一年了，限竞房产品到底有哪些进步？

当你还在犹豫不定，无法判断该不该出手的时候，其实楼市已经悄悄起了变化。

上周四，北京举办了2019年上半年拟供经营性用地项目推介会，现场有130余家房地产企业参加。全市57宗拟供经营性用地浮出水面，其中住宅用地有44宗。

『地产营销人』关注的，是这样一个重要信号——“7090”的控规暂时不动，但将来限价放开却是大趋势。

也就是说，未来限竞房大概率会涨价，而如今北京在售的限竞房都成了不可击穿的价格底部。

对购房者来说，把握当下，抓住某些热门区域和热销项目，买到就意味赚到。因为明年，同样的地段可能不再有同样的价格。

除了来自政策的力量，还有一种源自产品的力量。两股合力，导致今年正出现最佳买点！

『地产营销人』说过，2019年的限竞房品质比2018年有大幅提高。这里面有被动的市场倒逼，也有主动的创新突围。

增配思维、细节提升、形态融合等不同手法的应用在今年限竞房产品中，大放异彩，博得了客户好评，激发了热销状态。

限竞房从无到有快一年了，在产品上到底有哪些显著进步呢？

1、户型面积不变，但空间感觉更大了

2018年，大多数90平米三居限竞房户型，南向面宽基本都在7.1—7.2米左右，能明显感觉空间的不足和生活功能的过渡填充。

2019年则不同，在市场演进和房企努力下，90平米小三居的尺度感大幅优化，南向面宽达到7.5米的产品开始出现。

另外，户型的功能研究和细节处理，也越来越精细入微。行走动线、通风采光、物品收纳、家具摆放等真实场景的应用，考虑的非常充分和周到。

在有限面积内，产品随细节一步一步进阶，从量变到质变，客户满意度不断提高。

2、 外观建筑不变，但生活形态更“花样”了

看去年限竞房，规划上“拉高排低”的现象非常普遍，但转入2019年，开发商都改变了这种做法。

过去的拉高排低，是为了不惜牺牲小户型，为别墅留出规划空间，达到增加利润的目的。但经过一年验证，小户型客户并不将就——户型不好、朝向不佳，铁定不埋单。而别墅总价一高，又提不起销售速度。

因此，今年很多限竞房项目即使有条件做别墅，也都纷纷规划成纯洋房社区。一方面，产品更加均质，不存在明显资源差异；另一方面，纯洋房也可以“花样”设计，建筑形态并不框死生活方式。

譬如：6层的洋房可以做成平墅，或者设计出下跃、上跃等复式结构，甚至可以做成三叠拼的组合，其产品形态和空间层次极为丰富。可大可小、可上可下、可别墅可平层。外观看起来差不多，但内部每户产品却大相径庭。

所以，今年限竞房中的低密洋房产品普遍火爆，这是产品改进之后，市场给予的馈赠。

3、 园林面积没变，但打造标准颠覆了

记得去年，『地产营销人』去售楼处时，会俯身细看限竞房的沙盘，有一个突出印象——社区内几乎都没有水系，树木稀少，绿化以草坪为主，景观设计的非常简单。

但这样的细节，一般消费者根本关注不到，因为是期房，园林看不见，示范区又鸟语花香，就会形成错觉，认为所有项目的园林都造的差不多。其实，完全不然。

如果有房企擅长园林打造，愿意在景观上增配，加大投入，用高端产品系的园林营造去做限竞房，那么这种品质提升才更具价值。

该如何分辨呢？看园林设计理念、树种配置、功能组合，更要考察过去这家房企的成功案例和经典楼盘，在细节中做出比较。

经过以上分析，可见两股力量夹击，“窗口期”变得清晰——趁着限价天花板尚存，在新房中寻找品质能最大化的项目，便是最佳决策！

上周，『地产营销人』实地考察了样板示范区已全部开放的熙湖悦著项目。这个由龙湖操盘，国开东方、龙湖、首开、万科等四家开发商联手打造的新盘，是区域内距离青龙湖最近的低密洋房社区。

