单论这三点，碧桂园走在了互联网行业前面
除了极少数“因祸得福”的行业外，大多数行业的企业都不可避免地受到了疫情影响。房地产行业因为施工与交付的影响，上半年日子大都过得不太好，在“房住不炒”的政策面下，房地产行业未来的发展也将愈发理性，正因为此，包括孙宏斌在内的多位地产大佬均认为未来日子会越来越“难”。中国房地产指数系统、中指研究院联合发布的报告预计2020年全年全国房地产市场将呈现“销售规模调整，新开工面积小幅下降，投资增速回落”的特点，预计全年销售面积降幅在5%~6.5%之间。
也有很多利好的消息。随着我国疫情得到有效控制，房地产市场实现深V反转，百城新建住宅及二手住宅价格整体维稳，重点城市商品住宅成交规模持续恢复，长三角量价恢复较快。房地产龙头碧桂园的2020年中报就呈现出“深V”反转的迹象。
强势反弹，碧桂园率先走出疫情阴霾
上半年碧桂园实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿，继续位居行业前列，在第三方机构克而瑞的全口径销售额排行榜中，碧桂园销售金额3723.1亿元稳居行业第一。
在半年报发布时，碧桂园常务副总裁程光煜透露，3月后单月销售已恢复到比去年同期略好的水平，目前前7月已与去年基本持平，“整体的销售情况得到了很好的恢复，我们有信心在8月份（累计销售）超过去年的同期水平。”
碧桂园业绩实现“深V反转”。7月销售简报显示，7月公司实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币542.8亿元，同比增长27.52%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约637万平方米，同比增长33.38%。
疫情常态化下，未来充满更大不确定性，但碧桂园今年目标保持不变，碧桂园总裁莫斌表示：“随着时间的推移，第三季度销售增长是可以期待的，实现全年10%的增长目标，我们将努力做到最好。”照此计算，全年权益销售将至少达到6000亿以上。下半年，碧桂园预计新推权益货量约人民币4784亿元，加上6月底带入的1628亿元货量，整体权益可售货量约6412亿元。
在抵御疫情冲击的同时，碧桂园上半年迎来“丰收”，并展现出未来的增长潜力：一共实现总收入1849.6亿元净利润约为219.3亿元；归属本公司股东的净利润为141.3亿元，毛利约为448.9亿元。截至6月30日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元，在业界处于领先水平，这将成为其下半年以及未来两三年可预见的“前置业绩”。
在不确定性的环境中，更考验企业在稳健增长能力外的抗风险能力，而这将由资金流、基本盘、经营力等共同决定。半年报表明碧桂园的抗风险能力极强：
权益回款率高、资金管控力强：截至2020年6月30日，共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元，权益回款率高达94%，连续五年高于90%，在行业保持领先。房地产是资金密集型行业，资金周转越快经营效率越高，而销售回款率则是企业资金管控能力的核心指标，也是抗风险力的关键保障。
债务率较低：截至2020年6月30日，有息负债总额下降至3420.4亿元，相较2019年末下降了7.5%；净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70%，在行业处于较低水平；
资金储备充足、融资能力强：公司账面可动用现金余额达2055.2亿元，另有未使用的银行授信额度3288.1亿元，资金保障充足；上半年期末融资成本为5.85%，相比2019年末下降了49个基点。
碧桂园的分红并没有因为疫情而停止，其宣布将派发中期股息每股人民币20.55分，半年派息总额占核心净利润总额的31%。Wind数据显示，2016-2019年碧桂园累计进行13次分红派息，累计金额为630.3亿港元，分红率为32.64%。碧桂园的分红率、每股派息金额及每股收益复合年增速均高于同行以及恒生成分股。
碧桂园体量的不断增长反映在《财富》2020年世界500强榜单上，其从四年前首次上榜的467位，“四连跳”到今年的147位，位居中国房地产企业第一名。
整体而言，上半年碧桂园在抗击疫情的同时稳住了基本盘，在二季度实现深V反转，业绩回暖的同时给下半年以及未来几年积蓄“能量”，而在账面资金储备、债务率控制、融资能力、资金周转率等维度则体现出较强的抗风险能力。面临疫情这样的黑天鹅事件，碧桂园的步伐依然很稳健，且体现出稳中求进、在后疫情时代收割市场的雄心。
穿越周期，碧桂园到底做对了什么？
上个世纪90年代成立的碧桂园是见过大风大浪的企业：1998年亚太金融危机、2003年非典疫情、2008年全球金融危机……这20多年的房地产市场也并非是一帆风顺，而是跌宕起伏。一路增长到今天的体量，碧桂园练就了抵御黑天鹅事件、应对不确定环境与穿越市场周期的综合能力，在疫情期间稳健增长，也是水到渠成。不过，作为互联网科技行业的观察者，我发现碧桂园如下三点，走在互联网行业前面，对互联网企业有一定的借鉴意义：
