2017年2月，最新澳洲住宅市场评估 || 莱坊Knight Frank

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近一年多的时间，高需求、可负担性差、各大银行独立于澳洲联邦储蓄银行之外上调利率，这些是左右2016年澳洲房产市场的主要因素。那么，2017年澳洲的房市将会如何呢？

今天《澳洲财经见闻》为您整理了全球性房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）2017年2月发布的最新澳洲住宅房产市场报告，希望能对各位读者的投资决策有一定的参考意义。

关键数据

-2017年2月7日，澳大利亚宣布维持现金利率1.50％的目标不变。

-截至2016年第三季度，国内生产总值（GDP）年增速为1.8%。

-第四季度（截至2016年11月），澳大利亚失业率上升至5.7％。

-2016年12月，澳大利亚首府城市的独栋屋价格平均加权值上升1.2％ （年增速 4.5％），为729,500澳元；而同期公寓房价格平均加权值则下降0.7%  （年增速 2.9％），为547,000澳元。

-截至2016年12月，澳大利亚首府城市独栋屋销量上升3.3％，为200,839幢；同期公寓房销量为129,386套（上升1.4％）。

-2016年12月，澳大利亚首府城市独栋屋总租金收益率加权平均值为3.77％；同期公寓房总租金收益率加权平均值为4.45%。

-2016年12月，澳大利亚首府城市独栋屋周租金平均加权值为495澳元，同期公寓房周租金平均加权值为455澳元；两者大体保持稳定。

-2016年9月，澳大利亚住房总空置率平均加权值为3.1%，较前一季度上升20个基点。

一

澳大利亚住房市场

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澳大利亚储备银行（RBA）在2017年2月7日本年度首次会议上决定维持现金利率1.50％的目标不变。

RBA表示，全球形势好转带动大宗商品价格上涨，持续为澳大利亚国家收入增长提供动力。尽管2016年第三季度，GDP数据较为疲弱，但是RBA相信继矿业投资繁荣退潮后，澳大利亚经济持续实现平稳过渡。2016年第四季度，预期GDP增长出现好转。

2016年，澳大利亚首府城市的独栋屋价格平均加权值上升4.5％，为729,500澳元；同期公寓房价格平均加权值则上升2.9％，为547,000澳元。鉴于澳大利亚首府城市独栋屋和公寓房销量分别上升3.3％和1.4％，2017年资本增长势头或仍将延续，尽管预期涨势或不及过去三年强劲。

截至2016年12月，澳大利亚首府城市新建住房审批连续三个月下滑。其中，达尔文区和霍巴特区降幅最大；前者下降31.5%，后者下降24.9%。投资房和自住房房贷总额（不包括二次贷款）也有所降温。自2016年5月以来，房贷年增速下滑了4%，从3022亿澳元降至2016年11月的3002亿澳元。

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回顾2016年，澳大利亚首府城市独栋屋租金增速仅为0.3％；而同期公寓房租金增速则为0.8%。

2016年，住房空置率加权平均值为3.1%，较前一季度上升20个基点。鉴于目前总住房空置率仅率高于均值，2017年将有望保持这一增速。

回顾2016年第三季度，放眼澳大利亚数个地区城市，达尔文公寓房总租金收益率最高，为5.87％。紧随其后的其他几个地区城市分别为滨海沿岸，5.84％；塔斯马尼亚，5.82%；西澳和南澳北部，5.80％。

由于澳大利亚主要首府城市最低房价在2016年持续攀升；投资者开始转而投向回报率更高的二三线城市。

总租金收益率排名前15大二三线城市中，就有11处位于首府城市外围（如图2所示）。

2016年9月，澳大利亚首府城市独栋屋和公寓房总租金收益率加权平均值分别为3.85%和4.50%。 截至2016年12月底，上述两大数据分别下滑至3.77%和4.45%。

尽管2016年，澳大利亚住房持续升值，但是各主要首府城市增速不一（如图3所示）。

2016年第三季度，莱坊全球住宅指数（Knight Frank Global Residential Cities Index）对全球150个主要城市（首都及主要省会城市）的住房价格年度增速进行了统计。整体而言，77%的城市住房价格较上年同期出现增长。截至2016年9月，有13座城市房价涨幅超过20%。

