实探 | 地段加持下的城南纯新盘，能否让老城换新颜？
去年下半年，金辉新增三个项目，分别为金辉江山铭著（传送门：西安最值得期待的地产项目，会是它么？）、金辉长安云筑、凤栖云筑。
凤栖云筑项目是由金辉和天宇联合打造的一纯新盘，也是金辉落子航天城板块的首个项目。
No.1
土拍信息
2017年12月26日，地籍编号为HT01-8-18宗地进行现场拍卖。
宗地位于航天大道以南、神舟一路以西，地籍编号为HT01-8-18，净用地面积为78644.3平方米（折合117.967亩），用地性质为商业、居住用地。
其中：地块一地籍编号为HT01-8-18-1，净用地面积35237.03平方米（折合52.856亩），用地性质为商业，容积率不高于5.14，建筑密度不高于58.71%，绿地率不低于25％，使用年限为40年；
地块二地籍编号为HT01-8-18-2，净用地面积38774.64平方米（折合58.162亩），用地性质为居住用地，按照建筑面积分摊用地面积，出让住宅用地36637.21平方米（折合54.956亩）、商服用地2137.44平方米（折合3.206亩），设为共用宗。容积率不高于3.5，建筑密度不高于25%，绿地率不低于40％，使用年限为70年；
地块三地籍编号为HT01-8-18-3，净用地面积4632.63平方米（折合6.949亩），规划用途为商业，容积率不高于8.2，建筑密度不高于50%，绿地率不低于25％，使用年限为40年。
▲项目售楼部实拍
No.2
关于凤栖云筑
项目基本信息
凤栖云筑项目位于长安南路与航天大道十字东南角。项目定位为改善型，这一点我们从项目公示的均价上也能看出一些端倪。
▲5C轻奢云生态 图源：金辉官网
▲项目售楼部实拍
▲项目售楼内部实拍
据置业顾问介绍，项目住宅的楼间距约在63米至67米间，项目层高约在3米。
销售信息
▲项目沙盘实拍
产品
通过售楼部内的宣传展示牌了解到，项目以中轴景观格局，打造八大景观模块和五重归家体验。
▲售楼部内展示牌
户型
建筑面积约95㎡ 三室两厅一卫
全明户型，卫生间北向，可做干湿分离，明卫设计保证了卫生间的干燥通风，这个户型是一个典型的刚需户型。
▲建筑面积约95㎡户型图
建筑面积约115㎡ 三室两厅两卫
户型整体比较方正，餐客一体，厨房为u型厨房，户型三面朝南，主卧为套房设计，拥有独立卫浴及衣帽间，卫生间均可做干湿分设计，整个户型动线合理。
▲建筑面积约115㎡户型图
目前建筑面积约134㎡和建筑面积约107㎡的样板间已对外开放。
建筑面积约134㎡ 四室两厅两卫
▲建筑面积约134㎡户型图
入户处设有玄关，保障了居住者的隐私，样板间，玄关处设置了鞋柜，便于进门换鞋，合理的利用了空间。
厨房位于户型北侧，U型操作台设计。餐厅朝北向，与厨房正对，客厅朝南向，客厅整体空间给人感觉较为宽敞，南边开放式阳台，便于客厅的通风和采光。
▲建筑面积约134㎡户型样板间实拍
客卫，朝北向，玻璃门将淋浴间隔开，做干湿分离设计。
▲建筑面积约134㎡户型样板间实拍
建筑面积约107㎡户型 三室两厅两卫
▲建筑面积约107㎡户型图
这个户型为餐客一体设计，U型厨房，餐厅与厨房正对，客卫朝北向，玻璃门将淋浴间隔开，可做干湿分离设计。
▲建筑面积约107㎡户型样板间实拍
三个卧室可打造成主卧、次卧、儿童房。主卧是一个套房设计，带有独立卫浴，全明设计，采光通风都还不错，主卧次卧均带飘窗。
▲建筑面积约107㎡户型样板间实拍
No.3
周边配套
公交：项目周边公交线路还是比较多的，有136路、196路、323路、525路、918路、127路、177路、183路、 215路、260路、728路等。
▲项目周边公交线路实拍
地铁：临近2号线凤栖原地铁站。我用高德地图手机APP测距，项目距离凤栖原地铁站D出口约600米。
▲高德地图app截图
学校：航天小学（距项目直线距离约1公里）、航天中学（距项目直线距离约860米）、特立小学（距项目直线距离约700米）、陕西省电子职业学校（距项目直线距离约550米）等。
▲图源：搜狗截图
商业：项目周边有一些小型的商铺，距项目直线距离约1.8公里处有一个金辉环球广场，还有三森国际家具城（距项目直线距离约3.3公里）、南飞鸿乐荟里等。项目规划建设商业mall（目前暂未开建）。
▲周边商业配套实拍
医院：项目周边的医疗配套还是比较丰富的，周边有西安航天总院（距项目直线距离约800米）、西安市儿童医院第二门诊部（距项目直线距离约300米）、西安北里王中医正骨医院（距项目直线距离约450米）、二0六医院（距项目直线距离约350米）、交大第一附属医院协作医院（距项目直线距离约600米）等。
▲周边医疗配套实拍
No.4
项目分析
3月5日，凤栖云筑项目意向登记，共推出516套房源，只有169个家庭意向登记（含撤销），意向登记结果不太理想。
凤栖云筑最新公示中，房源面积约95㎡-115㎡的占比居多，这个户型面积属于典型的刚需面积，是目前市场上的主流需求面积区间。
对于很多刚需购房者来说，虽然产品面积比较适合，但项目均价（根据市发改委商品住房价格公示项目名单（2020年第2批）（总第一佰零七批）价格公示，本次开盘销售的住房均价18759.98元/㎡，具体一房一价）较高，对于刚需购者来说上车稍显吃力。
环顾项目四周，周边老旧小区比较多，环境较为嘈杂，紧挨项目的还有一个村子（我在网上没有查询到这个村子的拆迁信息），所在区域有待更新。
▲周边道路实拍
金辉集团于1996年在福州成立，2009年总部迁往北京，目前进驻国内30个核心城市，位居中国房地产开发企业50强。
金辉也算是老牌房企了，进驻西安时间比较久。2005年进驻西安，从金辉（融侨）馨苑开始，相继在高新区、曲江开发了多个楼盘，后又布局浐灞，航天城。
2020年金辉在西安有金辉·世界城、凤栖云筑、金辉长安云筑、金辉江山铭著、金辉·崇文府等多盘在售。
土地终究是稀缺之物。项目所在地地处长安路与航天大道十字，其东邻神舟一路、北邻航天大道、西临长安南路，既能享受到航天新城配套，也能够享受长安区和雁塔区的些许配套资源。当初这块土地的赢得诸多房企的争抢且竞价一度被抬高，也能够证明土地的价值了。
项目北侧的位置正是西安双塔的落地之处，同时也是中央文化商务区（CCBD）的规划之地,该项目所在地段未来的发展值得期待。
目前项目周边配套基本能满足日常生活，后期项目自带的商业或也能带动变这片区域的发展。
总的来说，就目前而言，项目周边配套较为成熟，所在地段优势明显，但是也存在着老城区环境嘈杂的通病，区域整体层次还有待提升。从长远的角度来说，项目自身的商业配套和所在区域的发展还是值得期待的。