46万抢房大军涌入郑州，如何干脆利落的收割开发商？

地盘说

一个好的楼市，一定是给市场参与各方以稳定预期，不会上蹿下跳，这样的城市无论开发商还是买房人，都愿意扎根。

✍️撰文 | 赵灵儿 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

正在与其他城市赛跑的郑州，因一份举足轻重的城市发展文件，让1000万郑州人信心爆棚。

细细品读《郑州市高品质推进城市建设三年行动计划(2020—2022年)》，开发商与购房者都将明白，如何能最大程度享受郑州发展的红利。

近日以来，楼市的复苏，比预想的更凶猛一些。

前脚恒大用史上最大折扣掀起了一波小高潮，后脚日光盘就迫不及待地重出江湖。

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春江水暖

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正在收尾的疫情，丝毫拦不住购房者的热情需求，各地市场升温迹象都已经崭露头角。

深圳，土豪戴口罩抢千万豪宅，15分钟成交额破亿，20分钟突破2亿，场面相当震撼。3月16日万科星城288套公寓开盘仅7分半钟即售罄，“日光盘”再现江湖。

上海，10天卖地412亿，全国总价地王记录毫不留情地被刷新。

杭州，网红热盘中签率不到9%，196套房源，超2200户登记。

南京，房管局排长队被挤爆......

©南京房管局又现排队潮

这几日，戴着口罩的看房客，让售楼部开始拥挤起来。

不久前，我们还在围观一线城市售楼处人头攒动，千人摇号，开发商收回优惠、宣布涨价的热闹场面。

此刻，郑州楼市已迅速春暖花开，连声招呼都不打。

在近期开盘的项目中，华侨城开1.32万/m²，去化87%；正商丰华上境身披3.2万/m²的价格出战，认筹将近400个，一分钟之内80套洋房全部售罄，房源当天去化98%，这是非常漂亮的去化成绩。

©郑州市场近期开盘数据

事实证明，无论单价是1.3万/m²还是3.2万/m²，都无法阻挡市场回暖的风头。而这些，只是楼市重启的预告，楼市大幕才刚刚开启。

楼市回暖最直接的体现就是到访量、成交量。自打3月郑州各售楼部陆续复工后，郑州新房交易量快速攀升。根据房管局统计的数据显示，截止到3月22日，3月以来全郑州已经卖出5393套商品房。

悄悄给楼市摁下了“加速”键的，还有地方政府。

3月底，郑州的土拍市场迎来一波大爆发。16宗出让地块，起拍总价33.66亿元，白沙片区软件小镇启动区的14宗地块意义非凡。

©东区一岛一环两园一带的规划战略

春江水暖鸭先知。

为了万事俱备的小阳春能如约而至，被疫情中断的市场交易，如今只能跑出加速度，快马加鞭地回暖复苏了。

2 

利好托底

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实际上，郑州楼市正沉浸在一场热情狂欢中。

正商家家河洋房1.2万/m²、恒大悦龙台2.4万/m²等都是个案。热销是基于优质项目击穿底价、实实在在的折扣，性价比够高，而远郊盘再大的打折力度也依然惨淡。

©合适的价格才是楼市去化源动力

由此可见，郑州人的购买力旺盛不假，关键取决于产品和价格。

郑州市场仍是由刚需撑起来的。“房住不炒”的时代，一个城市楼市的簇拥者，主要取决于新增人口数量。

在人口愈发珍贵时候，郑州属于躺赢的城市。

去年年底，在“全国城市基层党建创新论坛”上，郑州市委书记徐立毅公布了一个惊人的数据，2019年郑州净流入人口竟然达到了46万，比往年多增长50%。

郑州人口流入的速度在加快，需要多少套住房，简单测算一下就心中有数了。

©新增人口是楼上向上的重要支撑

这么多新增人口观望了一年，突发疫情影响只是延迟了需求的爆发，但客观存在的购房需求，就像压抑许久的火山一样，喷薄而出了。

疫情影响之下，消费、出口受到严重打击，拉动经济增长就靠三架马车就剩下投资可以拿来发力。

疫情下，郑州的硬核有迹可循，也再次成为幸运儿。武汉尚未封城，郑州就在在阿里云的技术支撑下，第一时间建设起数字防疫系统，随后实现了疫情防控和复工的双线并进，证明了新基建的高效、高能、高性价比，为其他大城市提供了有益的参考样板。

©郑州硬核防疫下的大数据应用

在新基建这个赛道上，郑州已经以冲刺的姿态开跑。郑州确定了2020年的212个重点建设项目，年度投资目标为2026亿元。其中多项涉及新基建领域，包括鲲鹏小镇项目、数字经济产业园项目、上汽全球数据中心项目、现代重工机器人产业项目等。

