太惨了？重庆商业现状令人意想不到，该如何避坑？
重庆人，有多爱商业？
前有财经人士都爱看的CCTV2，刚播报金沙天街开业迎90万客流，小半个沙区群众都赶去捧场；后有在礼嘉天街，俩消费者为了排队买烤鸡而展示武艺。
爱热闹、也爱逛街的重庆市民，孕育了实体消费旺盛的市场环境，从而也支撑起了一个商业存量全国第三的商业帝国。根据赢商网的统计，重庆如今已经开业的大型商业项目（＞3万㎡），接近250个，总体量超过2100万㎡。
其中，又有80%以上的项目，集中在主城九区。
堪称“天量”的商业，见证了很多商业神话的崛起，同时，也“消灭”了很多人！
01.重庆商业的发展之路
1978-1991年，是重庆商业埋头苦干的日子。人民群众的物质生活，刚从娶媳妇的“旧四大件”完成到“新四大件”的转变。
遥想当年，相比什么群林市场、三八商店，街边扯着嗓子叫卖的大棚专业市场，才是购物的最佳场所。
到了1992年，重庆沿江开放城市，各大外资百货，开始相继进入重庆市场。
富安百货，去了两路口；百盛，去了大坪；
新世纪，去了解放碑；立丹百货，去了杨家坪...
小到卖针线，大到家电商品和家居家具...一座座新冒出来的综合化定位的大型百货商场，给当时的重庆市民带来了全新的购物体验！隔壁的李婶和王姨，终于不必再有“东市买骏马、西市买鞍鞯”的烦恼了。
到了1997年，重庆直辖，人开始陆续涌入重庆，“钱”也来了。
为更好地新的消费需求，重庆零售业态由单一开始走向多元。同年，重庆迎来首座真正意义上的购物中心“大都会广场”。
在当时的年轻人眼中，大都会可是十分高大上的存在，因为他刷新了大家对“商场”的认识！除了购物，电影院、写字楼、室内场馆...逛街居然也可以有如此丰富的体验。
开始变富的重庆人+爱逛的消费习惯，城市商业的气运，也跟着来了！
2005年，根据重庆晚报的记载，解放碑的商业地租，最高达到了每月2000元/平方米左右，即每平每天要交70元租金，堪称“金价”。而彼时重庆的房价，才刚刚从千禧年的均价2000元/㎡突破到3000元/㎡。
同时，相比普通住宅，商铺既能有物业的增值，享受差额利润；也有租金的收益，依靠商铺获取稳定的租金。
这场“一铺养三代”的造富运动，真没毛病。再加上楼市的持续低迷，重庆的掘金梦，开始逐渐被聚焦在这块版图里！
但商业的变化，总是夹杂在财富的浪潮中，快得悄无声息。我们现在看到的，是礼嘉天街、金沙大融城，看不到的，是解放碑王府井、南坪百盛，还有3年间关了30多家的重百。
2、重庆商业的困境
2017年，一份叫做《关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展》的文件发布，里面提到，大约在2020年，重庆商业地产的去化周期，最好控制在12个月之内。
言下之意，是当前的压力大了，得适当控制一下。
3年后，根据锐理公开的数据看，商业地产的去化周期，已经到达了66个月，相当于5.5年。
3年时间，商业销售的压力，又往上翻了大约5倍。
这几年，发生了什么？
1）商业供大于求
（数据来源于赢商网）
这张图，记录了重庆近20年来商业体量的变化趋势。大约从2009年开始，重庆的商业体量，就开始步入一个“跨越式”的增长阶段。
各种购物中心、社商、临街商铺、写字楼，如雨后春笋般，纷纷被抬上桌面。总之，哪里有人、以及哪里会有人，哪里就会有出现商业。
过去的核心商圈，是“五大”，如今，变成了“二十几大”。
（源于重庆市现代服务业发展计划（2019-2022）
对于天南地北的各个新区而言，商业概念又恰好是其最见效的噱头之一，居住中心搭配上一个购物中心，四舍五入下不就相当于“宇宙中心”了吗？
可人住不进去，商业就只能是一滩死水。
2）“内忧外患”
众多商业面临的第二个难题，内忧在同质化严重，外患在电商冲击。
我想在这点上很多人应该会感同身受，绝大部分的商业，都是功能单一的线性商铺，核心竞争力已经越来越弱了。比如装修，今天你的门店装成什么样，明天我的就能装成什么样；今天你打七折，明天我就敢打五折。
再加上电商冲击，连蔬菜都能在社区一键团购了...茫茫商业，想活下来的，着实不同意。
3）坑多！
大多开发商抱着的是卖完就走的一锤子买卖心态，没有运营，没有招商。