第一个是重视深耕细作存量市场的能力。
互联网行业人口红利消失，互联网企业都提出深耕存量市场的口号。房地产行业更早进入存量市场，碧桂园保持稳健增长的核心正是对市场的深耕细作，该布局时布局，该扩张时扩张，毫不手软，但一切的前提都是“精细化管理”。2018年在发布半年报时，碧桂园集团董事会主席杨国强发表了题为《行稳致远！杨国强致投资者的一封信》的公开信，“行稳致远”一直是碧桂园的发展主线。
在疫情期间，碧桂园并没有放缓布局未来的步伐，截至2020年6月底已签约或已摘牌的中国内陆项目总数为2662个，业务遍布中国内陆31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，覆盖广度行业第一。亿翰智库统计，上半年碧桂园新增土储货值1857.8亿元，居行业首位。截至2020年6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约2.34万亿元，下半年权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源充足。
对于房地产企业来说，土地、项目与房源就是核心资源，是未来的增量。在疫情期间快速出击收割市场的同时，碧桂园强调精细化管理，布局与扩张有的放矢，数据决策，精准出击。碧桂园通过精确监控每个特定城市四类库存（有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积、未来12个月计划供地面积）、月均销售面积和平均开盘时间等指标，将目标城市或区域的供需情况按照库存短缺、库存合理、供应过量进行动态分类，并在此基础上对目标城市或区域做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。
碧桂园也对组织进行调整、以适应精准管理。今年大区裂变，区域数从47个增长到73个，区域管理变得更加扁平化，更利于精细化管理，更利于挖掘每个小区域的潜力，让每个小区域更加适应当地的疫情防控与市场现状，当然，这对碧桂园的管理能力也提出了更高要求。
不论是否有疫情，房地产行业都是压力伴随左右，在政策面影响下、存量化趋势下、白热化竞争下，行业PK的就是对市场深耕细作的能力，碧桂园做到了。
碧桂园总裁莫斌指出：“在平稳健康发展的市场里面对碧桂园就是最大的利好，碧桂园做一到六线布局的时候，本身竞争力就集聚了相当的力量，现在我们进一步提升我们的竞争力，在6个方面发力，第一是高效率，第二是成本力，第三是影响力，第四是营销力，第五是服务力，第六是科技力，形成合力，我相信对我们的盈利空间和市场占有率的提升都有很大的正面的作用。”高效率、成本力、营销力、服务力、科技力，均指向深耕细作。
不只是房地产，不只是互联网，在整个经济周期从黄金时代走向白银时代后，每一个企业都在致力于通过管理的提升和技术的应用来提高经营效率，降本增效成为企业经营的关键目标。
第二个是采取均衡市场布局的思路。
在市场布局上碧桂园不走寻常路，不喜欢扎堆。最初城市化高潮时，碧桂园率先瞄准城市外围通过学区房等模式开拓市场刚需；当主流城市住房自有率越来越高的时候，碧桂园率先将视线转向低线城市，布局城镇化战略。
中国消费升级趋势不可阻挡，最先要升级的就是居住，经过多年来的繁荣发展，一二线城市的居住升级已经相对充分了，然而三四五六线城市和乡镇等“下沉市场”的居住升级还有很大空间。
碧桂园是率先重视城镇战略的巨头，杨国强曾多次表示看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住，碧桂园要做的就是“为老百姓建造更多又好又实惠的房子。”
碧桂园确实是这样做的，且形成了优势。上半年，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为45:55。截至2020年6月底，三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。疫情期间，三四线城市率先复苏，且明显优于一二线城市。三四线市场是未来房地产行业的重要增量，碧桂园已卡好位。
基于前文提到的精细化管理手段，碧桂园布局三四线城市城镇不是广撒网，而是精准出击，瞄准真正的刚需市场，其已进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的84%。在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。
