“天生缺陷”的小体量商业，如何利用规划设计打破“粗放式发展”？

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规划设计作为商业项目从前期到最终落地运营过程中的重要环节，将直接影响项目的未来走向。

而很多设计方案缺乏对未来承载功能合理性、前瞻性的判断，导致项目成为“粗放式的发展”，失去竞争力。

特别是对于小体量商业而言，由于先天优势不足，所能承载的品牌数量和客流都十分有限。

为此，如何通过合理的空间规划，丰富业态和品牌的密度，提升商业的可逛性是每一个小体量商业成败的关键。

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小体量商业是机遇，也是挑战

「趋势与挑战」

据统计，近三年开业购物中心体量显示，全国小体量购物中心占比普遍增长、而大体量占比项目则处于下滑趋势。

而同时，对于小体量商业来说，既要在十几二十万体量的“巨无霸”项目挤压和竞争下生存立足，又要保证创收盈利，其所面临的考验与压力不可小觑。

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小体量商业的“缺陷”

「存在的问题」

一直以来，小体量商业被诟病为体量小、业态少、可逛性不足，上不及购物中心体验之丰富，下不及便利店便捷和优惠。

具体而言，其一，因空间体量小，可承载的品牌数量有限、缺少可逛性、大铺多导致坪效很低，很难在市场上有较强的竞争力。

其二，前期的规划设计不足，小体量商业容易导致商场内部动线和功能规划不合理，例如大面积的单中庭过于空旷，导致商业气氛不易聚集，缺少驻留客流的亮点。

总体而言，多数项目成为没有明显亮点、效果平平的“粗放式商业”。

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“小而精、静而美”的小体量商业

「借鉴与启发」

那么，小体量商业的出路究竟在哪里？

▣  涩谷宫下公园——公园式旧改

项目由“东京第一座空中花园”的涩谷宫下公园改造而成的立体低楼商业设施，全长330米，将涩谷、原宿、青山、表参道、代代木公园等几大潮流片区串联起来。

商业部分共三层楼，共约90家店铺，分为南北两个街区，两大街区顶楼则是相通的公园绿地。

项目整体空间宽敞，结合悠闲的动线设计与绿意盎然的屋顶花园。

屋顶花园拥有一处长约1公里的绿化步道，并设置了滑板场、攀岩墙、沙滩运动场等运动空间，契合年轻潮人的休闲所需。

商业设施业态包含餐饮店、生活杂货、书店、流行时尚服饰、黑胶唱片行等；

在商业规划中，沿街商业忌讳不连续，所以要尽量满密度，保障顾客体验度。

项目一楼24小时营业的“涩谷横丁”，不仅还原了日本的横丁业态，而且全长100米的横丁内汇集19家日本多地特色餐饮，不定期举办演艺活动，大大提升了顾客的购物体验。

▣  RAYARD久屋大通公园——公园+现代商业

RAYARD按主题分为了4个区域：

Zone 1 拥有公园最大草坪广场，设有体验式书店、儿童早教娱乐机构；

Zone 2 沿着林荫小径设有带花园外摆的咖啡、西餐厅等；

Zone 3 在人们日常休息的草坪旁设有多品类户外用品店；

Zone 4 是整体新潮流文化调性的集中体现区，引入多家知名国际轻餐品牌。

RAYARD在整体环境设计上，巧妙运用了公园地形。

以公园为主轴，布置了许多特色摊贩，让消费者比起普通逛街，可以漫步游逛，感受悠闲轻松的日常氛围向时尚潮趣的城市新文化转变。

这种探索公园的新鲜感，也正是如今越来越多购物中心向新商业模式转变的主流方向。

▣  曼谷The Commons Saladaeng——“非典型购物中心”气质

之前取得了巨大成功的泰国曼谷The Commons突破了传统Mall的范式，虽然是盒子商业，但营造出了户内外融合的游逛之感。

项目特有的“非典型购物中心”气质，比起购物中心这种商业性的存在，这里更是一个深深植根于社区的空间，链接着人与人、人与商业。

▣ 东京日比谷OKUROJI——高架桥下的商业

东京日比谷OKUROJI位于连接日比谷、银座、有乐町、新桥的高架桥下，这座有拱门特色的红砖建筑已有百年历史，长约300米，共设有5个出入口。

项目整体风格低调优雅，商户多为高品位餐厅、高级服饰定制店、工艺品店等。

约10,000平方米面积的设施顺序分为饮食区，玩乐区、时尚购物区，引入了近50家店铺，包括多个品牌的东京首店和新形式店。

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如何利用规划设计突破“天生缺陷”

「重细节、求极致」

“天生缺陷”的小体量商业想要打破“粗放式发展”，将小而精、精而美的感受做得格外打动人心。具体而言：

1. 优区位

区位优势是商业成功的首要因素，交通便捷，紧靠人流密集点，这些都是商场客流的基石。小型商业更需要借用优越的地理位置这一势头，客流才能得到保证。

2. 聚定位

小型商业体因自身体量弊端，做不到在业态齐全、商品组合丰富上吸引消费者。为此，就要利用自己“小”的特点，坚持紧扣定位，积极做改善调整，并不因为品类单一、狭窄而胆怯。

关注在细分领域创造新体验，需求越聚焦，定位越精准，收获越惊喜。

3. 重细节

每一个能够唤醒存量空间价值的细节，都值得把其特点放大、再放大，最终形成有记忆点的标签。

4. 求极致

当在设计一片区域的商业设施，若想营造多元化的商业类型以吸引不同年龄段或消费层级的消费者，就必须在规划设计阶段提供形态多元化的空间以应对不同类型商业对于各自适宜的偏好。

凭借着其巧妙设计的空间包容性，给予了公共空间更多的可能性。让商业行为一切都围绕着如何让人愿意来，商业活动在这里自然发生。

5. 贴标签

打造主题就能够帮助商场展现个性化，带标签、带符号的商业体对消费者的吸引力更大。

比起大体量商业体，小型商业体打造主题更容易，从业态组合、商品组合、室内环境设计等方面打造。

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最后

“小而美”的商业项目发展，虽然现在还存在种种问题，但是这种灵活化、个性化、强力的抗风险能力，是小型商业体相较于大型购物中心独有的优势。

在如今商业极具发展的背景下，小体量商业项目在商业“巨人”面前、在有限的空间内，尊重商业规则，扬长避短。

打造自己的特色、提高消费者体验及增加消费附加值，破局之路才能越走越顺。

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