中国房价

第三季度，南京（增长43％）和上海（增长40％）涨幅超过技术发展中心——深圳（增长35％）。

中国房价的快速飙升与城镇化速度加快，居民财富上升不无关系。尽管如此，其他小城市房价有升有降，步调不一；而农村地区房价则相对滞后。当然，中国主要城市房价的过快上涨也引起了政府相关部门的关注。我们看到很多城市开始采取收紧房贷、提高首付款比例等措施，部分城市甚至限制非本地户口人群购房。

目前，澳大利亚房价最高的城市为墨尔本。尽管截至2016年12月，墨尔本独栋屋价格年均增速为9.8%，公寓房价格年均增速为5.0%；但是在国际150座城市中排名中，以6.9%年增速排名第54位。

二

悉尼市场行情

截至2016年6月，新南威尔士州年生产总值（Gross State Product，简称GSP）为5313.23亿澳元；较上年增长3.4％。

2016年12月，悉尼失业率为4.7%，较上年同期(4.4%)上升30个基点。

2015年，悉尼约有490万人口，年增长率为1.7%（截至2015年6月）。

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市场趋势

贷款

第四季度（截至2016年11月），新南威尔士州住房分期贷款较上年下降9.9％，为211亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），悉尼住房审批独栋屋4,115幢，公寓房8,829套。较2015年同期分别下降6.0%和24.1%。

拍卖

截至2016年12月18日一周，悉尼进行了688套房屋拍卖，拍卖清空率（auction clearance rate）74.1%。较前一周1168套73.7%的清空率小幅增加，较上一年同期869套55.2%的清空率则大幅增加。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量47,102套（较上年增长1.0％），公寓房年销量46,476套（较上年增长1.8％）。

价格

2016年12月，独栋屋价格上涨1.1%（较上年上涨4.9%），均价为1,117,500澳元。公寓房价格上涨1.4%（较上年上涨5.4%），均价为725,500澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增长0.8% ，公寓房增长2.7％。目前，独栋屋周均租金为665澳元，公寓房周均租金为565澳元。

空置率

2016年12月，悉尼总住房空置率2.0%，其中内环（(0-10km）为1.8%；中环（10-25km）为2.1%；外环（>25km）为2.0%。

租金总收益

2016年12月，悉尼独栋屋总租金收益率较上年下滑12个基点，为3.11%；公寓房下滑11个基点，为4.06%。

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三

墨尔本市场行情

截至2016年6月，维多利亚州年生产总值（GSP）为3736.24亿澳元；较上年增长3.5％。

2016年12月，墨尔本失业率为6.0%，较上年同期(5.5%)上升50个基点。

2015年，墨尔本约有450万人口，年增长率为2.1%（截至2015年6月）。

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市场趋势

贷款

第四季度（截至2016年11月），维多利亚州住房分期贷款较上年下降3.0％，为165亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），墨尔本独栋屋住房审批6,315幢，较2015年同期上升3.2%；公寓房住房审批7,979套。较2015年同期却下降4.5%。

拍卖

截至2016年12月18日一周，墨尔本进行了1,111套房屋拍卖，拍卖清空率75.7%。较前一周1,168套78.4%的清空率小幅下降，较上一年同期1,561套65.7%的清空率则大幅增加。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量56,172套（较上年增长5.0%），公寓房年销量41,449套（较上年增长2.6%）。

价格

2016年12月，独栋屋价格上涨2.0%（较上年上涨9.8%），均价为809,500澳元。公寓房价格上涨0.7%（较上年上涨5.0%），均价为520,500澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增长2.2%，公寓房增长3.7%。目前，独栋屋周均租金为465澳元，公寓房周均租金为420澳元。

空置率

2016年11月，墨尔本六个月平均总住房空置率为2.4%，其中内环（(0-10km）为2.3%；中环（10-25km）为3.0%；外环（>25km）为2.0%。

租金总收益

2016年12月，墨尔本独栋屋总租金收益率较上年下滑21个基点，为3.00%；公寓房下滑5个基点，为4.24%。

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四

布里斯班市场行情

截至2016年6月，昆士兰州年生产总值（GSP）为3145.69亿澳元；较上年增长1.5%。

2016年12月，布里斯班失业率为5.7%，较上年同期(5.4%)上升30个基点。

2015年，大布里斯班区约有230万人口，年增长率为1.6%（截至2015年6月）。

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市场趋势

拍卖

第四季度（截至2016年11月），昆士兰州住房分期贷款较上年增长8.2%，为105亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），布里斯班独栋屋住房审批2,969幢，较2015年同期上升2.6%；公寓房住房审批2,157套。较2015年同期却大幅下降58.9%。