要注意的是，碧桂园没有All In乡镇市场，而是城市化与城镇化，一二线城市与三四线城镇均衡发展。深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群，兼具广度与深度，既可深耕市场又可分散风险，其中位于粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元，潜在的权益可售资源达3182亿元，权益可售资源合计6270亿元，开发价值巨大。2020年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有近一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、惠州、广州、东莞。
在半年报发布时，程光煜进一步明确，碧桂园强调一到六线的市场均衡的布局“哪里有机会我们去哪里。”未来碧桂园对三四线城市长期看好，“因为中国经济快速稳定的发展，以及城镇化有序的进行，给中国所有的城镇都带来发展的红利，尤其是今年国家重视基础设施的建设，以及300万人以下的城市的人口增长的情况，都给我们提供了广阔的成长空间。”
在拼多多等下沉巨头的影响下，互联网公司都积极在下沉市场寻求增量，但一二线城市这样的“老市场”也不容忽视，跟碧桂园一样均衡发展，全国布局才能最大化挖掘市场增量。
第三个是让科技成为精细化管理的基石。
碧桂园是房地产企业里面最重视科技的，科技不是噱头，而是融入到企业毛细血管中的能力。2020年碧桂园将全周期综合竞争提升与高质量发展作为重点，集团核心管理层提出“一率五力”，即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力，用莫斌的话说“一率五力”形成合力。
科技力在其中扮演重要的支持角色。在发力智慧建造、机器人餐饮与现代农业等新业态外，碧桂园致力于通过科技提升企业管治，真正做到精干高效，2020年上半年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元，同比下降27.9%，程光煜总结认为：“这跟今年上半年疫情的客观影响和我们主动积极采取了线上营销的方式是有很大关系的，比如说从2019年6月份我们开始进行凤凰云的线上直销，到今年正好是受到疫情的影响之后，线上营销也是处在一个成熟的阶段，它的费用是比线下营销的费用有很明显的节省。”另外，通过加强线上营销与线下科技，在碧桂园案场进行直接销售服务的人员直接减少了3000多人。
凤凰云是碧桂园的在线旗舰店，基于小程序等技术承载在线看房、VR看房、在线带看、在线成交、直播收房、社区服务等应用，可实现一站式在线选房、看房、买房、收房。疫情期间碧桂园基于凤凰云展开“55购房节”等直播带货尝试斩获颇丰。
碧桂园战略投入的机器人在未来有望成为降本增效的利器，旗下博智林机器人公司聚焦智能建筑机器人相关领域，截至2020年8月14日累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术，现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补行业空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升，未来将大幅节省建筑成本。
后疫情时代，碧桂园终将成市场收割者
疫情终将成为历史，但是未来的世界依然会充满不确定性，将会长期处于VUCA时代。
VUCA对应四个单词：不稳定(Volatile)、不确定(Uncertain)、复杂(Complex)、和模糊(Ambiguous)，最初由美军在上个世纪90年代提出，描述冷战结束后越发不稳定、不确定、复杂、模棱两可和多边的世界，2001年911事件后，“VUCA”被用于描述混乱的、快速变化的商业环境。
疫情前，房地产企业面临的市场环境是VUCA的，后疫情时代这一点不会有什么变化，甚至会愈演愈烈，“黑天鹅满天飞”将是这个时代的标志。
在这样的环境下，碧桂园展现出如下发展思路：
1、回归市场本质进行前瞻布局，不论是率先重视城镇化战略采取均衡的市场布局，还是率先让“科技力”成为核心竞争力，均体现出其“不走寻常路”的思维，而不走寻常路的原因无非是回归市场本质，回归用户需求，回归企业初心，成立20多年到今天碧桂园“给你一个五星级的家”初心未改，给人们提供优质人居生活产品的理念不变。
2、企业不断进化深耕细作市场。管理层一步一个脚印地优化管理手段，在经营层面强化精细化管理，对市场深耕细作，“行稳致远”，不断提升抗风险水平，以应对不确定性的环境。
3、抓住关键时机收割市场。碧桂园并没有因为疫情这样的外部因素而改变节奏、放缓步伐或者调整方向，而是沿着既定方向与目标前进。疫情期间，丘吉尔的“不要浪费每一次危机！每一次危机，都隐藏着机会，危机越大，机会也就越大！”被广泛引用，但真正静下心来，在众人恐惧时贪婪，卯着劲收割市场的玩家却只有少数，碧桂园是其中之一。
这样看来，碧桂园一次次走出寒冬、一次次穿越周期，一次次收割市场就是一种必然。
END
▼