地市地王催生郑州一波大行情，持币观望还是一锤定音？
持币观望？还是一锤定音？
是时候做个选择了。
✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
南阳楼盘12000元/m²秒清，让郑州的开发商神经一紧：郑州房价太便宜了。
南阳、洛阳、新乡地王频出，乐坏了地王周边的开发商，房价每平无故被抬高几百上千元。
一时间，河南部分地市楼市热得发烫、红得发紫，房价也直逼郑州，行情变得有些扑朔迷离。
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郑州楼市新格局
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一夜雨声惊到梦。
6月20日，郑州、西安两地调控忽然加码。
西安取消之前落户即可买房的政策，规定落户一年或连续缴纳一年社保的居民家庭才可购买住房，非户籍人口缴纳5年社保或个税才可购买一套房，房住不炒政策被重申。
©西安官宣楼市调控进一步收紧
郑州限购也实质性升级，河南18省辖市房屋交易合同网签备案联通，包含周口、焦作等9个重点地市，这意味着房票变得更加稀缺。
2019年，许多城市都在“宽衣解带”，郑州却突然加码，根源在于郑州的市场过热了，政策便泼来了冷水降温。
有数据显示，郑州超过80%以上的房子卖给了周口、南阳、开封、商丘、许昌等市外人口。
©郑州楼市购房户籍分布图示
出货量大、供不应求、房价上涨，郑州楼市的表情可谓丰富，也是芝麻开花节节高。
自去年金科天籁城打响了降价第一枪之后，郑州楼市沉寂了一段时间，甚至有些区域到现在还没有完全缓过来劲儿。
主流的声音是，2019年初到现在，郑州楼市迅速从回暖到火热，渐入佳境。
金水区，瀚海思念城、碧桂园天麓价格逼近甚至突破2万元/m²，销量90%以上。
惠济区，万科民安江山府均价1.8万—2.2万元/m²，几近清盘。
管城区，富田九鼎公馆开盘飙到14700元/m²，比周边项目高出500—1000元/m²；6月15日，绿都澜湾推出272套房源，去化率95%，基本清盘，均价14800元/m²。
抛开去化率的真实性不讲，确实有一大波购房者成为真业主，又是一茬新韭菜。
©稳步上涨依然是5月份楼市主流
二七区，名门橙邦首次开盘15500元/m²，几乎是区域内最高价格，足以证明，被低估的二七区，房价也正被拉升。
郑东新区，碧桂园天琴湾，精装2.2万—2.7万元/m²。
中原区，融创奥体世纪，年前14000元/m²，目前14700元/m²，永威西郡年前13500元/m²，现在14500元/m²，汇泉西悦城年前仅11800元/m²，现在13000元/m²，足足涨了1200元/m²。
©常西湖区域项目分布图示
高新区，朗悦公园道1号楼王卖到1.8万元/m²，刷新了高新区房价的天花板。靠产业带动发展的高新区，商业逐渐丰富，教育资源也比较强势，所以进驻的品牌越来越多，贴身肉搏，竞争将愈发激烈。
经开区近期没有项目开盘，价格稳定在一万八九。
南港，招商公园与湖最新开盘，精装价格在1.1万元/m²。建业、永威、远洋的项目也正磨刀霍霍、跃跃欲试。
©南港区项目一览
郑州的需求量和购买力托底，楼市去化数据之漂亮也不足为奇，这是郑州的开发商闷声发大财的好时机。
这也是购房者入手上车的好机会。
逢年中大促，虽然没有6.18行情，但开发商为了冲刺年中业绩做出的让利，释放出足够吸睛的房价。
©让利机会要及时抓住
比如融创城价格下调至11800—13900元/m²，融创所到之处，均低价“扫荡”，名符其实；大正水晶森林推出11600元/m²起的特价房，看似低于市场价，实际上值不值这个价还是两说；荣盛祝福花语水岸，签约河南省实验学校，每个户型都赠送10m²左右，特价房11400元/m²起，并且是郑州市内极少数可以使用组合贷的项目之一；恒大城，精装修，单价14000元/m²起；南龙湖的孔雀城公园海，华南城中园、荥阳的正商博雅华庭，均出现6字头的特价房。
