广州产业园最新排名来了！这个区的园区租金为何高？|空置率|越秀区|天河区|租金|罗明如

在疫情的冲击下，广州市产业园区数量逆势增加，由2019年的889个增至去年底的超1700个。近乎翻番的产业园孕育着成千上万的市场主体，它们共同塑造着广州经济的韧性。产业园区蓬勃发展的动力从何而来？

1月11日，广州市产业园区发展论坛暨2021年广州市产业园区商会会员大会上，《2020年广州市产业园区发展报告》对此解读到:2020年，减租、招商和数字经济是广州产业园发展的三大关键词；2021年，创新联合体、新基建数字经济、招商将是产业园的发展方向。

行业专家指出，近年广州市产业用地政策特点与重点导向聚焦于促进创新、盘活存量、促进产业空间集约复合、保护实体产业空间、弹性产业空间供给、产业全周期管理等方面。其中仅约1/3的政策文件涉及促进产业创新发展，未来广州的政策制定可在该方面予以强化。

产业圈是园区租金“承压”的倚靠

产业园区是产业创新发展的重要载体，是经济加速发展的重要杠杆。

大会发布的《2020年广州市产业园区发展报告》（下称《报告》）提到，2019年时村级工业园、国有旧厂房存量剧增，纳入统计的园区由889个。而截至2020年底，主动登记、广州市产业园区商会通过各种渠道收集到的园区数量达1765个。

各区园区数量排名。来自《2020年广州市产业园区发展报告》

白云区和番禺区的产业园区数量最多，分别为383个、320个。天河区、黄埔区作为中小企业集聚地，园区数量分别达202个和221个。越秀区和荔湾区是地窄人稠的老城区，园区数量相对较少，分别为32个和103个。

“这么多的园区中，有哪些在2020年涨了租金呢？”发布《报告》的广州市产业园区商会秘书长罗明如面向在场百余位园区负责人发问。场下无一人举手。租金涨跌反映了市场主体的活跃程度。受疫情影响，企业退租、居家办公的情况较往年提升不少。

为此，“减租”成为去年全年广州市产业园区的发展关键词之一。年初时，广州市产业园区商会在全市抽样调查了减租情况。200个园区中，100多个园区都表示，已有减租情况或在准备减租。这些园区共计减租超2000万元，惠及企业数超过2000家。

“园区的运营商已经从向企业收租，转变为与企业共生的发展模式了。”罗明如分析，2020年全市的产业园租金总体略有下降，直到2020年下半年，租金才有所回热。越秀、天河、荔湾三区分别以114元、99.5元、72.5元的单位平米租金，位列全市第一梯队。

租金要保值，除了地段、口碑、品牌等因素具有较大影响外，调研人员还发现区位产业圈及当地的“前任”产业同样重要。例如，建立了游戏、电竞产业圈子的天河信息港，租金长期以来保持平稳，且居于较高水平。罗明如披露，当地的单位面积出租价格达160元。

曾有一位电竞公司希望罗明如协助寻找1000平米的场地，它们描绘到:“希望能有那种大公司刚刚搬走的园区。我们立志以后上市，想在'前任’公司的发展福地上成长壮大。”后来，原三七互娱企业所在地尽管相比同地段其他物业租金更高，但依然获得了该企业的青睐。

各区产业租金排名。来自《2020年广州市产业园区发展报告》

园区探索“软件收费”新运营模式

调研人员以广州市十一个区100个产业园作为摸查对象，通过询问其“有多少面积可以出租”，从而获得各区产业园的空置率参考值。

《报告》提到，2020年花都区、增城区的空置率达到了50%以上，分别为56%和53%。全市大多产业园区空置率在30%至40%之间。空置率较低的是越秀区（19%）和天河区（23%）。

各区产业园区空置率参考值。来自《2020年广州市产业园区发展报告》

空置率高的成因与多种因素有关，例如快速增长的物业面积、招商引资相对滞后、疫情造成的企业退租等等。其中，也不乏其他产业发展承载空间扩大，形成的“此消彼长”效应。那么，产业园应该如何与其他产业载体协调发展，从而提升自身的空间利用效率呢？

