一边降息，一边加息！我的房贷究竟该怎么办？

周日下午，中国央行都没有休息，发布了“房贷利率新政”，随后，铺天盖地都是解读。
绝大部分让人云里雾里，直呼看不懂。
我想，事情大家都知道了，关于几个关键性的要点，我把我的观点分享给大家。
这次政策，其实非常重要，意义重大。
先说政策要点：
1、
变了！

未来申请房贷，不再有「贷款基准利率」一说，取而代之，叫做「贷款市场报价利率」（后文我们都用他的英文缩写LPR）
这个东西，他是动态的，每月发布，20号，节假日顺延。
房贷利率以最近一个月公布的LPR，作为基准。
大家都得关注这个数据。
2、
“上浮”一词，消失了！

以后，没有什么上浮10%，15%，20%...请改口，叫“加点”。
第1点我们说了，以后房贷利率是参照上个月的LPR作为基准，在这个基础之上，需要加点！
加的是基点，不是百分比
1个基点=0.01
100个基点=1
比如LPR利率是5%，给你加50个基点，你的房贷利率就是5.5%，而不是5*150%=6.5%。
3、
签购房合同时加的基点，是「终身制」！

即：签银行借款合同的时候，约定给你加250个基点，你贷款30年，那你30年都是250。你想变成249？NO！政策不支持。
这一点其实跟过去我们办房贷时打7折或上浮20%，后期不变，是一个道理，只不过当年是合同期内折扣幅度不变。
未来，是合同期内，加的基点不变。
把百分数换成了绝对数。
4、
你敢和央行对赌吗？

这个操作，用文明俗语说，叫“666”！
刚才我们说了，房贷是以LPR为基准，然后加点，加的点合同终身不变。
但是，房贷基准，你可以选择变或着不变。
如果选择「不变」，签合同时是多少就一直是多少，比如是5%，那么合同终身就是5%，即便LPR涨到30%，你还是5%，银行妹儿会跑你家哭。
但也有可能你签成5%，而后期LPR降到0了，你就只能跑到银行去哭。
如果选择「变」，可以调整的周期，最短是一年，与银行协商约定。
那么，你当初签成5%，过了两年降到0了，你就调整为0，赚了。
反之，过了两年涨到30%，你也必须得变，亏了。
对赌！
5、
加点的标准怎么定？
1）基础政策
首套房，商贷，不得低于LPR，也就是基准
二套房，商贷以及商业性质房产，不得低于LPR+60个基点！
公积金暂不变
这是国家级“加点下限”
2）各地可调节
各地区，根据各自城市楼市状况，配合调控，在不低于上述第1）项基础政策规定之上，进行增加！
制定省一级“加点下限”
这个调节权利主要在人民银行省一级分支机构。
3）各商业银行，比如中农工建交，又可以结合自身的经营情况，针对不同的客户资质，在不违背上述1）2）项的原则上，确定每笔房贷增加的基点！
请注意，只能增加哦！
不能减少...
我们是有底限的！
6、

严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务
动真格的！
7、

时间节点：
2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
已发放好理解。
对于是否是签订了银行借款合同就按老政策，还是签订并审批通过才行。这恐怕需要具体银行具体解释了。
2019年10月8日起，新签银行借款合同，就全部按新政策。
好了。
终于解释完了！
请注意，基点不是基友。
那么，具体影响是什么呢？
大家一定关心这些：
利率到底是涨还是降？
很显然，就目前的行情看。
市场上的水，是“充裕”的。尤其对于实体经济，实际利率很有可能进一步降低！
但降归降，对房地产却是反复在说NO。
那我们先看看具体对比。
以重庆为例
旧政策情况下：

  • 首套房

  • 基准利率4.9%，上浮10-15%，大致5.39-5.635%

  • 二套房

  • 基准利率4.9%，上浮15-25%，大致5.635-6.125%

新政策：
参照上个月LPR

  • 首套房

  • 基准4.85%

  • 二套房

  • 基准+60基点，则为5.45%

都降了？
SORRY，这是央行给的底限。在过去按比例上浮时代，实际上也有底限，首套房执行的底限是基准利率，二套房的底限，是上浮10%。
这一点上，现在只是换了计算的方法而已。
至于重庆会如何执行，很简单。
按照常规的调性，面对当前半冷半热的楼市，重庆大概率只会保持目前执行的利率水平不变！
不会去下降，或上涨！
即：重庆的加点底限，与央行不会有明显变化，会将具体的操作空间下放至各商业银行。
需要央行重庆分行出手的时候，是市场过热，或者过冷的时候。
但是，房贷新政，实际上会拉开一套房和二套房贷款的差距。
我们打个比方：
1）全球降息周期下，LPR的变化，我判断会逐渐降低，保持相对低位。
2）最近的LPR是4.85%，首套房贷的下限，也是4.85，如果LPR变成3%，首套房贷款下限，也就成了3%
3）二套房不同，按60个基点算。
当LPR是5%时，二套房下限5.6%，相当于上浮12%
当LPR降到3%时，二套房下限3.6%，折合上浮20%！
这是什么意思呢？
首套房贷，实际是与时俱进，会“真降息”！
二套房贷，是反向调节！当市场利率升高，他就上浮少点，当市场利率降低，他就上浮多点！
会实际“加息”！
于是，首套房，是24K真刚需。
二套房，不那么刚的时候，就意思意思，加点。
对贷款有什么影响？
需要赶在10月8日以前赶紧把贷款办好吗？
说实话，就大势来看，没有意义。
其一，目前按旧政策，上浮情况并不让人感到高兴，动辄15-20%
其二，新政策，不会有大幅波动，利率动态变化，服务于市场，受制于稳定的需求
其三，目前看，LPR的走势大概率是向下，至于什么是LPR，可以多参考专业财经类分析，这里不赘述
对买房有什么影响？
需要赶在10月8日以前赶紧买房，并且把贷款办好吗？
如今行情多变。
在不稳定性因素如此多的局势下，我们的小家庭，首先考虑的，我认为是风险。
因此，买房的宗旨，我也反复表明我的建议：
1）买优质
2）买必须
3）买适合
无论是刚需自住，还是资产保值，第一步能做到不随大流，建立自己的判断力，已经很难了。
后一步，则是结合自身的家庭收支、财产矩阵、实际需求，来优化家庭的房产结构。
当然，我一直的判断：
对于祖国，我是坚定的看好。
对于重庆，我更坚定的看好。
于是，对于优质的资产，我坚定看多，关键的问题，仅仅在于筹码的选择与经营而已。
下面，是央行通知原文。
中国人民银行公告〔2019〕第16号
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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