商品房预售合同登记备案对合同效力的影响

本文是君之道思考的第388期文章

《城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”同时根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。上述规定确立了我国商品房预售合同的登记备案制度，即通常所说的“网签”手续。商品房预售合同登记备案作为预售商品房合同签订的“规定动作”是否影响合同效力，本文将做简要分析。

一、商品房预售合同登记备案不是预售合同生效的法定条件

与现房买卖不同，商品房预售在合同订立时，作为买卖标的物的房屋并非现实存在之物。实践中经常出现预售商品房不能按期竣工、预售人借口房价上涨而要求预购人追加约定以外的款项、预售人一房二卖等情况，预购人往往承担了相较现房买卖更大的风险。我国实行商品房预售合同登记备案，即旨在加强对预售商品房的管理，维护市场秩序并对预购人的利益加以特殊保护。同时根据2005年4月30日建设部、发改委等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。……房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

由此，商品房预售登记备案作为开发商的法定义务，在一定程度上能够起到保护预购人利益的作用。但若将预售登记备案作为合同生效条件，则会出现开发商怠于履行登记义务，并在出现对自己情况不利的情况时主张合同无效的情形。尤其是在房价上涨的情况下，开发商很有可能将商品房再次高价出售并对高价预售予以登记，又以未登记备案为由主张前一合同无效。

因此，将预售登记备案作为合同生效条件，有可能损害预购人的利益。加上我国目前的登记备案制度并不完善，如存在不便查询、公示程度差、信息更新延迟等情形。目前我国的商品房预售登记主要侧重于行政管理方面，预售合同登记不是预售合同生效的法定条件，不影响合同效力。

二、当事人可以约定以办理登记备案为预售合同的生效条件

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

如果双方当事人约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件，由于合同这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当从其约定，尊重当事人的意思自治。

同时从预购人的角度出发，预售合同登记备案后，预购人还能够对抗商品房建设施工单位对于该工程折价或拍卖价款的优先受偿权。

三、当事人已履行合同主要义务不能以未按约定登记备案为由主张合同无效

尽管双方会约定以进行商品房买卖合同登记备案作为合同生效条件，但开发商有时会出于不同的目的或原因，并没有按规定在签订商品房预售合同之日起30日内到房地产登记机关办理登记备案手续。但如果预购人已支付房款而开发商接受购房款的，虽然没有办理登记备案手续，也视为双方当事人合意排除对该生效要件的适用，预售合同已经生效。

根据《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款也正是体现了上述法律规定的精神。

另外，如果预售人为自己的利益不正当阻止条件成就的，应视为条件已成就。即如果开发商以房价飙升等原因故意拖延办理预售合同登记备案，实际上想阻止条件成就，这种情况则视为条件已成就合同生效。当然，此时认定预售人不正当阻止合同所附条件成就的举证责任在预购人一方。

四、结语

综上所述，登记备案属于预售人的义务，而不是商品房生效的条件，未进行预售合同登记备案，仅预售人受行政处罚，而不影响预售合同效力。如双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，应当从其约定。如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件，尽管由于某些原因没有办理登记备案手续，但双方已实际履行合同主要义务的，视为双方当事人合意排除对该要件的适用，预售合同生效。

文/张远洪律师