商业是需要时间来养的，一般情况下，真正做得好的商业都是自持的，只有统一的管理、极致的运营，才能把控商业的整体品质，才能针对市场的细微变化及时作出调整，比如网红产品上新，品牌整体升级。
而当售出的商铺归了N个人，也就有了N种可能，就像你根本无法拒绝有人在你的日式料理旁边开了一家臭豆腐店一样。
4）租售比不高
（数据来源于中国房价行情网）
重庆大部分区域的商铺租金水平，始终差强人意，高的7%，低的甚至已经跌到了3%以下了。
假设一套200万的商铺，参照现在的租金水平，大概是8-10万一年，回报率是4-5%左右，只能和一款流动性不错的基金齐平。
这才是大多商铺作为曾经“优质投资品”的现状。
3.商业还有机会吗？
商业的关键，人流、交通、租金、业态、运营能力、消费理由，都是需要考量的关键。
但客观来讲，山城天然的商业环境，实体消费旺盛，是毋庸置疑的。虽然商业总体过剩，但会有不同的极端，有些生意差，越来越差；依靠优质商业环境吸引客群的商铺，依然很热闹，良性循环。
而重庆商业的大多数机会，也在于两点：
第一，是未来城市新聚集区的形成，或者说是新人气的形成，比如山姆会员店的火爆，正是新消费契合了新需求的市场反应；
第二，则是重庆十四五建议里提到的重庆“消费型城市”的定位，关键在于主管部门对“商业消费”的引导、改善，在创造条件鼓励消费回流；
实际上，现在的情况，多少又和二十年前重庆的商业格局有点像，一边是基于住宅市场的平淡，投资风向的大转向，一边又是购物人群急需得到升级的购物体验，对购物的新需求。
当然，他不会再是大锅饭，而是成为了小众精英的游戏。
商业课之于普通人，不是不能补，但是要有耐力，有恒心，不能总是想着走捷径。捷径是有的，但是普通人不见得能够找到捷径，找到了，也不见得走捷径需要的厚脸皮、心理承受力。
有些捷径，真的是时代给出的机遇窗口，换一个时代，未必能有。
如果现在把商业划分一个门槛等级，那么买住宅是高中生，买公寓是本科生，那么投资商业，就是一定要是研究生博士生。
要TOP级的水平！
普通人想参与这新一轮的财富竞争，要么就干脆跳行重新选择，要么就试着学习、寻求更专业的意见，选对开发商、或者是挑对商业运营团队。
比如，提供营/销售/商一体化服务的商合，就是一位值得信赖的博士导师。
4.私人订制的商业？
如果你没听过这名字，先别意外，因为他仅仅才成立七个月，但却是一家相当熟悉重庆市场的商业服务平台。
七个月的时间，2000多人的专业团队，已经扩张到了包含重庆在内、服务9个城市的全国性公司。专注于商铺、酒店、公寓、写字楼、文旅、厂房等细分业态领域。
对于一家新成立的公司，这扩张速度的确是让人惊讶...但这还不够，因为在商合集团的5年计划里，业务会全面拓展至国内重点市场，覆盖50+的中心城市，并以中心城市为基点，服务周边区域。
本事大，口气自然也大。而商合的最强底牌，正是来源于他高学历团队的核心管理层、以及对商业资源强大的“统筹整合”能力！
以商业地产为基点，以大数据驱动和门店资源为载体，从传统分销、代理、包销，到招商、运营、托管，再到创新产品文旅、公寓、办公以及酒店，商合可以做到一条龙包齐。
它的用户无论高下，上至总理部长富贵二代，下至平头百姓小镇青年。
我打个比方，作为房东来，可以收获的是从前期的找铺选铺，再到后期商业的实际运营，都会得到一个完整的管理服务；
作为租户来，商合能够做的，是教你提高经营能力，以及如何因地制宜、更好的改善商业经营环境，强调ip化；
比如，试着让社区商铺看起来更加温馨。
而作为项目方来，商合能够提供的服务就要显得专业Max了，比如基于现有大数据的整合之下，去合理配置商业资源、进行合适的战略定位，甚至是细节到哪个楼层应该放哪个品牌，都需要被严格执行。
过去，在市场里，并没有形成对优质经营者应得的奖赏，但是这个临界点似乎越来越近。
未来毫无疑问，很多城市的经济增长驱动动能会更多的依赖消费，而非投资。这时，也一定越来越多资本开始追逐优质商业资源，
在当下如何选对筹码，就成为了投资者决定胜负的关键。
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小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
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