当楼市偏冷的时候，距离转暖就不远了；而当楼市火热的时候，则距离调控收紧也不远了。
✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
10月8日是新旧房贷政策更替之日，一举一动，都牵动着郑州购房者的心。
据最新消息，LPR后，郑州银行首套执行5.88%，相当于之前上浮20%，买保险首套执行5.74%，相当于之前上浮17%，二套执行6.13%，相当于上浮25%。
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多地房贷利率
浮出水面
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千呼万唤始出来。
一份郑州最新房贷利率的报价单，流传于中介、朋友圈。
©网传郑州各银行最新利率
以郑州目前的房贷利率水平来看，郑州首套房贷利率基准加103—128点，二套最高加152点；相当于之前首套上浮20%—25%，二套上浮25%—30%，与9月份的利率基本持平。这次LPR改革，金融市场的导向很明确——降低一年期LPR，缓解短期市场金融压力，降低实体经济的资金成本。5年期以上LPR没变，而房贷利率一般参考5年期以上LPR，房贷利率将保持稳定。在这种金融导向下，除郑州外，当前已有10余个省市开始个人住房贷款利率定价基准的转化，重点城市的加点规则已经出炉。
©国内重点城市房贷利率加点情况
以北京为例，个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。与之前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出现微增。全国住房按揭贷款市场都将执行新的LPR定价模式，有助于实现利率市场化的导向。而各地将基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地楼市情况和房地产金融情况，陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。关于此次调整之后，房贷利率是上升还是下降，这是购房者最关心的问题。
©房贷利率变化牵动人心
对此，央行副行长刘国强在8月20日召开的政策例行吹风会上明确表示：有一点是肯定的，房贷的利率不下降。最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。短期内，监管层还是会把房贷利率卡死，降低楼市升温的预期，坚持房住不炒的大方向不动摇，将会是很长一段时间的基调。
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LPR后有何影响
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这次改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，下一个月加点数还会再做调整。
©最新一期房贷利率报价
每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
©新旧房贷利率变化对比
同时，人行各分支将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。这次LPR调整后，对郑州购房者的影响暂时不大。但比起年初来讲，早买或者晚买几个月，购房者申请到的房贷利率可能完全不同。2019年初，郑州不少银行新房首套房贷利率上浮15%，实际贷款利率为5.635%，比如浦发银行、中信银行、邮政银行等。从年初至今，郑州的房贷利率呈现了一路上涨的趋势。基准上浮15%、20%、25%……首套房贷利率较基准上浮的数字越来越高，月供加起来也多出不少。
©首套利率呈现收紧趋势
短短几个月内，房贷利率并没有下调的迹象。目前郑州新房首套上浮15%的楼盘少之又少，要么买理财，要么保险，附加条件很多，并且还有银行新房贷款业务暂停接单。目前正在审批贷款的购房者，可以明显感受到，贷款审批速度明显放缓了。上半年买房，从看房、签合同、付款到银行放款，一个月之内就能搞定；但自下半年开始，银行房贷额度明显不足，贷款审批速度长达数月。
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10月购房指南
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国庆黄金周后的第一天，就迎来这么重大的变动，对于普通购房者来说，似乎有些不知所措。其实，大可不必。
对于已经买房的，正常还贷的人，完全没有影响，按照老的合同继续执行。对于10月8号以后买房的，房贷利率的调整更为灵活，可以选择每年调整一次，也可以在整个合同期之内保持贷款利率不变。
©LPR让房贷利率“换锚”
虽然并不能预测未来的利率走势，但从历史的角度来看，利率走低将会是大概率事件。固定房贷利率并不一定省利息。短期内房贷利率不会降低，会以稳定为主，为实体让路，为经济转型让路。当经济环境好转，人民生活水平获得改善，收入水平稳步上升，工资涨幅大于房价的涨幅，房地产回归居住属性，房贷利率也将被一视同仁，趋于稳定。利率之锚已定，给房贷套上枷锁，就是给楼市套上枷锁。2019年楼市似乎已经疲态尽显，按照这样的市场走向，今年金九已过，银十也大概率不会出现。
©市场成交周期逐渐拉长
进入第三季度以来，就不断有房企进行降价促销，全员营销的活动也频频传出，比如上半年项目打折的恒大近期又发布了国庆优惠政策，甚至有“恒大集团推出部分特价优惠房源，想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语频繁出现在朋友圈。在全国各地楼市出现降温、大行情退潮下，今年9月、10月全国很多城市也都启动了降价促销活动。可以说，曾经楼市的金九银十，已经演变成房企的打折促销季。
©低门槛促销成为许多房企选择
现阶段正处于楼市调整期，也就是大家常说的平稳期，有的地方可能还在缓慢上涨，有的地方有一定幅度调整，但这种涨跌是在一定区间浮动，运行比较平稳。所以对于有自住需求的购房者来说，现在是比较好的买房时机。10月份入市的纯新盘还是比较多的，大多集中在郑州西区、南区和金水区；产品类型上也比较丰富，高层、洋房、公寓等都有覆盖。刚需客户可以关注保利心语、永威西郡、正弘高新数码港、永威城等；如果更看中价格，可以考虑融信朗悦时光之城、碧桂园名门时代城、正商生态城。
©郑州最新房价地图
保利心语容积率较高，但属于城芯，配套齐全；永威西郡、高新数码港位置较好；永威城位置不错，品质好，刚需可以考虑。另外，能买主城区就不买郊区，尽量买带地铁的，尤其是刚需，地铁的重要性不言而喻。改善客户可以关注鸿园、天伦绿城桂语兰庭；豪宅客户可以关注康桥美庐湾、瀚海观象、蓝城玫瑰园。2019年已然接近尾声，楼市会不会抓住十月的尾巴，再来一波降价福利，购房者能不能稳准狠地踩上这最后一班车，一切自会尘埃落定。
