产品力丨运营思路下的两翼产品模块·商业产品

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《产品力绿宝书》之运营思路下的两翼产品模块：商业产品

经统计，截止2020年初，保利发展控股系统内累计自持物业资产过千亿，主要涵盖商业、酒店、写字楼、公寓、养老为主的公建业态。面对如此庞大的存量资产，以及不断增长的新持有物业，如何高效打造优质资产，为公司提供持续稳健的良好资产回报，成为自持物业产品力的终极目标。

《产品力绿宝书》

如何评价一个持有物业是否是优质资产？简单来说，就是能否得到资本的认可，顺利实现资产证券化或上市。市场投资人关注持有物业的核心问题归纳有三点：财务KPI、位置以及经营模式，而这三点都与产品设计息息相关。

首先是位置选取，通过市场调研了解城市能级及发展阶段、人口规模、城市规划、周边交通及竞品布局等，以此来判断地块选取、产品定位。然后结合经营模式的决策，进一步影响产品的最终落位选址、规模、形态、功能设施配置、风格效果等具体设计。最后综合财务指标测算，推导投资规模，控制建造投入。

由此可见，持有物业产品力的打造与市场和经营逻辑紧密相关，始终以实现经营目标为导向，贯穿拓展拿地、规划、设计、建造、运营全生命周期。

应用到实际项目的开发中来，站在经营视角设计产品力，在拿地、设计阶段，要重点把控以下问题：

拓展阶段：项目的区位服务多大范围的、什么类型的客群，能支撑的产品业态类型（商业、酒店、写字楼、公寓）、产品定位（以酒店为例，分豪华五星、标准五星、四星酒店、精品酒店等）。结合区位、客群、产品定位推导产品规模、形态、功能配置，根据项目整体收益平衡估算资金投入。切记避免脱离市场和定位的生搬硬套。

设计阶段：根据产品定位和品牌标准，合理配置功能设施。根据经营特点和需求规划功能落位和动线。关注面积配置和空间尺度，提升物业坪效。限额设计关注成本造价，在目标成本指导下选择合适的建造形式、材料部品和工艺工法，使投资可控。

基于上述思路，根据保利自有品牌经营理念和项目经验，结合不同业态的产品特性，梳理总结出各品牌线的产品特征以及标准模块，供实际项目套用，提高设计品质和效率，压缩设计周期，控制成本投入。

保利商业公司目前共拥有三个产品线的购物中心：若比邻社区商业、保利时光里和保利广场。根据商业公司的经营模式和地产公司实际的拿地情况，将购物中心分为三种体量模型，包括3万㎡街区商业、6万㎡的购物中心、10-12万㎡的购物中心。

3万㎡街区商业

3万㎡街区商业以带顶盖街区为标准模型，对应保利若比邻品牌线。空间规划为“一”字形单动线室外商业步行街，以有顶盖中庭作为聚人气的中心。注重环境和建筑形体之间的关联性，打造街区空间的城市化属性，突出街道界面风格和舒适优雅的室外环境。通过室内外空间的相互渗透，引入绿色生态空间、亲子游戏空间以及休憩观景空间等多种社交空间。

6万㎡购物中心

6万㎡购物中心以单动线购物中心为标准模型，对应保利时光里和保利广场两个品牌线。空间规划为“一”字形单动线室内商业步行街，通过1-2个室内主题中庭，竖向连接商场各楼层。设计通过“个性化”、“主题化”，打造标志性特征，包括立面风格和室内亮点，侧重实体环境内外融合的营造。整体通过室外生态艺术公园，下沉广场，屋顶主题乐园等生活消费场所，打造立体多维城市生活体验。

10-12万㎡购物中心

10-12万㎡购物中心以单动线购物中心为标准模型，对应保利广场品牌线。空间规划规划为“L”形单动线室内商业步行街，通过2-3个主题室内中庭跨界，来竖向连接商场各楼层。由于体量较大，楼层数多，更加侧重打造每个商业楼层的个性化主题。侧重实体环境内外融合的营造。通过室外生态艺术公园、下沉广场、屋顶主题乐园等生活消费场所，打造立体多维城市生活体验。

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