曾经的炒房天堂，当下进场怎么选房？
省政府在滨湖区落脚；
市政府早已在政务区安了家；
科大讯飞落座高新区；
蜀山区有大山、水库和公园；
八中新校区建在了肥西；
看着毫无存在感的长丰也还有空港新城撑腰。
然而，合肥真的是一个哪里都有价值，哪里都是洼地的城市吗？
本文逻辑：
1. 合肥基本投资逻辑
2. 合肥潜力板块分析
3. 合肥整体投资价值
（Ps：本文干货较多，建议先收藏后阅读）
合肥基本投资逻辑
1.落魄老城
首先，我们从合肥最基础的投资逻辑说起。
和北京一样，合肥同样有一环二环的概念，两条环城大道把瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区的交汇之处包裹其中，形成一个经典的「回」字型结构。
但和北京不同的是，二环之内的合肥并不金贵，合肥土著连最基础的「老城区情节」都没有。
老城区随手拍
2.西富南贵
一个城市的发展，总是金钱和权利博弈后的结果。
合肥潜力板块分析
1.二环内的瑶海区和庐阳区
· 瑶海区
新房均价：1.2-1.7万元/m²
二手房均价：1.2万元/m²
二环之内的东片区，是瑶海区的一部分。在地图上显示，现有的合肥地铁1号线、2号线、3号线交汇点，以及合肥站，都在瑶海区境内。
然而，在合肥当地人看来，瑶海区并不值钱。
上文提到，合肥人有「东穷西富」的说法。城东的瑶海区发展得早，过去是工业区，但如今旧厂搬迁，只剩下星星点点的老员工宿舍。
老厂房、老宿舍、老房子……一切老旧的东西让瑶海区的经济发展停滞不前。2018年的数据显示，瑶海区人均GDP排在肥东之后，位列全合肥倒数第四。
尽管城建配套老旧，经济衰弱不前，但毕竟还算是一个房价洼地。
基于合肥的宏观发展势头，瑶海区的机会在二环以内，因为再远就是差不多到肥东了。
但令我失望的是，二环之内的瑶海区现在的新房所剩无几，就算有，更多的也只是本地小开发商拿的小地块。而小开发商做的小区品质也不佳——我居然看到了已经在江湖消失多年的暗卫，小区还不带绿化。
地段不佳，虽是洼地，却没有质量过硬的房源。瑶海区，未来只会一直没落。
· 庐阳区
新房均价：1.5-2.2万元/m²
二手房均价：1.7万元/m²
在没有什么存在感的老城区板块里，合肥人相对看好庐阳区。毕竟，庐阳区自带众多优质学府，比如：寿春中学、四十五中、四十二中等等。
然而，我们所见的庐阳区，却是一片荒芜。当出租车行驶到北二环附近，目之所及，是荒地，是厂房。
二环已是如此，二环以北更是一无所有，所以和瑶海区一样，庐阳区的机会也只有在二环之内。
根据小道消息，这一带的两块地是GOV以折合楼面价4000元/m²的低价，卖给融创和苏宁，坐等两家大企发展高品质的房地产和商业体，然后再把周边的八块空地高价卖出。
融创长江壹号所展示的区位图
看起来，庐阳区似乎颇有前景，但价格却是直追新区。
在区位优势上，庐阳比不上新区。
合肥发展势头向南不向北，庐阳依附不了北边，只能靠南边的老城区。但是，老城区正在被人所弃。所以，选择庐阳只能离发展中心越来越远。
2.处于巅峰的政务区
· 政务新区
新房均价：2.3-3.8万元/m²
二手房均价：2.2万元/m²
政务区是目前全合肥公认最好的区域。
2005年12月24日，自GOV迁入新大楼双子塔之日起，政务区就开始飞黄腾达，一发不可收拾，最好的科教文卫体皆汇集于此。
行情最好时，政务区房价最高可达4.8万元/m²，但后来GOV限价，开发商们只能偃旗息鼓卖2.3万元/m²。
可惜，区域虽好，奈何无房，我们还是来晚了一步。如今的政务区，行情有三：
第一，新房全部售罄；
第二，土地断供三年；
第三，一二手房价倒挂。
在这样的行情之下，市场所剩下的商铺和公寓会是一个好选择吗？
答案却是否定的。
因为，这里的商业气氛看似金玉其外，实则败絮其中。
政务区写字楼外观
政务区写字楼内部空置较多
办公室做成了类似公寓的格局
写字楼人气不足，租房市场上需求不多，你又想租金高到哪里去？
普通单身公寓，市场价不过2000
政务区豪宅凯旋门三房，月租只要4000+
所以，政务区所剩的商铺和公寓并非优质资产，再加上蹭不到学区资源，也让它们身价大减。
3. 炙手可热的滨湖新区及旁边的包河区
新房均价：2.1-2.4万元/m²
二手房均价：1.9万元/m²
在房价上，滨湖区和政务区几乎并驾齐驱，甚至有越次超伦的势态——毕竟省级GOV落座在此。
