3年价翻3倍，对口省级中小学，160万能买黄埔两房！但……
单价2.2万/平，总价160万买黄埔毛坯两房，但要一次性付款，周边工厂环绕，这是什么妖盘？
这个盘就是位于黄埔开发西区的美悦湾。作为片区内少见的小户型新盘，美悦湾2015年3月首期开盘，最低8字头。
如今3年过去，项目价涨三倍，且现楼发售货量不多，究竟值不值得入手？房产君现场一探究竟。
▲项目外立面
优：省一级中小学
劣：工厂环绕
从地铁13号线夏园站C出来，再转乘B29到东基站，耗时约30分钟可到美悦湾。当然也可打车10分钟即达，全程约4.8公里。
▲距离夏园站约5公里
▲夏园地铁站旁商业分布
项目位于开发区西区丽江街1号，与路滘涌一路之隔。旁边分布了丽江花园小区、丽江社区居委会、瑞恩颐养老院、社区警务室等。
整体环境比较安静，不少老人、儿童在此纳凉玩耍。
此外，小区周边还设置了一些娱乐设施，比如儿童公共乐园、老人健身设备、篮球场等，居住氛围比较浓厚。
▲项目300米范围内实景
至于日常消费，可到500米外的东基村，日常餐饮、小型超市俱全，能满足基本生活需求。但可选择性较少，档次低端。
当然，这都不是关键。项目最大的卖点在于，对口的是省一级小学开发区第二小学！
而黄埔区公办小学升公办初中主要采取对口直升（大沙地除外），根据2018年划分地段，开发区二小直升的是开发区中学，同样为省一级。
双省一级学位，对于家有儿女的家长们来说，绝对是致命的杀伤力！
此外，小区500米内范围内就分布有东基幼儿园，12年教育轻松搞掂。
▲东基幼儿园距离项目500米
相比于学位优势，项目四周环境实在是不敢恭维。
据居住于当地的出租车司机介绍，距离项目2公里左右就是中国石化，旁边还有煤厂，对四周环境影响很大。
打开百度地图，房产君发现项目2公里范围内分布了密密麻麻的工业大厦，居住环境大打折扣。
▲项目区位图
优：总价160万买两房
劣：毛坯，一次性付款
已经发展了3年有余的美悦湾，总共只有4栋楼，园林面积有限，已经有不少业主收楼，房产君在现场看到板房旁边就有业主在搞装修。
目前，项目现楼发售，在售72-75平两房尾货，毛坯均价2.2万/平，总价在160-170万之间。
▲72平户型图
▲北向户型主卧
其中，北向可望涌的单位已经售完，目前还剩下少量南向单位，该朝向户型对着一些厂房，视野受阻，估计这就是南向单位反而不好卖的原因。
▲北向户型阳台、主卧可望河涌
▲南向户型视野受阻
目前，现场开放的板房，只有北向做简单装修，南向单位仅可参观毛坯房。
据销售介绍，目前货量不多，项目仅接受一次性付款，嫌贷款手续太麻烦了！
一次性拿出160万，这对于刚需而言，难于上青天。
5公里范围内无一手盘
最近的新盘均价3.3万/平
即便入手门槛不低，对于想要置业于该片区的买家而言，可供选择并不多。
房产君搜罗发现，项目5公里范围内无一手盘在售，距离最近的万科尚城约5.5公里，目前主推68-105㎡复式三到四房，均价3.3万/平，同样门槛不低。
| 楼盘 | 与其距离 | 产品 | 价格 |
| 万科尚城 | 5.5公里 | 68-105㎡复式三四房 | 3.3万/平 |
| 宝夏花园二期 | 5.6公里 | 99-130㎡三至四房 | 2.7万/平 |
| 佳兆业未来城 | 7.7公里 | 76-98㎡商办 | 1.8万/平 |
| 佳兆业.城市广场 | 8.4公里 | 91-130㎡复式四房 | 3.2万/平 |
▲报价来源：安居客
那么，转战二手，可否行得通？
二手比一手还要贵！
距离项目约2公里的水韵翔庭为次新房，产品包括65-103平单位，8月报价2.6万/平。
| 楼盘 | 与其距离 | 产品 | 价格 |
| 水韵翔庭 | 2公里 | 65-103平单位 | 2.6万/平 |
| 宝夏花园二期 | 5.6公里 | 90-130平三四房 | 2.5万/平 |
| 富力悦禧 | 7.5公里 | 75-99平二三房 | 2.4万/平 |
▲报价来源：安居客
在黄埔愈加缺货的当下，若你是置业者，会购买如美悦湾这样的楼盘吗？会为了学位舍弃居住环境吗？欢迎留言讨论~
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