UC头条:中央定调, 风向变了! 买房必须掌握的10个技巧

亲爱的朋友,假期愉快!

今年是极为特殊的一年,相信各位也经历了一段非比寻常的时光。

全球大放水,有人赶紧做好资产避险,有人却让大水冲走资产,各有冷暖酸甜。

有人选择买房,但在“房主不炒”基调下,各地的上车机会越来越严,楼市也过了闭着眼买的时代,投资需要具备更加专业的知识。

值此国庆、中秋假期,楼市黄大大将陆续推送楼市投资逻辑的文章,带大家一起学习。

为什么别人买房赚了钱,而你买亏了?

因为你的投资逻辑需要更新啦。

以下是正文。

买房一时爽,入坑悔断肠。

这个假期,又有一大波买房客,涌入各大售楼部,在憧憬、焦虑与失落中度过。

每年都有人掉到巨坑,一时冲动买房,交了钱泪两行。

更何况,现在风向变了!全球疫情肆虐,经济承压,中央却牢牢把握“房住不炒”的方向,横盘时间无限拉长。

现在买房,比以往任何时候都更需要技巧。

以下10条,都是我多年来买房和采访各种血泪故事,总结出来的经验。

去售楼部之前打开看看,绝对能够帮到你。说不定就省下几十万。

如果你有朋友想买房,也要发给TA看一看,助人为乐。

01

买对房子,比优惠和折扣更重要。

五一假期,开发商的海报满天飞,各种抵扣、优惠,非常吸引人。

换句话说,一定不要因为价格便宜而买房。“便宜没好货”,很多时候都是对的。

前段时间,传出佛山有不到5千的新房出售,还是恒大的楼盘,想都不用想,绝对不值得买。

虽然每个人买房,都有预算约束,但有一个最基本的判定原则:

不靠地铁、不靠学区、不靠配套,这样“三不靠”的房子,再便宜也别碰,买了以后绝对站岗。

尤其是对远郊楼盘来说,价值严重依赖于地铁。

哪怕你选择自驾出行,但房子的增值保值,却和地铁直接相关。

学区房更是坚挺的概念支撑。

如果没有地铁,也没有学区,至少要有比较完善的配套。否则很难吸引人居住。

没有了居住属性和金融属性的房子,就是一堆砖头!

有的小白,只喜欢买新房,喜欢漂亮的房子,对真实的居住条件一无所知,就很容易踏进坑里。

等到收楼后才发现,上班无敌远,最近的商场在5公里外,孩子读不了书。

这样的房子,打折都卖不掉。

02

到了售楼部,不要轻易相信,保持独立思考和判断。

“销售的嘴,骗人的鬼”。不是每一个销售都“无良”,但他们一般会有很多“套路”。

比如,售楼部的沙盘,每一个看起来都非常漂亮,距离CBD无敌近,交通便捷,环境优美。

但其实,距离很多都是变形的,你仔细观察一下,基本上都不成比例。

很多楼盘都会把珠江新城、小蛮腰放上去,遥遥相望,其实隔了十万八千里。

销售介绍的规划,也要经过查证。

有些规划并没有最终确定,比如昨天就有新的消息,说增城的广州第二机场黄了。

这个规划早就被增城的销售人员用过无数遍了。

所以,到了每个售楼部,除了听销售介绍,已经要看看红线外不利因素提示,还有教育风险说明。

最好拍个照,留作存档和查证。

03

购买每一套房,都要想清楚:以后卖给谁?

哪怕是你自己住的房,也要想清楚。

因为,这是决定你的房子,未来流动性的根本问题。

由此得出的一个基本原则是:

如果是投资,不要买豪宅和别墅。

豪宅、别墅是身份的象征、财富的标志,但相信我,这些绝不是投资的好标的。

有点豪宅名声极大,甚至全国赫赫有名,住着很多明星、名人,但升值却严重跑输。为什么?

你想想,买豪宅不差钱的人,有多少会喜欢二手房?