以大数据为代表的“新基建”在对冲经济下滑、推动经济转型升级等方面正在发挥不可比拟的重要作用。以郑州的产业转型，正让这座城市日益夺目。

最新的郑州城市发展文件里，第一次将“东强，南动，西美，北静，中优、外联”，也就是新书记到来后确定的十二字发展方针进行了详细分析。大到产业升级，小到医疗教育，涉及到政府投资的方方面面，都预示着这座向阳而生的城市值得大家用脚投票。

©觉醒下的郑州加速度

买房就是对一个城市的下注，郑州成为新基建的网红城市，对外来人口的吸引力，毋庸置疑。新基建大潮下，郑州弯道超车，这也是开发商和购房者愿意下单郑州楼市的重要原因之一。

值得一提的是，2020年百花奖颁奖典礼还要在郑州举行，这座城市越来越生动有趣，格局也越来越大，值得人们押上珍贵的房票。

经过一年的买卖双方心理博弈，促销活动持续刺激，加上元旦央妈全面降准，各地房贷利率出现松动，不时出现个别银行可以做低首付的消息，2020年楼市回暖板上钉钉。

这次疫情，造成了整个2月份的成交空档。这个空档期，也是蓄力期。

©2月份郑州楼市销售几近冰封

郑州作为新一线城市、人口流入热点城市，旺盛的需求难以抑制。

长达1个多月闭门在家，人们有了充足的时间琢磨，一步步的规划和选择，在线上演练过后，再回归到线下，目的更明确，下手更果断。

3 

稳中可期

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久旱逢甘霖。

伴随着降息和政策端持续发力、售楼处有序开放，楼市已经按下了重启键。

供给端首先敞开了大门。2020年郑州40余个纯新盘已经在摩拳擦掌，蠢蠢欲动要开盘入市。其中不乏纯新盘、现房销售项目，也有很多人期盼已久的红盘。

为了不被疫情结束后老盘们的特价潮、打折潮淹没，纯新盘的定价或许会爆出惊喜。

©3月份郑州楼市销售持续向好

郑州有30多个楼盘计划将在4月份开盘或加推，郑州市主城区有融创城、保利海德公园、碧桂园名门时代城、名门橙邦、万科大都会等18项目获得了20个商品房预售许可证，释放房源5600余套。

不管是案场销售还是中介渠道，都铆足了劲。年前接触过的客户，带着优惠和诚意，重新建立联系。

开发商也在加快节奏。阳春三月，开发商踩着一季度的尾巴抢收，现金流争夺战，进入了“拼刺刀”阶段。

开发商在前两个月积压的房源快速出货、消化，以及多个纯新盘入市，为迟来的回暖添柴加火。

©逆市热销渐成楼市新常态

当然“房住不炒”永远是郑州楼市的红线。

经过时间的调整消化，克服疫情冲击的影响，郑州楼市还能迎来特别的“小阳夏”。

对于开发商们来说，被疫情影响的销售计划，会在四月份奋起直追，来势汹汹的首付分期、特价潮、开盘潮早已在路上。

恒大、名门、招商、万科、绿地、建业等花式让利，都给出了在交付定金基础上的大额优惠。绿城明月滨河等项目推出了首付分期、4月末前无理由退款等政策。

而对于购房者来说，趁着这股春风，把被耽搁的买房计划重新安排起来，也不失为一个好选择。

©房企让利给了购房者上车机会

疫情过后，被大家寄予厚望的这一波反弹已经开始，有陷阱，有机遇。

买房人首当其冲要关注价格，价格才是王道。营销上的花样百出，比不上实实在在的折扣实惠。耐心等待价格的红利，窗口会向购房者打开，不过这个窗口期可能转瞬即逝。

尽量选择品牌房企，未来是大房企的天下。品牌企业执行力强，对市场反应快，降价果断。

上半年会有一波债务偿还高峰，趁机收割一把开发商，这样的机会鲜有，一定要抓住。

©品牌背书让头部房企产品更可期

产品是一切，最早卖力吆喝降价的必然是远郊度假盘，CEO盘等，平日久卖不动的产品，更容易拉下脸面，刚需务必远离这些产品。

一个好的楼市，一定是给市场参与各方以稳定预期，不会上蹿下跳，这样的城市无论开发商还是买房人，都愿意扎根。

一个好的城市，更是千娇百媚、仪态万千、大肚能容、海纳百川。2020年，郑州人口的增长，会不会持续高歌猛进呢？

2020年，郑州楼市稳中可期，或者这就是最好的状态。