金潮谈滨水休闲产业（05）浅谈滨水休闲项目的开发

来源：滨水休闲联盟

一、滨水休闲项目开发条件

1、水体条件：一般要求水域面积较大, 水质优良，水体有一定的自净化能力为佳。水面平静度适宜、水缓浪低，临水自然灾害少，丰水期、枯水期水平面落差尽量小。

2、综合自然条件：当地温度条件适合, 风力等条件适宜，生态环境良好，水岸地形多样。

3、市场条件：地处经济发达地区,具备邻近客源市场的区位优势，交通进入性良好，地域市场有一定休闲度假氛围，市场培育时间短，附近有较理想的城镇作游客接待的依托。

二、滨水休闲项目开发要点

1、滨水休闲立体化设计

滨水休闲开发在空间上具备较强的立体性。可以依据三个主要空间关系设计滨水休闲设施及活动。

水面项目：水面在景观和功能上是项目的核心标识系统和休闲目的地。可以设计游艇、帆船、充气船、龙舟、竹筏、游泳、冲浪、钓鱼、漂浮岛等水面项目，水质清澈度高的也可以设计潜水、观景潜艇、水下观景馆、水下雕塑公园等水下项目。

水空项目：水空是水面上的空间，具有凌空游乐和大尺度观光的多种特征。包括水上飞机、水上热气球、水上滑翔伞、水上伞翼、水上索道等游乐项目。

水岸项目：水岸是临近水体的陆地，是水休闲最重要的区域，是最有价值的水景区域。可以设置沙滩排球、沙滩足球、沙滩橄榄球、沙滩风筝、沙滩运动车、弹射蹦床、沙雕、沙滩浴场、室外泳池、水岸马术等休闲项目，满足绝大部分游客的滨水休闲需要。更为重要的是，对于滨水型旅游综合体而言，水岸物业(滨水商业街区、滨水酒店、滨水度假房产等)，是实现项目价值回报最为重要的开发区域，在所有项目开发中均是重中之重。

2、挖掘伴水而生的人文科普

依水而居的人类社会，在众多的滨水区域内积淀了厚重的人文资源，在滨水型旅游综合体的开发过程中，从文化内涵、生活方式、社会背景、历史变迁、自然生态等众多因素中发掘，可以形成独具一格的项目特色。

历史文化：多数滨水地区有古城遗迹、宗教庙堂、名人旧居等诸多人文遗存。要注重对历史遗存的保护、挖掘和利用，将历史元素组织进公共空间中。

民俗体验：我国沿海、湖泊都有丰富的水产,当地居民靠水为生，产生了不同于内陆平原农耕文化生活方式，同时也产生了赛龙舟、祭河神等特有的民俗活动。滨水旅游与当地渔业的开发相结合,能够非常有效地满足旅游者参与性的要求,也能使滨水旅游产品具有其他旅游地所不可模仿的特征。

生态科普：滨水旅游项目可以包含多种科普教育元素。目前我国水库水利工程建设已经成为了一种独特的旅游项目。除此外，海洋主题公园、海事博物馆、湿地公园等，也都成为滨水休闲生态科普的核心吸引物。

3、融合与水相邻的多元业态

亲水驱动力是滨水休闲项目的基础，在与水相关的物业设计中，作为驱动因素的水并不是项目的目的，由水派生出来的相关业态才是投资者最为关注的重点。

因此，水要和相关业态结合形成一个主题鲜明的新的消费驱动因素。在项目主题定位中，要明确项目地的业态功能，如养老养生、商务会议、休闲度假、高尔夫、游艇俱乐部、度假别墅、主题公园等多元业态。满足消费者需要，形成新的消费驱动力。

4、优化水景为先的空间布局

据海外相关调查数据表明，即使是以水上运动为主题的滨水休闲项目，旅客的绝大部分的时间也是在水岸上度过的。成功的旅游综合体项目，水域大小不是其惟一评判标准，而更重要的在于空间、自然、水体关系的和谐。

5、增强水体的可接近性

很多的滨水区往往面临潮水、洪水的威胁，设有防洪堤、防洪墙等防洪公共设施。这些设施可采用不同高度临水台地的做法。按淹没周期，分别设置无建筑的低台地(湿地、沙滩)，允许临时建筑的中间台地(广场、观景台)和建有永久性建筑的高台地(主要建筑体)三个层次。滨水地段分层分段，综合利用，创造亲水的公共活动空间，同时设置亲水设施，增强观水视野，营造亲水的视觉感受。

6、减少干扰的交通组织

外部交通系统不干扰水岸线，内部交通路网实行人车分流，尽量减少穿越滨水区的交通影响，创造一种宜人的滨河步行系统正成为一种时尚和共识。同时，只有吸引更多的步行人流，沿岸的商店和广场才能增加人气，起到带动经济发展的作用。例如，万达在武汉中央文化区开发的世界级水岸步行街——楚河汉街正是遵循了这一交通规划原则。

7、景观最大化的建筑设计

开发强度控制：一般来说，滨水地区应当突出水面开敞的空间形态特点，避免大量的、高密度的开发压迫滨水地区。滨水度假区在开发强度上应当尽量减少地形改造，度假区的设计同周围的自然环境和谐一致。

8、建筑体量控制

建筑高度控制按分区控制，总体上由内部向水体形成顺次跌落的建筑高度布局。建筑布局通透、开阔，最大限度的利用的水景资源，高档物业，及餐饮等商业规划在最靠近水或水景观最好的位置。

三、滨水休闲项目开发策略

滨水旅游综合体除了涉及基础的旅游产业和和房地产业外，还可以与农林渔业、运动休闲产业、养生养老产业、会展会议产业、游艇产业等各种产业紧密相关，形成互动开发格局。以产业促进滨水旅游综合题的稳定客源，以休闲度假提升这些产业的经济价值。真正实现互利开发，互动提升。

1. 明确客户、产品、市场定位。可根据目标市场细分，打造针对不同市场人群的细分项目，一方面可提升滨水开发品质;更重要是可有效强化细分客群的忠诚度。

2. 旅游度假设施先行，适当布置一定数量的公共设施，在经营模式上先聚集人气，从而形成前期的品牌效应和广泛的市场认可。

3. 建筑设计上以“区域形象”的高度进行创作。开发具有地区标识意义的地标建筑可以迅速增强滨水区域的吸引力;

4. 举办滨水相关的热点活动提高人气。如：水上运动、沙滩球类比赛、沙滩雕塑展等。

作者简介：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。