拥有一身好概念的滨湖，也是2016年合肥大涨最先波及的区域。
滨湖按照发展进程，分为五个板块：
滨湖1.0板块为滨湖启动区、滨湖2.0板块为金融基地板块、滨湖3.0板块为省府板块、滨湖4.0板块为环湖CBD板块、滨湖5.0板块为卓越城板块……
总的来讲，滨湖的发展并不像业内所传的「着急」兼「混乱」。
滨湖从八九年前起步的1.0板块逐渐辐射扩散，直到十几年后的远期5.0板块为终止。各个板块的区分相当井然有序，方正的地块切割得就像强迫症患者的手笔。
百度地图上的滨湖区热力图
和很多新区一样，滨湖也被人不断地冠上「鬼城」之名。不过，滨湖的每个板块都有各自的生态链。
从热力图上来看，滨湖1.0板块被一大圈暖色覆盖，看起来人气相当。而紫庐地铁口附近的利港银河广场，每一层楼都聚集着吃喝玩乐的人们。
1.0板块内的利港银河广场人气旺盛
相比1.0的繁华，2.0的金融基地板块和4.0板块环湖CBD板块则落寞得多。前者拥有巨量商品房，而后者是原名为「万达茂」现在更名为「融创茂」文旅+商业体。
2.0板块上的巨量商品房
4.0板块上空旷的街道
4.0板块上空置的写字楼
事实上，在2.0板块的很多住宅都在2014年建成，而4.0板块的商业体则在2016年开业，但是三五年过去，商品房居住人数不多，商业体以及附近的写字楼更是几乎层层空置。
2.0和4.0或许已经相对算好，省级GOV所在的3.0板块，在热力图上根本不带任何颜色，事实也是如此——GOV门前冷落，大门口的那条三车道双向大马路，难得有一辆车。
尽管大部分地方人迹罕至，但它的价值却推高到了一个史无前例的高点。
11月28日，「省府中轴」上的地块拍卖叫停，原因是太多开发商报价触顶最高楼面地价1.8万元/m²，GOV不得不从长计议。
三公里之外，你却可以看到地王的悲惨命运：
2016年，文一地产耗资76.89亿元拍下该地块，成为整个安徽省的「总价地王」。
但地块上那个均价2.2万元/m²的文一塘溪津门项目，新房还没卖完，就爆出了几十套二手房源，有的均价还不足1万元/m²。
事实上，滨湖整体正处于发展状态中，尽管前景斐然，但房价已经和配套成熟的政务区相当。可以说，许多人是抱着看涨的态度入市，但溢价空间早已被挤破。
· 包河区
新房均价：1.6-2.2万元/m²
二手房均价：1.6万元/m²
包河区处于滨湖和老城区之间的断裂带，从外观上看起来更像郊区。
此处卖点有二：
其一，10分钟车程到达GOV；
其二，5公里范围内是正在建设的合肥中央公园。
不过，这个区域的房价也同样是不便宜。我们去看了一套龙湖小高层，精装2.2万元/m²，价格赶上了旁边概念满满潜力十足的滨湖。
4. 西部及西南部的蜀山区、高新区及经开区
新房均价：1.6-2.2万元/m²
二手房均价：1.7万元/m²
蜀山区，顾名思义，因区域内有大蜀山而得名。
合肥有「西富」之说，早期这里是低密度郊区CEO盘的汇集地。
蜀山区自然资源丰富，除了大蜀山国家森林公园、四季花海城市花园、合肥野生动物园之外，还有北边的董铺水库，那是合肥人储备饮用水的地方。
在蜀山森林公园旁的枫林路
在董铺水库和大蜀山公园之间，区域看起来地广人稀偏僻之极，但是我们却看到了合肥最火热的楼盘销售中心。
董铺水库和大蜀山公园之间的街道
蜀山区龙湖楼盘的销售中心
销售中心之所以火热，或许是分销起了作用，或许是因为合肥传统的地域观念作祟，也或许也是这里有整个区域为数不多的小高层。
事实上，如今选择蜀山的购房者，不仅是合肥富人，还有在附近上班的厂工厂妹。过去老城区的产业和工厂，很多搬到了离蜀山区不远的高新区和经开区，因此环境极佳价格不算太高的小高层也有了市场。
· 经开区
新房均价：1.6-1.9万元/m²
二手房均价：1.7万元/m²
经开区的房价总体比蜀山区和高新区低，而且经开区属于合肥重点打造的区域之一，海尔、美的等小家电产业都在此处。
但是，这个区域的人口极少，只有30万人口，甚至还比不上一个县级市。
因为人口少，再加上产业算不上太高级，难以支撑这里的购买力，所以溢价空间不算太高。
· 高新区
新房均价：1.8-2.1万元/m²
二手房均价：1.7万元/m²
高新区是合肥最知名大企业科大讯飞的所在地，其旁边还有动漫产业等高新产业园。
但令我们诧异的是，当出租车行驶在高新区那不平整的水泥路上时，地铁工程的铁皮挡板背后，出现了一个低密度住宅区，一栋一栋的别墅就这样立在路边。
