临深房价疯了？2020年，买房逻辑变了！
当深圳房价“暴走”之后，临深城市的价值明显被低估了。
有很多人在犹豫，买不起深圳，要不要买临深？
如今，因为深圳购买力外溢，临深一些片区的楼盘价格紧跟深圳。
东莞6万、佛山5万、惠州3万……
但随着深圳中心西移和前海的崛起，“临深”的定义出现改变。
除了传统的虎门大桥、港珠澳大桥，近两年还有建设的深中通道和规划中的深珠通道。
可以推测，传统的临深片区因为两条“通道”的逐步落地，格局随之改变。
购房者的买房逻辑，也在悄然发生改变。
临深投资新格局
珠江西岸迎来大爆发
深圳作为大湾区核心城市之一，资金、人口和产业向周边城市外溢。
在过去，由于陆路交通等方面，东莞的凤岗、塘厦，惠州的大亚湾等地区地理距离较近，最先承接深圳资金、产业、人口外溢。
但随着深圳前海的崛起，建设中的深中通道和规划中的深珠通道，让珠江西岸城市也逐渐被纳入“临深片区”。
除了东莞、惠州，中山和珠海也将成为深圳资金外溢的第一站。
新的临深格局下，这两个城市投资价值如何？
看一座城市的投资价值，楼市是最简单粗暴的指标之一。
从最新的楼市情况来对比两座城市。
据世代集团统计数据显示，今年5月中山新房均价11773元/㎡，同比上涨0.18%；珠海新房均价23561元/㎡，同比上涨3.09%，涨幅远远把中山甩在后面。
图源 世代集团
可以看出，在上半年湾区整体涨幅呈上升趋势，而珠海也是“涨势汹汹”，仅次于东莞，排名第二。
从客户类型来对比，过去中山投资客占比远超珠海，但在今年发生变化。
以香港客户在湾区投资的占比为例，中原数据显示，2016年以来香港客户购房城市选择以中山为主，但是2019年下半年以后数据持续下滑。
反观珠海，2019年下半年以来，在珠海买房的港客大幅增加。
图源 中原集团大陆区二级市场战略中心
再来对比最重要的交通，毕竟想要融入「湾区生活都市圈」，交通是第一要素。
从地理位置来说，珠海已经占尽优势。
一条港珠澳大桥，很大程度上改变了珠海在广东的位置，让珠海一跃成为核心枢纽，加上广珠城际轨道的建设，和规划中的深珠通道，未来真正融入粤港澳一小时交通圈。
而中山，要等到深中通道开通后，区位优势才会提升。
如果说未来中山的翠亨新区是衔接深圳的重点板块，那么珠海则是唐家湾。
因为近几年，大湾区的很多重大建设项目都与唐家湾直接相关，让唐家湾的交通迎来大爆发。
首先是广州地铁18号线延长至珠海，未来唐家将是地铁18号线进入珠海的第一站，在2019年10月土建已经完工36%，进度神速。
其次就是深珠通道进程加速。2019年11月18日，珠海市交通运输局发布公告公开征求建设深珠通道的意见，这一起于深圳前海、跨越伶仃洋至珠海唐家的路铁两用跨海通道正式走上建设进程。
今年5月20日，前海管理局发布中标公示，中标金额322万元，合同签订后6个月内完成并提交成果。
这意味着项目将快速推动。
最后是交通建设。唐家湾有港珠澳大桥、西部沿海高速、京珠高速、广澳高速等多条路网，可以快速到达湾区城市群。
示意图 仅供参考
再加上现有的珠海北、唐家湾两大轻轨站，可以预测，唐家湾将形成密集化、多元化的交通网络。
“港深珠澳广”一个小时生活圈指日可待。
产品新选择
低总价、投资兼自住、前海半小时经济圈
回顾5月的珠海楼市，从各楼盘的“战况”来看，市场大有「回暖」势头。
5月16日，西区华发又一城五期开盘，推售的百余套房被秒光；
5月24日，横琴叠层复式中冶逸璟公馆开盘，一上午卖出4.09亿；
5月23日，南水住宅佳兆业·金域都荟开盘，2小时热销80套；
......
