房屋租赁专题之28：租赁期满，承租人如何行使优先承租权？（上）

本文是君之道思考的第 404 期文章

市场经济中，大量商事主体采用租赁场所的方式开展经营活动。商事主体基于稳定附着于经营场所之上的客流、摊薄前期投资成本等考虑，均会在租赁合同中约定优先承租权。《民法典》出台前，优先承租权并非一项法定权利，大部分基于合同约定而产生，规定层面多见于各省市有关房屋租赁管理的法规、规章。《民法典》将优先承租权上升为法定权利，规定租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。但实践中，承租人行使优先承租权往往存在种种障碍。

一、优先承租权的性质

《民法典》施行前，优先承租权并非法定权利，在实践中也存在争议。江苏省高级人民法院在(2016)苏民再163号裁判文书中认为，优先租赁权是基于当事人之间的约定而产生，是债权性质的优先缔约权。在租赁合同期限届满前，基于诚实信用原则，作为出租人有义务告知承租人续租租金和租期等同等条件，在承租人拒绝接受的情况下，有权与第三人缔约。作为承租人有义务对出租人提出的同等条件作出同意与否的意思表示，在明确接受的情况下，有权与出租人优先缔约。

优先承租权作为此次《民法典》编纂中新增的规定，上升为法定优先权，但规定相对简单。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在其主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》一书中认为，从更好保障承租人权利的角度看，宜将该权利界定为附条件形成权，即出租人在法律规定的条件成就时，承租人单方作出的缔约意思表示即可在出人和承租人之间成立租赁合同关系。

二、优先承租权的行使条件

从《民法典》规定看，承租人行使优先承租权存在两方面的条件，一是租赁期限届满，二是承租人与第三人提出了同等的承租条件。

就行使时间而言，需要明确承租人行使优先承租权的时间。从目前实践看，承租人与出租人一般会在合同中约定租赁到期前一定时间内承租人需提出续租请求。就同等条件而言，一租赁合同的基本要素是租金和租期，因此，租金和租期是同等条件的基本要件。

另外，实践中还需满足出租人继续出租的条件。例如，四川省高级人民法院在（2015）川民申字第1184号中认为，再审申请人称按照双方租赁合同以及合同法，再审申请人在同等条件下有优先承租权，被申请人有义务与申请人签订合同，但被申请人不续签合同，严重违约。经审查，本案所涉及的商铺是被申请人进行整体改造升级被收回的问题，再审申请人没有证据证明被申请人没有与再审申请人进行协商的情况下，就出租或者出卖给第三人的事实，因此，不存在在同等条件下再审申请人享有优先承租权的问题，也并未违背双方合同约定。

三、承租人优先承租权的救济

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

参照该规定，出租人违反规定，未依合理方式通知承租人或者未给予承租人合理期限决定是否继续承租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人优先承租权时，承租人可以向出租人主张赔偿其遭受的损失。但承租人要求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的，一般不能得到支持。

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