【海外房地产周期研究】①香港房地产的早期发展(1841-1965)
本篇作者|左越 哥伦比亚大学风险分析硕士
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以史为鉴,可以知兴替。本系列将主要从人口结构变迁、土地及房产政策、房产行业格局三个方面为各位读者梳理各个时期香港房地产行业的发展历程;通过探讨香港作为一个核心城市的房产百年兴衰史,来总结一些中国核心城市的房产市场未来可能的发展特征和趋势,望对各位读者有所启发。
Part 01
香港地产二战前的百年变迁1841-1941
自1841年香港被英侵占到1941年末被日军攻占,香港早期的房地产发展史由于年代久远,很多具体数据已然无法细致考证,其时代环境也与如今差异巨大;然笔者考虑再三,还是决定将这段漫长岁月做简略简绍,以用于引出香港在土地房产制度,人口结构与行业格局的一些底层背景和逻辑。
香港土地制度的核心便是土地所有权归属英王室与港府土地使用权有偿自由转让的两权分离。在香港发展的早期阶段,相较于中国大陆的其他区域,在英国统治下的香港远更为繁荣、发达且稳定,持续吸引着大陆人口迁居,其中不乏高质量人口;这种情况一直持续至21世纪初,这也是香港房价水平能长期扶摇直上的最重要支撑。中国文化中对房地产投资的特殊青睐不仅是香港房地产市场快速崛起也是未来房产市场成为香港经济命脉的重要因素,这一点从早期的香港房市便初见端倪。
1. 香港二战前的人口结构变迁
开埠前的香港,仅有20条村落,人口仅为5500人。在英国侵占之初,英国人仅考虑香港在远东的军事与商业中转的价值,并无意长期规划开发这座小岛。所以早期的香港并无实际意义上的城市规划,城市建设以自然发展需求为主要驱动,其城区主要集中于靠近商埠的“维多利亚城”(Victoria City)[2]。
1850年代,中国华南地区爆发太平天国运动,导致广州周边大量居民居家逃亡香港。短短几年间,香港人口达到6万余人,原已开发的城区已不敷应用。港政府随即开始了庞大且持续的填海计划,香港相较于大陆的稳定与繁荣也在持续的吸附着内陆人口。进入20世纪,香港人口增长更为迅猛。1900年,香港总人口达26万人,至1920年便猛增到62.5万人[2]。
在香港发展的早期阶段,中国大陆的其他地方长期处于动荡中,经济与科技的发展水平也与当时如日中天的英帝国统治下的香港相去甚远。因此,香港对于内陆人口特别是高净值人群的吸引力极强,一个地区的房价长期取决于其人口结构,而香港正是这一时期中国城市中的佼佼者。
2. 香港二战前的土地房产制度
1841年被侵占之前,香港是一个典型海岛型渔农社会,土地制度沿袭2000年来中国的封建私有制。1842年《南京条约》后,香港的土地归英国王室所有,统称为官地(Crown Land)。1843年,英国内政大臣指示香港政府,所有土地只可批租不准售卖,批租年限应以吸引承购者建造永久建筑物为宜。至此,香港土地制度的基石已然落地并一直延续至香港回归前。
自1841年首次“卖地”后,香港政府的土地制度有两大主要特点。第一点是两权分离,即土地所有权归英国王室,土地业主权归香港政府。在此基础上形成的土地使用权有偿的自由转让正是香港土地制度的核心。第二点则是政府对土地发展与买卖的持续管制。虽然香港政府对经济管理素来奉行自由经济注意,但对房地产业的发展却一直保持着强有力的管制。
3. 香港二战前的房产行业格局
在香港开埠初期,英商由于政府关系和富裕在房地产业中占尽优势。1843年,香港政府颁布限制华人居住中环的法令,香港核心商业区成为英商的天下。1889年,大名鼎鼎的香港置地公司由英商遮打成立,大量收购土地扩张其在中环核心商业区的商业王国,至30年代,置地公司已成为全香港最大业主,被誉为香港“地产皇冠上的明珠”。
香港早期,华人的境遇十分凄惨,被法令禁止居住在中环核心区,大部分从事高强度体力劳作,很多华人住的空间甚至比“法定墓穴面积”还要小。但华人吃苦耐劳,善于经商并且十分重视储蓄投资,很快华人地产商便在1870年代崛起,大举收购英商的地产物业。至1880年代,华商在地产业势力已开始逐渐压倒英商。当时,港督轩尼诗(J.P.Hennessy)承认:“华商已成为香港最大业主,香港发行的大部分货币掌握在华人手中,香港政府的税收已有90%来自华人”[2]。踏入20世纪,华商在香港地产业进一步发展;民国成立后,东南沿海前清遗老们纷纷携带大量资本举家迁往香港,并纷纷积极投资于地产业。
内陆迁徙华商对地产投资有着特殊偏好,数千年封建社会传统使“有土斯有财”的观念在很多中国人心中根深蒂固,富有的华人几乎无一不把地产业视作主要投资领域。中国文化中是存在对地产业投资着特殊偏好的,在探讨以华人为主的区域性房地产市场时这也是必然要考虑的因素;这也是香港房地产史相较于其他世界重要城市对中国大陆核心城市的房地产发展更具有参考意义的一个重要原因。
