产即被查封且此后一直处于查封状态，即在法院对案涉房产采取强制措施之前，曹加齐并未对房屋实际占有，依据《查封规定》第十七条之规定，曹加齐所主张的权利不足以产生对抗查封的效力。

案例索引：

（2015）民申字第110号

相关法条：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

实务分析：

本案，再审申请人主张有些意思。其根据《工程款优先权批复》得出：买受人权利＞工程款优先权（《批复》第二条）；工程款优先权＞抵押权或其他债权（《批复》第一条）；所以直接推导出：买受人权利＞其他债权，足以对抗查封。这个过程看是符合逻辑，但是被最高院直接否定。原因有三：1、关于买受人是否对抗查封《查封规定》有明确的法律规定，无需推导；2、批复中所称的买受人系无瑕疵买受人，而《查封规定》是对存在未过户瑕疵的买受人权益进行的规定。3、《查封规定》相对《批复》立法时间在后，应优先适用。

基于本案例的思考：在实务中，我们应当认真分析案件事实，正确选择法律适用，围绕正确的适用寻找证据予以支持。