年轻人，你在郑州有房吗？
在郑州，住宅的去化一直颇为引以为傲，几乎每个项目都可以威风八面。
其实，市场上真正的较量，是在公寓和商业等方面。
■ 撰文 | 李寻欢 ☞ 《地盘》金牌撰稿人
近来，公寓成为资本和购房者追逐的热点。
公寓成为资本市场的香饽饽，一方面是国家政策使然，运营机构赚得盆满钵满；另一方面，公寓经过包装后，可以走向更高级的资本市场，撬动更大的市场。
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购房者追公寓，大都是因为城市扩张快，人口净流入多，有住房需求者络驿不绝，尤其是年轻人；另外，手上有闲钱的人真是一抓一大把，钱搁那儿闲着也是闲着，放银行里还贬值，买住宅没名额，不如投个小公寓。
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风生水起
年轻人是郑州公寓市场主力军
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这几乎是所有人的共识。
简单分析来看，这个市场就是这样。
现在的问题是，大家都有公寓，都在圈客户，甚至抢客户，到底有多少人需要公寓？又有多少人在消费公寓呢？
据世联行统计，2016年部分热点城市平均首次置业年龄已超35岁，新进人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉长。除此之外，晚婚导致首次置业的年龄上升刺激租房需求。
《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。
©我国20-34岁人口占比
应该都能看明白，公寓市场的消费主力已悄然而至，正在隆重登场。甚至，有的年轻人只选择地段好、位置佳、交通便利、配套齐全的公寓，就算是有一天不住了，租个好价钱也并非难事。
随着郑州城市框架的不断拉大和抢人计划的实施，越来越多的年轻人涌入这个城市，成为消费市场的生力军。包括每年吸引到郑州读书和毕业参加工作的学生，已经将这个城市的年轻态展露无疑。
也正是这些年轻人，正在创造郑州最大的消费需求。
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在郑州，由于公寓不限购、总价低、好管理，易出租等特点，且投资自用皆可等特点，在市场上风生水起，逐渐成为时下比较受欢迎的投资产品。
绿都澜湾·知了、新田印象等项目，都是抓住了城市人口年轻化的特点，一举成为郑州公寓产品的新锐代表。
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金科玉律
投资公寓的几个原则
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在房地产界有一句投资名言，被许多投资者奉为金科玉律——决定房地产价值的因素，地段，地段，还是地段。
对于公寓投资而言，同样适用。
在郑州公寓四起的格局下，选择一个优质的地段要比选择低价格重要得多，且有保障得多。
如果没有国贸那样的中心优势，就一定得是区域核心，或者有几个项目形成一个核心区域。
©郑州各区域示意图
自用型的公寓购买者大都是年轻人，大多是首次置业，除了有钱任性的不说，大多会优先选择交通便利的地段。毕竟，规律不可逆，地段仍是项目增值保值的先天优势。
甚至这批年轻人到了改善型置业阶段，小户型公寓或租或售，价格都不差，算回报率的话也不会低。
另外，在这样的地段居住或办公，有一个极其重要也是年轻人都离不了的条件，那就是地铁。
地铁对于一个城市的贡献有目共睹，对于年轻人的帮助也是立竿见影，年轻人对于地铁的依赖也历历在目。
©郑州地铁2号线实景图
更重要的是，年轻人买公寓有一条极其看重，就是拎包入住。
这其实是某种程度上考验开发商的规划能力与设计水平，甚至在空间上的用心和建材部品上的应用。钱花在哪儿哪儿美，在这方面表现得淋漓尽致。
所以，不要听说某某项目的装修标准是多少，要看其具体的交付标准是什么。也就是说开发商到底用了什么档次的品牌，用了什么型号的产品。