罗明如指出，楼宇并非产业园的直接竞争对手。这是因为楼宇的招商目标较为明确，且与产业园对象差异较大，主要涉及金融、地产、教育培训、企业总部等类型的市场主体。专业市场则与产业园存在着竞争合作并存的关系，白云、越秀、增城的诸多批发市场，都已开始转型成为产业园区。

相比之下，成片成规模的旧厂、整村改造，释放出大量的载体存量空间。罗明如认为，此类城市片区或是产业园招商的主要竞争对手。但同时，她也强调了旧改项目与既有产业园实现合作的可能。

“未来的场地有没有可能不收企业租金呢？未来有没有可能随着5G、6G的发展，线上办公取代线下办公？此时，产业园区的价值又在哪里？”罗明如坦言，未来的空间如果只有一种办公功能，那么该空间就有被市场淘汰的危险。

因此，园区应当未雨绸缪，探索“硬件免费、软件收费”的运营模式，在软性服务、生活配套、品牌附加值方面下功夫。

2020年，已有不少产业园区开始打造“专业化”的金字招牌。无论在产业扶持、技术对接、物业管理还是政策申报指引等方面，园区都力图呈现“专业”。

位于广州人工智能与数字经济试验区琶洲片区的乐天智谷，即以人工智能、互联网+智能科技、数字经济为主导产业，实现智能资源集聚。该园区运营方特别配备了专业导师团队，为入园企业提供全生命周期创新孵化服务和资源协同对接服务。

产业用地政策最关注“保护实体空间”

园区的蓬勃发展离不开“十三五”期间，广州制定的《广州市产业用地政策实施工作指引》等多项政策。广州市城市规划勘测设计研究院规划师吕峰梳理了政策文件的特点。他介绍:“我们的政策体系具有'组合拳’的特点，涉及到规划、土地、财税等各个方面，覆盖了供地计划、建设运营、二级市场等全流程。”

针对近年来广州市产业在实际发展中存在的问题，用地政策突出了6个方面的重点导向。涉及文件数较多的政策导向为保护实体产业空间（36份文件）与促进产业空间集约复合（29份文件）。此外，在“促进创新”方面，广州的产业用地政策折射出“全市创新要素丰富，但对产业高质量发展支撑不足”的矛盾。

目前广州共83所高等院校，高校数量排名全国前三，高等院校在校生人数118.8万人，居全国前列。“然而，这些资源在转换的过程中存在一些问题，比如专利申请、R&D经费支出等科研投入产出指标落后等。”吕峰提到，广州近年为此在政策中做出了一些探索。

“通过具体的创新载体扶持，促进创新发展，”吕峰说，比如在供地指标方面，广州的用地会向创新型企业、创新标杆企业倾斜；供地地价方面，广州对创新型用地、工业用地等按照折扣地价进行出让；供地方式方面，广州支持重大企业在开办职业院校、非营利性院校时，可以以划拨的方式供地。

早在2019年，广州就已挂牌首宗新型产业用地（M0）。该地块位于增城区永宁街九如村、白水村。根据地块出让条件，该地块容积率最高可达4.0，产业地块类型为工业孵化器，竞买人须承诺在项目建成5年内入驻高科技企业不少于250家。

新型产业用地（M0）的政策，正是迎合了工业创新、产业转型的趋势。“此类用地将产业门类、绩效作为申请的评价依据，突出了创新和效益导向。”吕峰解释，一般的工业用地工业配套是14%，M0用地可以突破30%，这样工业用地上可建立新业态，为完善工业配套提供了多种可能性。

在具体实践中，白云石湖供应链总部集聚区就在M0用地上，按“现代物流+总部办公”创新园模式建设，引入物流总部企业，从事现代智慧物流、供应链信息服务。该用地的税收及产出目标由此将大幅提升，单位建筑面积产出为0.5万元/㎡、税收为0.06万元/㎡。

【南方+记者】李鹏程

【作者】 李鹏程

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端