【房企年报解析】⑥祥生控股：销售营收双增长，债务优化但仍踩“两道”红线
导读
三百亿到千亿仅用了三年时间。从浙江诸暨起家的祥生地产用其爆发式的增长速度，让行业对这匹地产“黑马”备受关注。2020年11月18日，公司在港交所成功上市。3月26日，公司上市后首份财报出炉。报告期内，公司权益合约销售金额大幅增长25%，营业收入466亿元，同比增加31%。但由于前期高价地的影响，公司盈利能力出现了一定程度的下滑。同时，公司积极优化债务结构，尽管仍踩“两道”红线，但较过去已有大幅改善。
01
销售
规模进一步提升，浙江一省贡献7成业绩
2016年，祥生控股开始执行「1+1+X」扩张策略，以浙江省为基础，深入渗透泛长三角区域，并扩展至此区域以外的其他具高增长潜力的区域城市。5年来，公司“1+1+X”的布局策略效果逐渐显现，销售业绩得到快速增长。
2020年，祥生控股集团公布权益合约销售金额为781.68亿元，较去年同期增长25.1%。权益合约销售面积为567万平方米，较2019年同期增加2.5%，归属本公司权益合约销售均价为13786元/平方米，较2019年增长22%。在权益合约销售面积稳中有升的基础上，祥生的权益合约销售均价也得到明显改善。第三方统计的销售数据显示，公司自2016年来销售规模快速增长，5年来合约销售规模增长4倍。
数据来源：公开信息、同策研究院整理
从区域贡献情况来看，浙江作为公司大本营并长期深耕于此，2020年该区域合约销售金额占比68.7%，泛长三角区域总销金额占比22.8%，其他区域贡献总销金额的8.5%。其他区域主要包括湖北、湖南、内蒙、福建、辽宁等区域。
从不同城市的销售情况来看，公司聚焦浙江大本营，充分发挥深耕优势，在祥生控股权益合约销售金额前十的城市中，有7个城市是来自于浙江。其中，绍兴销售金额达153亿元，杭州销售金额达145亿元。
数据来源：祥生控股财报、同策研究院整理
02
营收
高价地结转，盈利能力受拖累
2020年，祥生控股营业收入为466.38亿元，同比增长31.3%，归属母公司的净利润为26.46亿元，同比增14.4%。不过，公司净利润和毛利润均呈现下滑的趋势。其中，净利润为30.53亿元，较去年同期下降4.8%；毛利润总额为84.35亿元，较去年同期下降0.5%。2020年，祥生控股的毛利率为18.1%，2019年同期则为23.9%，同比下滑5.8%。此外，公司核心纯利为30.97亿元，较2019年同期下降约3.2%。核心纯利率约为6.6%，较2019年减少2.4个百分点。
数据来源：祥生控股财报、同策研究院整理
对于公司盈利能力的下降，公司称主要是由于年内确认的二线城市项目土地单价较高。尽管如此，公司在公开市场拿地仍然保持高价拿地风格。2020年12月22日，祥生控股经过336轮竞价，以杭州星扬企业管理为主体，拿下衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块，溢价率71.79%。
实际上，在最近陆续公布2020年业绩的房企中，很多都存在营业收入增加，毛利率下滑的情况。至于影响因素很多，有自身因素，也有市场调控因素。内部因素在于前期高溢价拿地项目逐渐结转，销售溢价空间降低。同时，受严格的调控政策影响，很多重点城市都出台了限购、限价政策，造成溢价空间很低，甚至没有。内外部因素的结合，导致了行业大多企业出现营收增加、毛利率下滑的情况发生。
03
投资
继续深耕浙江大本营，侧重布局高能级
城市
截至2020年12月31日，集团在全国45座城市拥有应占的总土地储备为2332.8万平方米，土地储备稳重有增，其中浙江省占48.2%，泛长三角地区占38.5%。
数据来源：祥生控股财报、同策研究院整理
报告期间，祥生新增土地储备46幅，合计应占总建筑面积达696万平方米，收购地块的平均成本约为每平方米4837元（按建筑面积计算）。
从2017年至今公司的新增土地储备情况来看，除2019年仅为392.7万方外，其余年份均在600万方以上。2019年是公司主动放缓发展节奏的一年，主要是前期的爆发式发展导致了一系列问题，比如工程质量、资产负债率居高不下等问题的产生，因此在2019年公司主动降低销售规模，同时放缓拿地节奏。
数据来源：祥生控股财报、同策研究院整理
从城市布局来看，报告期内，祥生在21个城市补充土地储备，其中包括杭州、宁波、合肥等6个二线城市，以及南通、温州、宿迁等15个三四线城市。其中，在二线城市新增土地储备366.2万方米，平均楼板价6306元/平方米；在三四线城市新增土地储备305.4万平方米，平均楼板价5103元/平方米。
数据来源：祥生控股财报、同策研究院整理
从城市能级来看，过去几年祥生地产主要集中布局在长三角的三四线城市，这也使得公司成功承接了三四线城市市场走高的市场红利。但随着政策的变化，三四线城市市场红利逐渐消失，市场热度走低。根据市场的变化，公司积极调整投资策略，加大对能级更高的城市布局。从2020年公司新增土地储备来看，在投资拓展上目前更倾向于在二线城市投资。
拿地方式上，公司采取公开市场和二级市场相结合的拿地方式，加大和外部企业合作拿地的力度。着重关注沿核心城市周边市场，特别是有政策红利和市场机会的城市进行下沉布局，通过城市深耕提升口碑。例如，绍兴、台州、湖州等城市环杭近沪，受杭沪辐射，拥有包括杭绍台轨交等在内的配套政策倾斜等。
04
负债
稳健性大幅改善，仍踩“两道”红线
报告期内，公司总负债为1437亿元，较去年同期增加15%。资产负债率为89.9%，较去年同期下降5.5个百分点。尽管公司近年来有意减低资产负债率，但公司资产负债率在行业内仍然属于较高水平。同策研究院认为，主要是在报告期内，公司对规模发展方面的诉求依然明显，外部融资持续增加所致。
数据来源：祥生控股财报、同策研究院整理
从“三道红线”融资新规的指标来看，2020年公司剔除预收账款的资产负债率为82.4%，净负债率较去年大幅降低224.5个百分点，现金短债比上升至1.1。“冰冻三尺非一日之寒”，虽然公司近年来已经在持续降杠杆，但报告期末依然踩中“两道”红线。这与公司早期追求高增长而采用高杠杆运营关系密切，这也与公司在现阶段对规模、杠杆及利润间平衡的取舍有关。但从历年的情况来看，公司畸高的负债情况已经得到了较大的改善。以净负债率为例，2017年公司该指标为1551%，至2020年快速下降至136.38%。
本篇作者 肖云祥
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