公寓作为一个投资型产品，其周边的配套属性，其实与产品本身同等重要。如果项目周边有超然的环境，更能吸引购房者的眼光。
©实景图
一般来说，项目周边有公园、商业等完善的生活配套，不仅满足居住功能，还能陶冶情操，更能保证较大的人流量与相对稳定的租客群。这也是最基本的保障。
可谓是一举多得，也是不可多得。
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大盘领衔
改写管南片区形象
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绿都澜湾·知了公寓之所以被市场所关注和喜爱，其中很大程度上是因为具备大多数人喜欢和追随的条件，包括项目作为绿都澜湾的一部分所自带的流量与光环。
管南片区造就几个网红大盘不是天生的，南三环赋予片区天然的地段和交通优势。
©管南交通示意图
接驳中州大道，连通管城与经开，切换机场高速，瞬达高铁东站等优势，使这里聚拢了大批的购房者。
地段和交通对于一个片区的价值贡献再次得到验证。
更不用多讲绿都作为宇通旗下地产品牌的超级光环，和项目所在地是宇通客车原址所在的原著优势。仅是包含周边那近20余万人规模的社区，就将为这里提供更为丰沛和充盈的消费力支持。
©绿都澜湾5/6期鸟瞰图
对于项目来说，除了地铁交通的便捷以外，地铁2号线更能输送和切换业主们追求的城市速度。站马屯站，将成为郑州最繁忙的站口之一，为附近的居民提供最大程度的方便。
甚至，相邻的黄河科技大学两万余学生中，一定有不少的毕业生面临走向社会的租房和居住问题，拥有地缘优势的绿都澜湾·知了，无疑是首选。
还有那些有条件在校外租住的学生们，也会将这样的成品公寓作为其栖息的主要场所。
©绿都澜湾·知了公寓效果图
大家都知道，管南片区名校云集。包括绿都澜湾也拥有创新街小学、伊斯顿国际幼儿园等，加上片区内其他几家楼盘配套的教育资源，将会促进孩子教辅需求的产生。
为了满足未来整个管南片区近20万户家庭对学龄辅导教育的需求，绿都澜湾聘请第三方招商团队针对孩子的学龄教育过渡阶段，结合他们在家庭和校园之外的教育需求，分阶段引入早期教育、幼儿园、小学、初中、高中等适龄课外辅导机构，让孩子就近在家庭的关照环境中，通过课外辅导得到能力的均衡发展，在绿都澜湾·知了引入了“都成长”学龄辅教计划区。
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这将会持续在教育上形成巨大的产业链吸引。既然是产业链， 就少不了依附于产业下游的相关资源，包括培训机构、特色教育等，公寓又将形成另外一波消费的人潮，并带动公寓消费的升级。
在绿都澜湾，临水而居的湾岸生活成为现实。
绿都澜湾·知了公寓，位于绿都澜湾社区核心位置，充分享受大社区醇熟配套，南水北调运河畔一线水景每日相伴，身心皆被自然风光所陶冶。
©实景图
运河公园、体育公园、市政公园，3大公园围绕生活左右，住区之中园林景观也在不经意间一同点缀生活的闲暇，与风景之间的距离恰当好处，也近乎完美的诠释了幸福生活的定义。
无论是哪一种需求，说到底还得看产品本身的承载。
©绿都澜湾·知了公寓效果图
绿都澜湾·知了的24平方米成品平层公寓，与市场上常见的37平方米租金回报相差无几，对比19平方米的也会更舒适，从空间上更能体现其价值属性。
这个面积，对于年轻人来讲，总价也不高，还款压力也不大。无论是投资还是居住，性能兼具。
©绿都澜湾·知了24m²成品公寓示意图
公寓产品之所以被市场接受和喜爱，除了偏见在消除，更多的是找到了其本身的价值所在。
另外，绿都澜湾·知了牛闪闪的装修标准又将成为多少人欲罢不能的选择条件。
©绿都澜湾·知了装修标准
投资公寓，还是要看其自身的需求和价值匹配度，不是所有的公寓都符合主流的市场价值观。
©项目示意图
遇到对位的人，总是停不下追求，遇到对路的值得投资的公寓，也不要犹豫。趁着入市前项目让利的时机，下手上车不失为上策，而且不占住宅购买名额。
要我说，在郑州，怎么也要有套房子。
尤其是年轻人。