拍卖

截至2016年12月18日一周，布里斯班进行了151套房屋拍卖，拍卖清空率45.7%。较前一周206套43.5%的清空率小幅增加，较上一年同期180套46%的清空率则小幅下降。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量43,622套（较上年增长4.5%），公寓房年销量21,197套（较上年增长3.6%）。

价格

2016年12月，独栋屋价格上涨0.5%（较上年上涨2.6%），均价为513,500澳元。公寓房价格下降1.9%（较上年微跌1.0%），均价为380,500澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增长大体保持稳定，公寓房则下降1.3%。目前，独栋屋周均租金为455澳元，公寓房周均租金为380澳元。

空置率

随着新房不断投入市场，布里斯班9月总住房空置率为4.1%，其中内环（(0-10km）为3.7%；中环（10-25km）为4.5%；外环（>25km）为2.2%。

租金总收益

2016年12月，布里斯班独栋屋总租金收益率较上年下滑11个基点，为4.65%；公寓房下滑3个基点，为5.22%。

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五

珀斯市场行情

截至2015年6月，西澳大利亚州年生产总值 （GSP）为2552.14亿澳元；较上年增长4.5%。

2016年12月，珀斯失业率为7.7%，较上年同期 (6.7%)上升100个基点。

2015年，珀斯约有200万人口，年增长率为1.6%（截至2015年6月）。

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市场趋势

贷款

第四季度（截至2016年11月），西澳住房分期贷款较上年下滑10.1%，为61亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），珀斯独栋屋住房审批3,103幢，较2015年同期大幅下降20.2%；公寓房住房审批1,444套。较2015年同期增加5.2%。

拍卖

截至2016年12月18日一周，珀斯进行了20套房屋拍卖，拍卖清空率30%。较前一周76套20%的清空率有所上升，较上一年同期40%的清空率则有所下滑。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量22,306套（较上年下降6.9%），公寓房年销量10,232套（较上年下降3.3%）。

价格

2016年12月，独栋屋价格上涨0.8%（较上年却下降3.2%），均价为510,000澳元。公寓房价格下降0.4%（较上年跌8.2%），均价为410,500澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增速下滑5.7%，公寓房则下滑12.3%。目前，独栋屋周均租金为410澳元，公寓房周均租金为355澳元。

空置率

珀斯9月总住房空置率为6.6%，较前六个月有所上升。

租金总收益

2016年12月，珀斯独栋屋总租金收益率较上年下滑9个基点，为4.21%；公寓房下滑21个基点，为4.51%。

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六

阿德莱德市场行情

截至2016年6月，南澳大利亚州年生产总值为1010.96亿澳元；较上年增长2.6%。

2016年12月，阿德莱德失业率为8.2%，较上年同期 (8.2%)上升20个基点。

2015年，阿德莱德约有130万人口，年增长率为0.9%（截至2015年6月）。

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市场趋势

贷款

第四季度（截至2016年11月），南澳住房分期贷款较上年增长5.5%，为33亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），阿德莱德独栋屋住房审批1,463幢，较2015年同期下降7.2%；公寓房住房审批711套。较2015年同期大幅下滑33.2%。

拍卖

截至2016年12月18日一周，阿德莱德进行了83套房屋拍卖，拍卖清空率61.4%。较前一周156套58.3%的清空率有所下降，较上一年同期151套51.6%的清空率则有所上升。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量22,962套（较上年增长15.6%）；公寓房年销量5,740套（较上年增长11.3%）。

价格

2016年12月，独栋屋价格上涨0.9%（较上年下降2.9%），均价为455,500澳元。公寓房价格下降0.3%（较上年增长8.2%），均价为321,500澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增长2.7%，公寓房则大体保持稳定。目前，独栋屋周均租金为385澳元，公寓房周均租金为310澳元。

空置率

阿德莱德9月总住房空置率为6.6%，较前六个月有所上升。

租金总收益

2016年12月，阿德莱德独栋屋总租金收益率较上年下滑2个基点，为4.40%；公寓房下滑7个基点，为5.00%。

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七

堪培拉市场行情

截至2016年6月，澳大利亚首都特区（ACT）年生产总值为362.25亿澳元；较上年增长2.4%。

2016年12月，澳大利亚首都特区失业率为3.3%，较上年同期 (4.0%)下降70个基点。

2015年，澳大利亚首都特区约有39.1万人口，年增长率为1.4%（截至2015年6月）。

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市场趋势

贷款

第四季度（截至2016年11月），澳大利亚首都特区住房分期贷款较上年增长5.5%，为11亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），澳大利亚首都特区独栋屋住房审批258幢，较2015年同期增长15.7%；公寓房住房审批1019套。较2015年同期大幅增长153.5%。

