最近，找『地产营销人』买“洋房+大平层”组合产品的朋友突然多起来，在北京搜寻一圈之后发现，这类项目不仅少，而且在售中的还非常热销，看来需求的提出总是暗含着市场的道理。为什么是“洋房+大平层”？这两个产品条件的叠加在当下市场中有什么意义？首先看洋房，我们一般定义洋房不超过6层，但市场上也有8层叫洋房的产品，这就密度偏高了。洋房的出现受限于土地条件，在有明确限高要求和区域特殊规划方向下，低密洋房才有可能出现。在北京能给予低容积率指标的区域板块不多，主要分布于东北部孙河、中央别墅区，北部昌平北七家，以及西部青龙湖。其实洋房从形态上与很多叠拼已非常接近，近乎墅居的体验是改善客群的渴求。不过最关键的是，洋房产品与城市的距离关系，城市洋房显然是市场中最稀缺的品类之一。上述提及的几个板块都有鲜明的城市属性，居住舒适但不偏离繁华，这是购房者未曾表露的心迹。大平层，我们一般是指150㎡以上的普宅产品，为什么以这个面积线划定？一方面，当一个户型的尺度在150㎡以上时，才有可能感受到充沛的空间感，舒适性是大平层产品的标签；另一方面，针对市场上主流的限竞房项目，150㎡具有良好的区隔性。我们知道，绝大多数限竞房即使做到30%的改善性户型，一般也只能是140㎡以内，或者是单层地上面积狭小的叠拼、合院。大平层很难设计出来，即便偶有出现，也会迅速卖空，基本呈现供不应求的状态。市场需求强烈，也可以说明“洋房+大平层”这种产品组合非常珍贵，根据楼市走向，有日渐消失的可能。既然大平层与大部分限竞房无关，那么这类产品就多在纯商品住宅项目中。豪宅做大平层是惯性定位，根据北京楼市大平层项目分布，基本沿四环分布，皆为10万+城市顶豪。总价2000万起，购房者面对该门槛，不得不望房兴叹。而今年在城六区推出的不限价、不限面积的新地块，以朝阳孙河、石景山古城、丰台造甲村为例，全部晋升为地王，楼面价再次印证“面粉贵于面包”的规律。根据业内测算，朝阳和丰台两地块未来售价必突破10万+，石景山地块也大概率在7.5万/㎡之上，因此这几个明年入市的新项目，即使有大平层的新增供应，也大概率会维持豪宅档位。因此，对于购房者来说，找到城六区高性价比、低总价的大平层是当务之急。之前，『地产营销人』曾做过一个统计，看过去三年，北京大平层的供应状态和市场占比。得出结论，从2016年起，北京150㎡以上大平层，供应量为4347套，市场占比19.24%；2017年为2883套，市场占比12.74%。2018年为2991套，市场占比7.89%。供应逐年下降，占比不断降低是主要特征。
从成交来看，150㎡以上的大平层销售套数占比分别为2016年18.68%，2017年18.14%，2018年13.02%。成交占比虽然也略微有所下降，但十分温和，说明市场需求依然很大，支撑力很强。大平层的稀少不仅在当下具有意义，在未来10年后会再度凸显其资产价值。为什么呢？诸位试想，如今的限竞房以90㎡以内小户型为主，禁售期5年，再加上获取产权证2—3年时间，也就是说，大约10年才能作为二手房出售。届时，大量升级改善人群卖旧买新，卖小买大。一方面，对大平层产品的需求会剧增；另一方面，市场中大平层产品的存量又非常有限，由此导致大平层会更加紧俏。无论新房、二手房，价格预计都会走出与一般住宅相比，更高的上升曲线。所以说，从保值增值角度，大平层的未来价值不可估量，如果选择现在买房，就应该考虑到长远变化因素。由此可以看出，在现状楼市周期，探讨大平层的话题，对购房者是有实际意义的。8月14日下午，在秋高气爽、晴空万里的西中央别墅区组织了一场“寻找消失的大平层”专业论坛。
北科建集团置地公司副总经理孙昀，北青融媒房产事业部主编胡莲，清华同衡规划设计研究院、城市发展策划研究所所长彭剑波，Aaron Wang空间设计工作室创办人王伟，与『地产营销人』一起，就大平层的市场现状与未来前景进行了深入的探讨。论坛期间，嘉宾们对目前市场改善型产品供应情况，以及宽境大平层给人们带来了哪些生活方式的改变进行了交流。并通过参观北科建集团领秀·翡翠墅的实景社区和新推出的大平层样板间，对满足高端人居需求的产品有了更深理解。北科建集团领秀·翡翠墅此次推出的153㎡的大平层产品，具有“153T大容量平层”之称。其不仅涵盖了成熟的区位、优质教育资源、优美的环境、别墅的品质，还是匠心筑就的精品。
在区位上，北科建集团领秀·翡翠墅位于北京西中央别墅区板块南段，地处五环城市发展带最为宜居的城六区丰台王佐板块。北至永定河，东至西五环，南至南六环，西至青龙湖，区域目前发展成熟，周围紧邻3大商圈、9大高尔夫球场、南宫温泉、红酒庄园等配套成熟。同时，北科建集团领秀·翡翠墅已经形成了较为成熟的翡翠商街，现在已经入住咖啡店、茶社、进口超市、洗衣店、高端餐饮等商业形态，可满足客户生活所需。
北科建集团领秀·翡翠墅坐拥优质教育资源。项目邻近知名学府——人大附丰台分校。这里的教师全部有海淀人大附、中关村一校等名校教学履历。
2019年北京高考榜700分以上24人，其中近50%左右为人大附校考生。丰台人大附校规划小、初、高12年一站式教育，可为新房业主家庭提供优质的全龄教育配套。
区域内生态配套丰富，青龙湖、千灵山，北宫森林公园、鹰山森林公园以及云岗森林公园等七大国家级森林公园环伺项目周边。同时南宫体育公园、京西马文化园等17万㎡特色公园环拥，共同形成万亩绿化带，营造出一个天然的绿色大氧吧。
北科建集团领秀·翡翠墅堪称墅质社区。项目占地面积4.8万平米、地上建筑面积5.8万平米，是综合容积率仅为1.2的纯商品住宅项目。在整体规划上，拒绝高低配，打造纯低密墅区，最高楼层为6层，私密性更高，视野度也更好。北科建集团领秀·翡翠墅秉承“欲造墅，先造园”的理念，以“三法造园”手法，创新打造公园、私园、墅园三重园林格局。
项目更是用匠心筑就精品。目前主力推售的洋房大平层产品，不仅做到了一层有南院，二层有北院，而且顶层增加了阁楼，别墅化实现率高达50%。
此外，园区内打造的三进制府门、四季坊巷，六处和空间等，也能让大平层业主能享受别墅级社区园林景观。
大平层产品还具有堪比墅级的奢阔空间，将舒适度发挥至极致。且大平层产品皆为南北通透、三面采光，一梯一户的设计，更能够带给居者尊贵私密的体验。
值得一提的是，目前该项目已经呈现现房实景，也是区域内唯一即买即住的墅级社区，品质更有保障。据悉，该大平层总价仅650-700万，较之其他2000万级的同类产品，性价比极为突出。
楼市的全貌，复杂且带有迷惑性，看似供应增加，选择增多，但其实深入具体品类就会发现，真正想要的好产品，总是稍纵即逝、屈指可数。明白这个内在规律，再去看楼市，就能感觉到紧迫性。
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