对普通中产来说,买房是奔着保值升值去的,还是老老实实买普通住宅。

不管是出租,还是以后转手,都容易得多。

04

看房前,重新买个手机号,作为买房专用。

因为很多楼盘,都要求必须要登记手机号,作为买房人的凭证。

但是手机号一旦给了销售和中介,很难保证不泄露出去,成为他们的“目标客户”。

到最后,房子没买成,未来5-10年你的手机都会被轮流轰炸。

各路中介都纷纷给你电话,介绍买房,永无宁日。

我用来买房的手机,七八年了,还会接到中介电话,问我所在小区的房子卖不卖,因为这个记录永远留在他们的数据库里。

当然,一般适用于看二手房。

看新楼盘的话,这一条往往是不允许的。

05

买房尽量使用贷款,贷款越多越划算。

全球已经进入了负利率时代,中国推进LPR改革以后,利率也在持续下调。

有人说,30年期的房贷,是全世界最好的东西。

因为这是普通人能够借到的,最便宜的长期贷款了。

你想想,10年前的100万,还能在北上广买套房,到今天连交首付都不够了。

除了房价在涨,也有货币随CPI贬值的重要原因。

如果是换房的朋友,卖掉旧房买新房,一定要给自己加杠杆。多借点贷款,金额至少要翻倍,才有意义。

多年前,上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”,但现在看来,当年的有贷和无贷,现在身价至少相差2-3倍。

普通人从楼市赚的钱,绝大部分都是靠杠杆来的。

另外,和银行签贷款合同时,必须选择每年调整一次贷款利率,因为房贷利率已经进入下行通道,未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。

千万别在合同期内选择固定利率。

06

一定要注意现金流的安全。

前面说了,买房要多用贷款,但这也是建立在现金流安全的基础上。

要确保自己收入没问题,月供能保证,生活质量不要出现明显的下降。

因为,现在“房住不炒”的大背景下,楼市的周期已经被明显拉长。

过去那种买房后一两年就暴涨、翻倍的情况,再也不可能出现了。

所以,过度加杠杆,会给自己不必要的压力,最后影响生活,得不偿失。

目前一线城市里还有短线炒房客的只有深圳,北京、上海、广州只剩下刚需、改善和长持投资者。

没有5-10年的持有,房子见不到大幅的收益了。

不要想着一夜暴富,买房更多的是安全保值,然后才是博利润。

07

不要买商铺,也不要买公寓。

这个道理已经讲过很多遍了,但我发现并不是每个人都听得进去。

有时候头脑一发热,就踩到了巨坑。

这两种产品,吸引你的最常见理由,就是租金回报率比较高。

但是!

商铺的租金,不到真正开张的那一天,你永远判断不准确。

一间商铺的租金高低,受到太多影响因素,包括人流、商场的业态和兴旺程度,商铺的位置等。

有时候隔着100米,或者转个弯,商铺的价值就一落千丈。

不懂得经商,没做过生意的人,绝对绝对不要买商铺。

公寓的弊端也很类似,就是持有成本高、交易税费比较重,更重要的是,很难找到买家。

再次奉劝各位。

08

尽量不要买顶层。

我相信总有人会买顶层,或是因为便宜,或因为没得选了。

但作为我的读者,我真诚建议你不要买。

因为这是一件拼概率的事儿。

有的项目,顶层住宅会出现漏雨和隔热的问题,而且,这种问题就像房屋的“癌症”,几乎不可能修好。

而这种情况的出现,部分是由于产品设计,部分可能是因为施工质量。

所以,不少开发商会把顶层设计成复式,以卖出高价格。

09

不要跑到小城市去买房。

要选择一线城市和环一线城市的都市圈,比如广州,可以选佛山、东莞,但不要去选清远、肇庆。

全国来看,也只有杭州、南京、重庆、天津、成都、武汉等强二线城市值得投资。

在大湾区,广州深圳以外,我只推荐佛山、珠海、东莞。

因为他们有坚实的经济基本面,城市发展态势好,长期才有支撑。

其他小城市的不确定性就大得多。

10

最后一条:别总想一步到位,不买房就不看房。

很多人总想着攒钱买房,等到攒够钱,市场早就天差地别了。

买房这样重要的事,一定要做足准备。

不要想着一次搞定。人生两件事要趁早,一是出名,二是买房。

千万别觉得积蓄不多就一拖再拖。

我有个朋友,掏空了六个钱包,只凑出十几万,但是跑来跑去到处找房,最后还真被她看到合适的。

几年前拿下了,刚好踩对点,现在收益已经相当可观。

尤其是在一线城市,一步到位基本上是不可能。

先上车比选车更重要。

千万记住,买房穷三年,等待毁一生。

现在的楼市,再也不是闭着眼睛赚钱的时代了。

哪怕是在过去十年,楼市黄金时代,也不缺少踏空踩坑,十年不涨价甚至贬值的案例。

老老实实地判断项目的区位、地段,客观看待利好利空因素。

有时候,多打几个电话,多咨询几个朋友,甚至百度查询一下,就能避开失误。

敬畏,才有可能不犯错误。

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