暴涨之前，北京最实用的置业思路
上海楼市已经疯了，所有人都看到了。
其实不光上海，深圳透出的一组数据也让人惊愕：
2016年1月，深圳新房成交均价的同比涨幅，已经达到令人瞠目结舌的74%。
接下来是北京。
年后北京首先震惊全国的是“地王”新闻。
五环外大兴黄村地块拍出4.7万/㎡的楼面价，预期售价10万+；六环门头沟地块拍出4.8万/㎡的楼面价，预期售价也是10万+!
如今，再看看去年的丰台（疯抬），估计所有去年的拿地的开发商都笑了，包括葛洲坝。北京的土地市场就是一个不断解套的故事在连环上演。
跟去年不同的是，今年虽然地王价咋舌，但开发商和社会大众都发自内心的接受了，默认了。是的，宇宙都挡不住北京房价要上涨了。
其实北京的房价已经涨了，二手房率先启动。
根据『地产营销人』数据：上周北京二手房住宅的网签量高达10606套，首次周度破万套，日均成交1515套，创造了2008年以来的最高值。悄然间，北京二手房的成交均价在节后攀升到4.15万元，也创下历史新高。
除了市场因素之外，这一轮楼市行情的启动，与两个事件直接相关。
一是节后三部委赶在两会之前联合发出最新房贷政策，被业界堪称2008年以来最宽松的刺激政策。虽然意在三四线城市去库存，但我们知道，往往给三四线城市吃的“药”，总是首先在一线城市发挥“药效”。
二是针对央行给楼市加杠杆，周小川行长告诉我们，国外有相当一批国家个人住房贷款占银行贷款的比例达到了40%到50%，我们只有15%，还有很大的空间和潜力。
也就是说，中国楼市至少还有1倍的杠杆可以加。按此粗略测算，5年内可以给楼市新增53万亿资金，每年超10万亿，刺激程度不可想象！
话没说完，昨日央行又下调了存款准备金率0.5个百分点，持续放水停不下来。
所以，暖风熏得楼市醉，该出手时就出手。
问题是，即使北京这样的市场也存在明显分化，涨幅不均，该如何下手呢？
『地产营销人』认为：应以三进制构建置业思路！
简单说，由大到小，由面到点，由区域到项目。
一、地王区域
地王出现，代表热点转换。去年北京市场的两个热点区域是通州和丰台。一个政策推动，一个地王推动。
从今年开年看，大兴区域和门头沟区域首先引得关注，抢得市场先机。
地王拍出后，大兴和门头沟几乎所有的在售项目都在酝酿新的价格，并设定了老价格的关门时间，挤压最后一波客户入场。
现在看，北京南城区域将继续成为热点中的热点。随着去年地王项目的入市，今年南城有可能成为8万+项目最多的区域。
面对在售楼盘和未来新盘之间尚存的巨大价格鸿沟，升值潜力是显而易见的。
二、近城板块
选定了区域，就要甄别板块，毕竟一个区域非常大，区域之中的各板块也存在明显差异。
板块选择的主要指标，是看距离城市核心的距离。也就是说，距离城区近的板块才更保值，升值的可能性也更大。
以新晋地王所在的大兴为例，大兴区域距离城区最近的板块是位于四五环之间的榴乡桥板块，能够进入五环的地块已十分稀缺。
另外，“四通八达”的交通优势进一步加强了榴乡桥板块的优越性，地铁5号线、10号线、亦庄线以及规划中的L5线等多条地铁线路途径，到达方庄、崇文门、国贸等城市核心商圈极其快捷方便。
所以，地王区域的近城板块是上选之地。
三、势能楼盘
势能，就是保持了足够持久的热销势头。
势能楼盘，不是新盘，而是从去年至今年连续热销的在售楼盘。
热销代表较高的性价比，同时也预示着未来较快的价格涨幅。
还以地王区域大兴为例，其北端距离城区最近的榴乡桥板块一直保持着极高的人气，随着从去年延续至今的地王频出，在售的项目的市场关注度也持续攀高。
上周末，位于榴乡桥板块的国韵村节后首次小推，50多套改善型房源一小时内售罄，成交金额破3亿，均价较之年前提升15%。国韵村项目去年就实现近25亿的销售额，保持着强大的热销势能。
随着产品的升级，今年国韵村提出“上宅阔府，国韵传家”的全新居住理念。
国韵村位于南四环中轴，配有北师大附属幼儿园、名牌中学等优质教育资源，周边紧邻三大公园、龙凤双水岸蜿蜒项目两侧，其资源配套不可不谓之“上宅”。
国韵村也是区域内唯一配有泳池会所的项目，并拥有超大楼间距，其产品的户型面宽和得房率在同类项目中均具有突出优势，即使未来地王新项目入市，国韵村也具有明显的尺度和价格的双重优势，尽显“阔府”气度。
“国韵”系主打稀缺改善型产品，深受市场追捧，屡夺销冠，实至名归。
“传家”从客户角度出发，设计全生命周期的户型，满足不同家庭结构的改善居住需求。
据了解，国韵村四居产品仅170余套，面积174平米，两梯两户，墅质品质。4+1的户型设计，灵动空间，布局合理，带来超高的利用率。270°超广角宽阔视野，以及4.6米大尺度面宽，临园环河，风水俱佳，独揽风景。
短期来看，榴乡桥板块在售的项目仍在5万左右的均价水平，从市场热度和地王走势预判，未来半年该板块涨价预期最为强烈。
如能赶上这趟“快车”，购房者将享受巨大的资产红利。
从地王区域，到近城板块，择势能楼盘，这便是当下最实用的置业思路。
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