高新区的低密度住宅区
我们去看的两个项目，也是偏向低密度改善型，主推别墅和洋房，价格将尽2万元/m²。不过这也难怪，毕竟高新区位于大蜀山之南，蹭了大蜀山的IP。
总的说起来，合肥西部和西南部楼市客源相当分裂：
一方面，想借自然资源吸引高端改善型客户；另一方面，又想靠产业拉拢厂工厂妹。
正因如此，你也会在这个区域看到5000元/m²上下的价差。
但是，中低端产业不足以支撑购买力，郊区CEO盘也很难上涨。所以，如果从投资看涨的角度来看，我们也并不看好这里。
合肥整体投资价值
整体看下来，我们并没有淘到任何让我们心动的楼盘——地段好的，价格高；质量好的，没有。
而这，恰恰是合肥楼市的两个最稀缺要素。
1. 稀缺要素之一：好地段+高性价比
合肥的经济并不强。如雷贯耳的产业恐怕只有科大讯飞，还有诸如海尔、美的、美玲小家电，江淮汽车或许鲜少为人所知。
中低端产业带不动高房价。西部和西南部蜀山区、高新区和经开区也很难因为它们更靠近产业，而身价暴涨。
相比之下，合肥的政治却很强。合肥出过的政治名人甚多，比如李鸿章，比如李中堂。
政治力量撼动了房价。合肥房价最高的无非两个区域：市政府所在的政务区，如今发展最好；省政府所在的滨湖区，如今最有前景。
而在遥远的二环之内，那个远离了产业中心、远离了政治中心的老城区，则迎来了它没落时代。
合肥二手房房价地图（截自房天下）
合肥的房价，早就被安排好了——发展好的区域，早在高位；前景好的区域，早就透支了它的溢价空间。
2. 稀缺要素之二：质量！质量！质量！
也许你会说，对于合肥的高房价，GOV早就有一套攻防策略：限制地价、限制房价、限购、限贷……在严调控之下，诞生了所谓的「限价盘」。
限价到什么程度呢？
比如，高新区的金茂湾地块折合住宅楼面价16159元/㎡，而11月份的金茂湾高层备案价格为20881元/平米，这已经算是打破了之前高新区高层新房备案的天花板价格。
而在滨湖，有几块地都是1.8万元/m²楼面地价拿下来的，但是新房备案却只能在2.5万元/m²以内。有很多KFS都戏称自己是「亏本进场」。
如此，KFS的利润空间也被GOV限得死死的。
上有政策下有对策。KFS们各有各招：有的选择贵价精装来抬高房价，有的以天价车位来弥补价差，而更多的则是偷工减料来减少成本。
踩盘当日，我们偶遇了恒大业主维权，据闻其中原委相当曲折：
小区人流量上不去，商铺租不出去也脱不了手。与此同时，GOV限价，加之合肥楼市整体遇冷，房价上不去，甚至出现了下跌的颓势。业主们觉得自己被欺骗，于是以确有其事的漏水、断电等质量问题为由，退房维权。
可是，退房又谈何容易？记得当时，一个老阿姨惨兮兮地对我们说：为了维权，她每天和儿子吵架，感觉自己老了十岁。
而这，只是合肥楼市问题的冰山一角。
合肥恒大业主维权
在合肥的另一角，经开区融创城交付还没有三年，外立面就开始脱落。
融创城外立面脱落
不可否认，如果没有GOV的严格管控，如今的合肥楼市会更加惨烈，人们看到的是暴跌而非平盘。但是，市民拼尽了一生财富，却买到粗制滥造的房子，却又同样是被严控的剑刃所伤。
合肥，肥不肥？
硕大的合肥，更像是虚胖。
根据中国房价行情网数据以及2018年各省份GDP排名：
GDP排在第5名的河南省省会郑州房价平均1.4万元/m²；
GDP排在第8名的湖南省省会长沙房价平均1.1万元/m²；
GDP排在第13名的安徽省省会合肥房价平均1.58万元/m²。
炒房风波过后，合肥房价平地而起，但它的经济却没有跟上来。
但如果合肥没有价值，也不会看到那么多KFS砸钱甚至赔本进场。
合肥有底气，因为国家没有放弃它。
00年代，当国家在思量均衡发展大搞中西部战略之时，合肥要从江淮小城变成中部大城，支撑起中部崛起。
10年代，当国家在着力大湾区、长三角、京津翼之时，合肥也被纳入了长三角，成为了它的副中心。
国家从未抛弃过合肥。
但一个中部的江淮小城，想要突飞猛进位列长三角，和上海、杭州、南京贴身肉搏，谈何容易？合肥又要花多久才能达成国家的期望呢？
合肥没有苏杭的优势，那自古以来得天独厚的繁华气韵；合肥也不像三亚、海口，拥有全国绝无仅有的温暖资源。
合肥只有科大讯飞，只有小家电产业，只有从一线城市回流到省会居住的安徽人。
合肥的价值，也只能靠它自己了！
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