拍卖

截至2016年12月18日一周，澳大利亚首都特区进行了129套房屋拍卖，拍卖清空率65.5%。较前一周118套60.8%的清空率有所增加，较上一年同期48.6%的清空率有所上升。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量4,857套（较上年增长2.3%）；公寓房年销量2,947套（较上年下滑23.6%）。

价格

2016年12月，独栋屋价格上涨0.2%（较上年增长4.2%），均价为601,500澳元。公寓房价格上涨0.6%（较上年上涨3.6%），均价为416,000澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增长2.0%，公寓房则增加6.3%。目前，独栋屋周均租金为515澳元，公寓房周均租金为425澳元。

空置率

堪培拉9月总住房空置率为6.6%，较前六个月有所上升。

租金总收益

2016年12月，堪培拉独栋屋总租金收益率较上年下滑8个基点，为4.49%；公寓房下滑11个基点，为5.34%。

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八

霍巴特市场行情

截至2016年6月，塔斯马尼亚州年生产总值为260.39亿澳元；较上年增长2.6%。

2016年12月，霍巴特失业率为5.9%，较上年同期 (6.2%)下降30个基点。

2015年，霍巴特约有22.1万人口，年增长率为0.8%（截至2015年6月）。

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市场趋势

贷款

第四季度（截至2016年11月），塔斯马尼亚州住房分期贷款较上年增长19.1%，为7.249亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），霍巴特独栋屋住房审批189幢，较2015年同期下降1.6%；公寓房住房审批28套。较2015年同期大幅下滑40.4%。

拍卖

截至2016年12月18日一周， 霍巴特进行了21套房屋拍卖，拍卖清空率58%。较前一周23套28.6%的清空率大幅增加。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量2,637套（较上年下降7.5%）；公寓房年销量826套（较上年下滑11.0%）。

价格

2016年12月，独栋屋价格上涨2.8%（较上年增长7.3%），均价为409,000澳元。公寓房价格上涨2.7%（较上年上涨6.5%），均价为288,000澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增长9.7%，公寓房增加8.8%。目前，独栋屋周均租金为395澳元，公寓房周均租金为310澳元。

空置率

霍巴特9月总住房空置率为2.4%，较前一季度下降20个基点；较上年则下滑40个基点。

租金总收益

2016年12月，霍巴特独栋屋总租金收益率较上年上涨6个基点，为5.01%；公寓房则上升6个基点，为5.58%。

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九

达尔文市场行情

截至2016年6月，北领地（Northern Territory）年生产总值为236.48亿澳元；较上年增长11.5%。

2016年12月，达尔文失业率为3.0%，较上年同期 (3.3%)下降30个基点。

2015年，达尔文约有14.2万人口，年增长率为1.9%（截至2015年6月）。

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市场趋势

贷款

第四季度（截至2016年11月），北领地住房分期贷款较上年下滑20.7%，为2.78亿澳元。

审批

第四季度（截至2016年12月），达尔文独栋屋住房审批122幢，较2015年同期下降16.4%；公寓房住房审批54套。较2015年同期则大幅下滑83%。

拍卖

截至2016年12月18日一周， 达尔文进行了9套房屋拍卖，拍卖清空率17%。较前一周7套40%的清空率有所下降。

销量

截至2016年12月，独栋屋年销量1,181套（较上年增长8.3%）；公寓房年销量519套（较上年增长13.1%）。

价格

2016年12月，独栋屋价格下跌1.3%（较上年下跌10.1%），均价为513,500澳元。公寓房价格下跌0.7%（较上年下跌10.6%），均价为357,500澳元。

租金

截至2016年12月，独栋屋租金增长下降7.8%，公寓房下降10.1%。目前，独栋屋周均租金为535澳元，公寓房周均租金为400澳元。

空置率

达尔文9月总住房空置率为6.7%，较前一季度增长30个基点；较上年则下滑80个基点。

租金总收益

2016年12月，达尔文独栋屋总租金收益率较上年下滑13个基点，为5.43%；公寓房则上升8个基点，为5.87%。

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本文翻译整理自：KnightFrank.com.au/Research

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