虽然，今年入市的青龙湖项目都有自然优势，但熙湖悦著却是占据青龙湖景观资源的首排位置，地块与湖仅一条马路之隔，200米距离直接观湖，在局部楼座，6000亩水域可尽收眼底。

熙湖悦著拥有一纵四横的交通路网，坐享半小时主城生活圈，到达金融街、丽泽商务区、丰台科技园、中关村商圈皆十分便利，未来T1、T2有轨电车开通后，项目与主城连接会更加紧密。

熙湖悦著是龙湖在京西开发的第四个高端项目。不可复制的生态资源，加之容积率仅有1.6的低密洋房规划，让龙湖有机会再创经典之作。

龙湖一向是造墅的专家，在园林与景观的雕琢上，始终坚持精益求精的态度。此次，在熙湖悦著项目，汇集了3000万+原著系的造园技艺，营造九曲龙脉之“龙园”。

在有限空间内，将自然美、建筑美和人文美三者有机结合，创造出限竞房项目中难寻的意境。

针对目前市场上，限竞房项目普遍园林投入少，景观比较简单的现状。熙湖悦著凭借地块具备的先天资源优势以及龙湖造园技法，注入健身、儿童娱乐等多元化功能，大幅提升园林品质和实用性，加速带动了限竞房整体产品印象的蜕变。

熙湖悦著全部规划为纯洋房产品，保证了社区均质和资源平衡，但洋房社区也不乏丰富而多变的产品类型。

下跃、中跃等洋房墅院产品有花园、有露台，有地下，与别墅形态别无二致；洋房中间是标准三居，顶层是两居带露台产品，景观无敌。

一样的建筑外观，融合了不同居住需求，改善、刚需，甚至度假休闲，让熙湖悦著的每一种产品都能对位客户的个性化诉求。

示范区刚刚开放的样板间是熙湖悦著的下跃产品。353平米花园院墅，满足改善需求，一步一景的花园景观，回归中国传统院落生活，获得真正的别墅体验感。

纯朝南地上花园设计，7.5m超大面宽，即能分隔出3.9米宽的舒适主卧，也可打通作为客厅。如此超越限竞房尺度的设计，为功能的多元设定提供了可能。

院墅样板间中，穿过客厅、餐厅等家庭公共交流区，北侧还有一间宽适的老人房。而在平层洋房中，此处可设计出两间卧室，尺度之充裕，依然不会感觉到局促。

下跃首层尺度适宜，环境幽静，兼具有多功能双亲房用途，附带保姆房。主卫双台盆设计，主人衣帽间充裕，主卧空间奢阔。

地下6.15m大挑空设计，中部天窗阳光直射室内，地下通透明亮，垂拔的别墅感甚至超过叠拼。

当然，为800万别墅拥有的环境，200万+的洋房业主也可以同享。73平米的顶层洋房，全景观俯瞰，定格窗前湖山大境，还附有大面积露台。83平米洋房平层户型，保留7.5米面宽，三居设计，全明格局，宽敞实用。

另外，深入总价维度看，熙湖悦著部分83平米三居总价控制在281万之内，符合北京市普宅标准，契税首套只有1%，且首套首付只有35%，二套首付更是从原来80%降低到了60%，大大降低了购房者资金压力和成本，可算为一大利好！

也就是说，依照三居总价推算出来的单价其实比3.7万元/平米的限价还要低。不过，观湖效果最佳的73平米两居，由于资源出众，十分稀缺，均价在3.9万/平米。对此，购房者需要区别对待，分辨明晰。

以龙湖推盘惯例，首批开盘一般都诚意十足，买到即可赚到。因为从龙湖过往社区的物业和园林品质看，二手房溢价率高于周边。因此单纯比“低价”意义不大，还是要在追求居住舒适度的同时，考虑更长远的二手房增值空间。

限价不变，产品进阶，现在看来，只是暂时现象。即将到来的土地政策变化，让限价打开，价格跟随品质一起上浮，是终极常态。

因此，一个性价比最佳的“窗口期”就在眼前，200万+在北京购入别墅品质低密墅区，且半小时抵达主城兼备自然环境的产品，可以说是当下最低的入手门槛了。

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