广州楼市生变，拐点？拐点！
2007年底，万科创始人王石，在北京接受媒体采访时，抛出了地震级的言论：我承认楼市拐点确实已经出现了。
至此，每逢楼市调控，拐点论总会摆上台面。
当今的广州，市场正在经历限贷、限价、限签，人才房的社保年限，也提升至12个月；而二手的高价房源，亦被系统屏蔽。
拐点，来了吗？
| 市场，又有多少人真正读懂，@广州房产细鹏摄
01：心态拐点？来了！
房价高涨，有很多原因，比如货币因素，比如地价成本，比如规划兑现，但还有一个不得不提。
那就是：心态。
如果说货币，土地，是房价的硬支撑，那么，心态和情绪，则是软支撑，在市场上行周期，软支撑的爆发力，可能更大。
在楼市中，从来都是买涨不买跌的，信心，比黄金珍贵。
| 信心比黄金重要，@广州房产制图
那么，什么能影响买家的心态呢？
讲真，能一锤定音，决定心态的机构，只有政府，因为政府是权威的代名词，政府的决策，往往能扭转市场预期。
举一个最简单的例子。
当广州市明确备案价从严，即限价后，市场的预期立马降温。而政府也确实这么做了，科学城、天河东、万博的几个热盘，价格均低于之前的吹风价。
政府出手，有威慑力，有实际效果，心态拐点自然来了。
最近几周，房产君在与多位粉丝的聊天中，也感受到了以下的心态转变：
现在买房，是不是高位站岗？
政府都在限价了，房价不涨了，我着什么急。
房产税虽然没那么快，但未来总是要征收的吧。
万一房价不涨，我想办法凑这么多钱，岂不是风险太大？
广州几个热盘的价格真的不低，我有必要花这么多钱去买房吗。
……
可以说，盲目追高，尤其是房价必涨论，正在被击破。
| 很多人担心高位接盘，@广州房产制图
说到买家心态时，房产君还想举一个例子。
最近开售的网红热盘，虽然还是能售罄，但几秒内光速清盘，已经不复存在，即便不是全款买家，即便手速不够快，也还是能选到单位的。
为什么？因为抢房的人，是真的在减少。
其实一个多月前，多位朋友就跟房产君透露，网红盘热是热，但真正花50万去升筹，远没想象中那么多。
谁的钱，都不是大风刮来的。
| 市场从狂热到不同心态的角力，@广州房产制图
02：房价拐点？切莫一刀切！
心态拐点来了，市场情绪，案场热度都在降温，那么，大家特别关注的房价拐点，有没有来？
在这里，决不能简单一刀切，不同情况要不同分析。
比如，核心资产的价格，就不会有拐点，平稳以及微涨是大概率事件。
来看一个案例，就在本月，凯旋新世界一套洋房拍卖，无论是位置，保养，景观，都非常一般，但整整拍了100轮，最后单价达18.8万/平。
| 凯旋新世界位置示意图 @广州房产 摄
由此可见，核心资产仍然是珍贵的，甚至还是要争的。
根据七普数据，2020年，广州常住人口达到1867万，这说明了广州的吸引力，也说明了广州的城市价值。
但如果从资源分配的角度，核心地段的物业，优质名校的学位，都将越来越珍贵。
好东西就这么多，而且很多不可再生，但人口在涨啊，资金总量在涨啊。
所以，房产君不认为，这类物业会有拐点。其实，市中心的房子，即便不是珠江新城，不是金融城，不是琶洲，未来价格都会稳健，毕竟，决定价格的根本还是供求。
有钱，就大胆买吧。
| 广州对人口有强大吸附力，图源图库中国，已授权
但如果非核心区，楼价大拐点没有，但价格扭头下跌，则是可能的。
这里包括广州近郊的高价地，远郊的刚需盘，以及环广州的外地项目。比如你敢相信，在佛山还有3600~3900元/平的楼卖吗？
别怀疑，是真有，还是知名开发商，披着工抵房的外衣。
这些项目，不是不能买，因为每个人的预算不同，也不是每一个家庭，都有广州的购房资格。
但要想清楚的是，买了是为了干嘛。
如果是为了投资，那真要谨慎，说不定价格就跌了；如果是自住，自己能接受通勤，周边有基础配套，那也OK；而如果是为了度假，开启第二居所，就要看项目环境和开发商实力了。
| 买低价盘，切莫蒙查查，图源图库中国，已授权
03：历史拐点，从未有过
写到这里，相信很多朋友会问，宏观调控这么多年，广州历史上，究竟有没有经历过拐点。
为了解答这个问题，单身美编熬夜整理了2010—2021年，广州重点楼市政策一览，不难发现，2010年、2013年、2017年、2021年，广州都出台了非常严厉的政策。
其中包括限购、连续5年社保、公寓法人购买、营业税免征年限2转5等。
政策不可谓不持续，也不可谓不严谨，但从广州全局来看，楼市拐点是没有过的。
从2010年开始，全市网签均价有没有下跌过呢？有，而且出现过两次，分别是2011年同比2010年，以及2017年同比2016年。
不过每一次下跌的幅度，从来没有超过3%，拐点，是绝对谈不上的。
这又是为什么？
一方面是广州的城市性格，本就没有炒房的风气，更多是扎扎实实的需求，所以没有暴涨的土壤，也自然没有拐点的土壤。
另一方面，则是广州郊区的供应量大，而且增城，从化不限购，充分体现了政府智慧，令更多人能够居者有其屋。
| 增城的别墅，价格都有吸引力 @广州房产细鹏摄
最后，房产君还想说两句。
虽然拐点从未有过，但波动是存在的，增城、南沙、白云等区，都出现过价格下跌，个别盘甚至跌幅还比较大。
在历史上，广州曾出现过五折砸盘的案例，但波动和拐点不同，波动是个别盘，个别板块，拐点则是整个市场。
所以，只要你不是投机买房，不是短炒加杠杆，幻想谋取暴利，广州真是一个很适合安居的城市。
至于单盘的点评，板块的分析，6月3日，房产君将以直播的方式，与各位好好聊一聊，出场嘉宾包括房二娃，以及另一位神秘大咖。
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