过去三年，郑州房价的涨幅很小，基本管南片区稳定在1.4万元/m²，惠济区固定在1.5万元/m²，二七区在1.35万元/m²左右徘徊，金水区1.6万元/m²。
今年释放出这么漂亮的去化数据，不是韭菜太多，而是郑州楼市被压抑许久了。
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地市地王
实际是在向郑州输送客源
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郑州楼市表现好，还要归功于地市。
河南各地市地价和楼面价不断被刷新，大有赶超省会的势头。
碧桂园率先以14.01亿拿下洛阳“三料地王”的称号，地价飙升至1401万元/亩，楼面价7005元/m²。而洛阳当前的房价也只有9000元/m²左右。
面粉决定面包价格的时代，背后的逻辑不再赘述。
©地王将搅起一场怎样的腥风血雨
巧合的是，而后的一个月内，郑州高新区及河南地市又连续诞生了6个地王，有开封、新乡、周口、济源、南阳。
上周末，南阳建业某项目单价12000元/m²、2000人抢房、开盘秒清的事件传遍地产圈。
©南阳惊现2000人摇号抢292套房源场景
不难理解，为何地市人口成为郑州购房的主力军。同样12000元/m²的价格，在郑州二七新区、高新区或管南有很多漏可捡。
同样7000元/m²的价格，可以去南龙湖，同样9000元/m²的价格，可以去经开物流园片区，地市购房者有何理由留下不走？
疯狂声犹在耳畔，距离上一波地王潮，已经过去3年了。
2016年夏季，经开区连续三天拍出3个地王，北龙湖融创、金茂同一天内厮杀10多个小时，先后刷新郑州地王记录。正是这一个个地王，开启了郑州鼎盛时期的疯狂，也迎来了史上最严厉的调控。
风水轮流转。
6、7、8这三个月，河南地市地王此起彼伏、穷追不舍，地王争霸赛接连上演。是战略性土地储备？还是集体看好地市市场？
伴随地王的高歌猛进，周边项目随之水涨船高。新乡拍出地王当天，建业世和府洋房涨价1500元/m²，南阳地王后，部分楼盘房价上调500-1000元/m²。
©任性的涨价
借地王之机涨价，是房企惯用的伎俩。不能说开发商鼠目寸光、贪得无厌，只要有人愿意买单就意味着成功。
价格都看齐郑州部分区域市场了，抓紧割韭菜比涨价更重要，跑量才是王道。殊不知，有相当一部分客户已经被吸到郑州了，而这些地王项目，只是在催化这一过程的发生。
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郑州
仍有一波好行情
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无论是从地市升上来的购房者，还是郑州持币待购的观望者，2019年下半年，郑州有一批即将入市的纯新盘，这也是一波好的行情。
如果是纯正的刚需客户，不妨看看管城区的碧桂园名门时代城；高新区的美的翰悦府、正商湖西学府、金辉优步花园、融信朗悦学院府，这几个都在双湖科技城附近。
©高新双湖科技城项目分布
如果是注重教育和生活配套的刚需，重点关注金水区的美盛教育港湾。
刚需偏改善的群体，可以关注二七区华侨城、绿城柳岸晓风。滨河国际新城今年更加熟美，多个品质楼盘可选，改善者重点关注。
看好北龙湖的，重点关注永威上和琚。
下半年入市的纯新盘，大多集中在三环和四环之间，金水区、高新区的新盘占了半壁江山，主要集中在金水北区、常西湖新区、双湖科技城，还有港区的双鹤湖。
©郑州6月份均价地图
2019年下半年，调控这只无形的手将继续“四处乱摸”，保证楼市平稳健康发展。这就意味着，郑州将仍有一波好的市场行情。
“房住不炒”的大背景下，郑州的上车门槛正在逐步提高。房贷收紧、利率提高等政策，都将对购房产生实质的影响。在国家调控“严防死守”的保护之下，仅有的这一点机会，会不会成为你人生晋阶的转折呢？
持币观望？还是一锤定音？
是时候做个选择了。