物业资本市场再添一员！融创服务赴港IPO，高端服务撑起半边天
易简财经
各大房企拆分物业上市的脚步在加快，这一次融创也跟上了。
8月6日，融创中国（1918.HK）宣布分拆物业板块融创服务赴港上市，并将给融创小股东配股。
专注高端物业的融创服务，也将成为近几年房企拆分物业上市热潮中独特的存在。
三年复合增长超150%
融创服务成立于2004年，经过16年的发展，融创服务已经是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。
根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。
由2017年的11.12亿元，到2019年的28.27亿元，融创服务实现收入三年复合年增长率59.5％。
与之对应，融创服务的利润由2017年的0.43亿元，增加至2019年的2.7亿元，三年复合年增长150.7％。值得注意的是，今年第一季度，其利润由去年的1360万元增至6730万元，同比增长高达394.9％。
在资金方面，截至2019年底，融创服务在手现金10.9亿元，同比大增193%。2020年一季度末，现金增至18.22亿元，3个月内增幅高达67.2%。
短短三年在业绩上能取得飞跃式增长，离不开融创服务自身的定位——走高端精品路线。
深潜高端物业服务
近些年来，中国经济增长加速了中高收入阶级的形成。根据中国国家统计局的资料，中国城镇人均可支配年收入由2008年的15781元增至2019年的30733元。
可以预见的是，中国消费者的需求将不断提升，他们也更愿意为高质量支付溢价。
母公司融创中国本身的产品定位，就是高端精品，那么与之相匹配的物业管理也同样走高品质、高端的路线。
折射到融创服务上，一是其能基于业主价值观、年龄、兴趣等基本要素，创建多个灵活的精品社区空间，去满足业主更高层次的需求。
二是公司能够凭借高端服务，在市场上获得高于同行的服务溢价，给利润带来支撑。
截至2020年3月31日，融创服务平均物业管理费约为每月3.4元/m²，其中，住宅物业平均管理费约为每月每平方米人民币2.9元。
根据中指院的报告，融创服务位列2019年中国物业服务品质领先企业TOP3，并获得2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业、2018年中国物业服务特色品牌企业——高端物业服务等奖项。
根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，2019年融创服务的客户满意度高达90分，远高于行业平均73分，达到了行业标杆水平。
可以看到，在大的经济背景下，当房地产市场进入成熟期，除了产品品质，物业服务的深度无疑是房企的强竞争点。
强大外拓能力
高品质、高溢价的物业服务，为融创服务提供利润支撑的同时，也支撑了融创服务的外拓能力。
除了中高端住宅物业，融创服务同样能胜任非住宅物业项目的管理和服务。目前融创服务的非住宅物业在管面积占比达到26.7%。
首先是融创中国近两年持续发力的文旅版块。
2019年6月15日，广州融创文旅城开业。项目占地总面积约220万平方米，规划有广州融创雪世界、广州融创水世界、广州融创乐园等全球少有的八大复合业态，满足不同人群需求。
截至2019年底，作为中国大型的文旅持有运营商之一，融创文旅已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。
其次，会展中心项目、康养和特色小镇项目等等丰富的业态布局，也使得作为各大业态项目物管方的融创服务，展现了很好的外拓管理能力。
再次，2020年5月8日，融创服务收购开元物业管理（一家多业态、综合性物业管理服务商，其在管物业多由独立第三方房地产开发商开发）的控制性权益。这也进一步巩固了融创服务的市场地位，扩大了管理规模，丰富了在管物业类型，并提升了获取不同来源服务委聘的市场拓展能力。
在管面积超1亿m²
融创服务能够在高端物业服务领域精心专研，不断外拓业态，并且持续获得营收高增长，离不开其背后大树的强有力支撑。
统计数据显示，融创中国在2015年至2019年间的合同销售金额复合增长率高达69%，远高于同期全国住宅销售额17.7%的复合增长率。另外，截至 2020年3月26日，2.39亿平方米的土储也将助力融创服务管理面积持续提升。
除此之外，融创中国与超过400个合作伙伴共同开发地产项目，近年来还在产业地产领域持续发力，城市共建者形象逐步建立，与大量的合作伙伴和地方政府建立了良好的关系，也为融创服务将来的外拓发展提供大量机遇。
依托于自身高品质服务能力及外拓能力，再有母公司规模潜力加持，截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积达2.268亿m²，在管总建筑面积达1.006亿m²。其业务覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市，涉及在管物业项目635处，其中86.2％在管面积位于中国的一线及二线城市。
结语
地产存量时代，物业管理因其可持续性，成为众多开发商转而拓展的盈利增长点。
于融创服务而言，其盈利增长点，是凭借优质品质与高端物业服务，一能实现物业管理费提价，从而支持收入和利润长期可持续增长；二能外拓不同业态项目。
同时，母公司融创中国的规模潜力加持，未来将能为融创服务带来带来更多的物管面积与利润空间。
融创服务未来的发展潜力，在资本市场的带动作用也是明显的。8月7日，融创以每股36.5港元收盘，涨幅达到了4.43%。融创服务未来的表现值得期待。
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作者 | 95
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