Part 02
香港房地产的早期发展期 1945-1965
第二次世界大战时期,香港经历了3年零八个月的日本法西斯统治。1945年8月,日本投降,港英政府重返香港,旋即展开了大规模重建工作,经济迅速复苏,人口重新开始大量增长。朝鲜战争爆发后,美国为首的联合国对中国实施禁运,香港跟随英国执行“禁运”政策,香港各类传统转口贸易和商业一片萧条。原用于商业与贸易的资金缺乏出路、人口战后的快速增长、港府各类鼓励房地产发展的政策,这些因素共同造就了朝鲜战争结束后香港地产业的发展与繁荣。
1. 早期发展期的香港人口结构
第二次世界大战日本投降后,香港经济迅速复苏,加之中国国共矛盾加剧政局日益动荡,共同刺激了香港人口的急速膨胀。1947年,国共内战爆发,大量内陆企业家,高级官方应担心政局不稳而开始移居香港,同时大批平民也为逃避战争或饥荒而逃往香港。1947年,香港人口已至180万,1950年更是超过200万[2]。
人口的急剧增加,给香港的住房市场带来了巨大压力。二次大战致使香港房屋受损超过四分之一,加之人口的快速膨胀,“房荒”成为社会最瞩目的问题。加上从内陆移居香港的高净值人群为寻求居所,不惜争相重金高价购买或租屋,进一步推高了房价与租金;大量租客被迫迁居,香港普罗大众的居住条件变得更加简陋;在最严迫的地区,人均居住面积仅仅不到12英尺。
2. 早期发展期的土地房产制度
1947年2月,香港政府为遏制日趋猛烈的加租迫迁风潮并鼓励业主修复楼宇,制定了新的管理条例。条例规定房屋租金不得超过战前水平,但两种情况不在此限制内,一是战后新建的楼宇,二是以战前租金100倍资金重新修缮的房屋。
新法令的颁布大大促进了战后旧宇的重建与新建工作,富有的业主纷纷修复楼宇以得更高租金;而手头不宽裕的业主纷纷变卖楼宇给地产发展商拆卸重建。这大大推动了地产业的交易与活跃度,也鼓励地产商大力开发新楼宇去满足随人口而迅猛增长的房屋需求,堪称房产史上房产政策的一大典范。
这一时期,香港政府也批准了一些有别于整栋出售的“创新型”的房产出售方式。其中比较著名的有吴多泰首开的“分层销售”(即各层业主各占一部分地权)与霍英东开创的“分期付款”(即“卖楼花”,缴交定金购买尚未完工的房产)。这些买卖制度上的创新进一步从供应与需求两个端口推动了香港现代地产业的形成和迅速发展。
3. 早期发展期的房产行业格局
这一阶段地产业有如下主要特点:一是各种因素推动下,地价楼价飞涨,尤其是地价涨幅惊人。楼价升幅远远落后的主要原因是当时香港普通市民消费能力普遍偏低,楼宇大多也是以整栋整层出售,总价的高昂致使其市场与需求极为有限。二是拆建成风,楼宇开始向高空发展,从核心旺区向边缘市区发展。由于地价上涨幅度远高于楼价加上港府一系列法例鼓励重建,地产商纷纷开始购买旧楼推倒重建;在核心区域,由于土地成本的快速上涨,楼宇开始向高空发展;房产投资目光开始转向边缘区域,进一步扩大了香港城区规模。三是房地产公司如雨后春笋般出现,地产业的蓬勃发展加上其利润丰厚,使得大量投资者转向地产业。以置地公司为代表的英资地产商因拥有大量廉价土地仍然占有优势。这一时期,大量华商也开始将经营投资中心转移向房地产行业,包括了著名的霍英东与李兆基以及不久之后进入的李嘉诚;华商逐渐开始挑战英商的优势地位,大量新地产公司成立的同时头部化也初见端倪。
太阳底下没有新鲜事,中国其他核心城市21世纪初的房地产市场发展初期的很多特点与香港50年代房市高度相似,也印证了香港房地产市场的兴衰史是我国核心城市房产市场的重要借鉴与参考。
这一时期宽松的金融环境和社会充盈的资金(因朝鲜战争而停滞的大量传统商业与贸易资金)使得银行可以以低利率向地产公司发放抵押贷款,银行的大量低成本融资进一步推动了二战后香港房地产的繁荣。然而,过度投机与过度金融化的房地产市场必然会导致系统性的金融风险。1964年,港府为加强银行监管颁布了《1964年银行条例》。条例虽出发点美好,然其监管过于跳跃,并未循序渐进;很快便在银行界和民间造成很大震撼,在1965年连续引发了多家银行的挤兑风波,随后造成了香港有史以来最严重的的银行危机并很快引发房产行业的全面衰退。
本篇梳理了香港房地产早期发展阶段的历程,接下来次篇将为各位紧接上文从1965年-1968年的银行危机与地产萧条梳理至1997年香港回归前的香港房地产历史的兴衰。
[1]. Wind数据库
[2]. 冯邦彦.《香港地产业百年》
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