投资房：学会置换，收益翻番！

2020年马上就要过去，回顾这一年的楼市，最大的特征就是分化。

优秀的城市、板块、项目领涨，而一些边角料的城市、板块、项目房价硬是趴着不动，哪怕只是隔了一条街道，房价涨幅都可以差出天际。

这只是开始，未来的分化还会更加明显。

关于分化，你的应对策略就只能是不断地置换，一套房子大概持有5年左右，就要有意识地置换到更优质的小区。

特别是经过这5年房价暴涨的教育，大家都有了很强的商品房意识，“置换”会越来越普遍。

一线城市基本已经走到了以“置换”为主要需求的时代，二线城市也会逐渐由“刚需”向“置换”过渡。

如果是自住性房产，你怎么住得舒服怎么来，离单位近、离地铁近、离孩子上学的学校近......但是投资性房产，你就得不停地折腾，寻找更能领涨的板块。

因为大都市圈战略、强二线城市崛起，所以就有了北方城市置换到大湾区&长三角，三四线城市置换到强二线城市。

因为城市中心转移，所以就有了置换符合城市发展方向的房子、概念板块置换网红概念板块。

因为喜新厌旧，所以就有了三四线城市置换一二线城市、老城区置换新城区、老破小置换新美大，置换居住舒适度更强的房子。

投资房：学会置换，收益翻番！

未来领涨的小区，基本上就是优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校&名校分校，有不错的小区园林和物业。

例如2020年，大湾区楼市领涨，而现在的长三角行情也悄悄启动，现在的上海、杭州、南京、宁波的优质板块都开始走出独立行情，而北方城市的楼市，现在还挣扎在回调的泥潭中，城市间的楼市分化越来越明显。

政治正确的北京却是房价跌幅榜第八（当然，我相信北京会补涨的）；财政滑坡的天津发布抢人政策，制造房票，被动救市；供应过剩的郑州，郊区项目价格坍塌，甚至打出了6XXX元/㎡的特价房。

还有失去了棚改的三四线城市，现在也蹦跶不起来了，价格虚高、泡沫巨大，只能靠着特价房慢慢消化库存。

城市之间的分化，让越来越多人意识到了北方没有房地产、三四线城市没有房地产，长三角、大湾区，以及核心一二线城市才是房产投资的主场，开始着手把房产置换到这些领涨的城市。

今年的大湾区，虹吸了全国天量热钱，而在2021年，房价行情会轮动到长三角。这可能会酝酿出比大湾区更凶猛的势头，因为长三角的房地产成熟度、底蕴和民富，远超大湾区。上海杭州苏州南京的土著，购买力之强，远超你的想象。

例如广州珠城这一波上涨，就非常彻底地上演了“板块分化”。

首先是珠江新城刚需板块中区领涨，次之是东区，西区滞涨。

现在的西区，至今仍能淘到5万多、7万多的房子，究其原因，是因为西区容积率高、楼龄大、单体楼，有的户型设计奇葩，1房到5房都有。

更有一些小区还藏了很多美女在里面“做生意”，人群相当杂乱，居住氛围不是很好。

在珠城的房产交流群，很多西区业主冷眼旁观中区、东区的狂欢，后悔没有及时置换，遗憾错过了房产升值的机会。

广州是个单中心城市，珠城是无可替代的豪宅区，资源绝对集中、配套绝对扛打。西区和中区、东区，仅仅是隔了一条华夏路，房价分化都能这么严重，何况是其他资源分散的城市和板块呢？

例如一些投资属性偏弱的超级大盘，不是城市和板块问题，就是产品本身设计问题。

深圳桃源居、广州亚运城和祈福新村、郑州21世纪、武汉百步亭、贵阳花果园，都是动辄几万户的超级大盘，小区同时在售房源多，有些业主急售会挂出砸盘价。

而且由于居住人口多，非常不好管理，对物业要求非常高。小区的停车位不足、电梯等公共设施老化、园林保养不善等问题，居住舒适度并不是很强。

由于这些超级大盘在同板块内价格最低，所以吸引的大多是价格敏感的买家，导致小区人群素质参差不齐。

很多业主有钱之后，第一想到的就是置换，所以这些超级大盘的自我升级、改善的功能越来越弱，很难跑赢大盘。

所以如果你买入了这种投资功能偏弱的超级大盘，一定要尽快置换。

我们来总结一下“置换”的几大原则。

1. 首先，要有置换意识。那种一套房子住一辈子的时代，早已过去了。这一轮行情，是让很多购房者买入了刚需房产，而置换会是下一轮行情的主流需求。

2. 其次，要挑好标的物。未来不缺房子，只是缺好房子，你挑的房子最好符合：优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校&名校分校，有不错的小区园林和物业。

3. 最后，置换时机很关键。房子在没有变现前，都是纸面财富。当城市、板块、房子都没问题，卖房时机就变得更重要。像深圳广州烈火烹油的行情，业主反价、撤盘非常普遍，一买一卖，很容易踏空，要掌握好置换节奏。

投资房：学会置换，收益翻番！

房子和人生一样，可能就是在不断地折腾、置换，我们才能真正明白自己要什么，活得更加温和、理性、通透。