从珠海合富数据统计的“成绩单”来看，5月珠海约14个项目开盘或加推入市。
其中12个住宅项目，2个商改项目，共推出1219套房源，成交604套，整体去化率约50%。
唐家湾成交占19%，仅次于斗门和金湾。
图源 合富研究院
市场就像一块蓄水池，当购买力被压抑到一定程度，会开始慢慢外溢......
6月7日，位于唐家湾的新盘恒大云锦开放营销中心和样板房。
当天现场，可以说十分“炸”，售楼处人满为患......
从项目本身去分析，可以发现更多项目火爆的因素。
项目位于高新区的恒大云锦，有金琴快线、兴业快线双快速通道。
金琴快线将从唐家湾出发，依次串联金鼎、上冲、前山和南湾，未来和横琴、拱北的通勤距离大大缩短，按照工期预计将于2020年完工。
未来从项目自驾大约5分钟，就能到驶入兴业路快线（在建中）与金琴快线（在建中） ，20分钟左右畅达主城区。
交通规划示意图
项目和规划中的深珠通道更是只有6km左右的距离，未来想要到深圳前海，只需要 1个小时左右。
示意图 仅供参考
据了解，恒大云锦是精装交付，开盘高层住宅价格预计在2.2万/㎡、洋房2.85万/㎡左右。
跟周边的二手房对比，附近的住宅项目翠湖香山已经挂到2.8万/㎡，跟恒大云锦的住宅有近5000元/㎡的差价。
再跟深珠通道另一头的前海对比，现在它的二手房挂盘均价已经去到10万/㎡，而唐家湾片区仅均价2.7万/㎡，更显实惠。
这就可以理解为什么相邻城市的购买力大量流入，毕竟房价便宜而且交通方便。
除了承接相邻城市的购房力，恒大云锦也有很多的本地购买力。
南方楼事在上周的工作日去考察项目，在售楼处看到非常多的本地居民咨询。
从产品上去分析，大概有以下几点原因：
首先是超低的容积率，仅1.79。
社区打造了约1.37万㎡现代中央园林，小区中间逾1200㎡中心湖音乐喷泉。
源于自然，归于自然，这个音乐喷泉也是整个唐家湾乃至珠海都极少有的景观配置。
其次就是产品可选择性多，除了高端洋房还有高层住宅。
恒大云锦这次共推出951套房源，其中主推66-102㎡的高层住宅，其中77㎡户型大约300套左右。
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复式阔景洋房90套，大约128㎡平。
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户型布局方正合理，客餐厅合理分区，通透、通风性极佳。
其中77㎡的户型得房率高，并且三开间朝南，整个户型非常通透。
并且卧室带有的独立飘窗，都是附赠面积，无疑给业主增加了更多的使用空间。
最重要的是，目前唐家大部分的都是90㎡以上的三房。
从合富研究院的数据可以看到，5月唐家住宅的成交结构中，60-80㎡只有2套成交，占大头的是80㎡以上的户型。
可以推测，77㎡的2房在整个唐家，应该算是比较稀缺的资源。
不管是刚需还是投资，都可以入手。
图源合富研究院
而且恒大云锦在珠海大学城区域内。
周边有中山大学、香港浸会大学、北师大北理工的珠海校区等，未来这几十万的师生，在一定程度上可以带动周边的租赁需求。
和珠海信息港也是一街之隔，整个信息港主打高新科技与文化创意产业，吸纳高新技术总部企业、互联网及移动互联网、软件、生物医药等创新型企业及广告设计、影视设计等创意企业。
这些高新技术认筹，在未来也大概率会是恒大云锦的潜在购买力。
除了好产品，项目在生态资源上也占据优势。
恒大云锦毗邻珠海有绿肺之称的凤凰山公园 ，面积约70 k㎡，24 小时鲜氧释放，是颐养身心的好去处。
周边还有约3300 亩翠湖高尔夫球会，业主可以随时享受健康体育。
示意图
项目内还设有近1000㎡的铂金会所。
内含恒温泳池、健身房、儿童乐园等，自带超2300㎡商业街，可以满足住户的日常生活需求。
并且除了自带的12班幼儿园，项目附近有金凤小学、金鼎中学这两所学校。
示意图
可以说，在地段上，恒大云锦占据唐家湾的重要位置，在产品的各种品质上，也做到了唐家湾的一个极致。
一二手房倒挂、低总价、可观的租赁回报、深圳前海半小时经济圈......
这样的项目，值得一看。